경제적 자유를 위한 재테크

https://foretire.tistory.com/301

지난 5월 부동산 시장이 저점 구간을 지나고 있으며 8월부터는 완연한 반등을 보일 것으로 예상했습니다. 저도 주변사람들에게 이게 마지막 기회다 하고 여러번 이야기했는데 역시나 선뜻 매수에 나선 사람은 없었습니다. 그사이에 서울 주요 입지를 중심으로 신고가 갱신 현상이 벌어지고 있습니다.

한은에서 기준금리를 1.25%로 내렸습니다. 이것으로도 약발이 듣지 않으면 한차례 더 인하할 수도 있다는 분위기이구요. 이제 더이상 금리 인상해서 부동산 잡자는 미개한 발언을 하는 사람은 없을듯 합니다.

이렇게 유동성을 풀어서라도 경기를 부양해야하는 시점에 정부는 아직도 재개발, 재건축 사업 지연 및 분양가상한제를 통한 규제에만 목을 매고 있습니다. 아마도 본인들의 포지션을 최소한 총선때까지만이라도 유지해서 그동안의 실책을 가리려는 수로 보입니다.

거기에 경기 부양용은 아니지만 건설 경기 활성화는 필요하다는 다소 이해하기 힘든 정책 방향이 청와대에서부터 나오기 시작합니다. 아마도 각종 SOC사업을 추진하겠다는 의미일텐데요, 이 경우 기존 토지 소유자들에 대한 보상금이 풀리게 됩니다.

종합하자면 금리가 내려가고, 아파트 공급 방안은 한동안 없고, 시장에 돈은 풀겠다는 의미가 되겠습니다.

솔직한 평가로는 서울 아파트 가격은 신축 기준 한계치까지 올랐다고 봤습니다만 이런 배경들로하여금 다음 단계까지 터치 가능하게 해주지 않을까 합니다. 강남 대장이라 할 수 있는 아크로리버파크는 한강뷰 안나오는 물건도 평당 1억을 확실히 찍어줄듯 합니다. 이에 따라 서울 전체적인 가격 상승세가 보일테구요. 그나마 재건축 물건은 불확실성 증가로 어느정도 눌릴 것이라 보구요. 구축은 신축만큼은 아니지만 역시 신고가를 갱신할 것이라 예상합니다.

예전에 끝났어야 할 상승장이 집값을 잡으려는 정부 덕에 유지되고 있으니 참 아이러니한 상황이네요.

아주 오래전 인류에게는 자연 현상이 두려움의 존재였습니다. 지진이나 천둥이 하늘이 노하여 인간에게 벌을 내리는 것이라 생각했죠. 현대인들에게는 웃긴 이야기일테지만 당시 사람들에겐 공포의 대상이었을겁니다. 모르는 현상이 벌어지니까요.

거래량이 줄었는데 가격은 계속 오르니 이를 "기현상" 이라고 정의할 수도 있겠습니다. 상황이 어떻게 돌아가는지 모르는 사람들에게는요. 하지만 전후 사정을 다 안다면 당연한 결과입니다.

작년말 기사입니다. 2014년 박근혜 정부가 택지개발촉진법을 폐지한 것을 다시 추진해보겠다는 내용입니다. 하지만 딱히 추진된 내용은 없습니다.

게다가 택지라는것이 자 한 번 해봅시다! 한다고 뚝딱 끝나는 것이 아닙니다. 광교는 7년, 위례는 5년이 걸렸습니다. 2018년도에 해보자고 추진해도 입주는 2023년에나 가능합니다. 물론 지금도 추진 자체를 안하고 할만한 땅도 딱히 없으니 2023년도 불가능합니다.

여기에 재건축 초과이익 환수제(재초환)로 재건축 추진도 어렵습니다. 죽쒀서 정부 세금으로 다 낸다면 어느 누가 힘들게 사업을 추진할까요. 그나마 용적률 여유가 있는 땅에도 추가적인 공급이 안되는 것이죠.

재개발도 마찬가지입니다. 도심재생의 이유로 추진이 무척 더딘데다가 재개발은 사업 태생적으로 신축 물량보다 기존 다세대 등의 명실 물량이 더 큽니다. 하면 할수록 집이 줄어드는 사업이지요. 재개발을 하면 전체 집이 줄고, 안하면 새아파트가 안늘어나는 양날의 검같은 사업입니다.

여기에 8.2대책 양도세 중과가 올 4월부터 시행되었습니다. 공교롭게도 거래량 급감은 올 4월부터 진행되었습니다. 이를 해석하자면 팔 다주택은 3월까지 다 팔았고 남은 다주택자는 임대사업 등록 등으로 존버한다는 뜻입니다. 실제로 임대사업자 등록이 폭증하였습니다.

이 모든 배경을 조합해봅시다.
1. 신규 택지 개발에 따른 추가 물량이 없다.
2. 재건축에 따른 추가 일반분양 물량이 없다.
3. 다주택자의 매도 물량이 없다.

결론은 물건이 없다입니다. 그리고 앞으로도 없습니다. 다주택 중과 시행 이후 거래가 급감하며 거래량이 없으니 떨어질 것이고 어차피 오른거 한 번 기다려보자는 생각들이 많았습니다. 거기에 정부의 종부세 개편안도 관망의 이유가 되었습니다. 종부세에 놀란 다주택자들이 팔 수도 있었으니까요.

하지만 종부세는 소폭 인상으로 가닥이 잡혔습니다. 리스크가 하나 제거된 것이죠. 이에 따라 다주택자들은 최종적으로도 홀딩을 선택했습니다. 하지만 당장 집이 필요한 사람들이 있었고 정부 정책으로 떨어질 일은 없어보이니 호가에 사기 시작했습니다. 3월 고점 호가에 거래가 진행되니 집주인들도 급할것이 없어졌구요.

거기에 서울시의 여러 부동산 호재 정책이 시장의 입에서 오르내리니 다시금 불이 붙었습니다. 다른점이 있다면 지금은 물량이 없다는 점이죠.

아무리 사고싶은 사람이 많아도 매물이 없으면 거래량이 늘 수가 없습니다. 하루 10개 한정 상품이라면 하루 최대 10개만 팔 수 있는것이죠. 게다가 한장상품이라하니 웃돈까지 붙는 상황이구요.

이렇듯 거래량이 주는데도 가격이 오르는 상황의 배경은 명확합니다. 공급 물량이 없다는 것. 그리고 한동안 해소가 불가능하다는 것과 지방에서도 올라와 매수세에 가담한다는 것이죠. 이런 상황에서는 무슨 짓을 해도 가격을 잡을 수 없습니다. 노통때는 운좋게 상승 막바지에 금융위기가 왔지만 지금은 아직은 그럴 기미가 보이지 않습니다. 이대로 가다가는 역사상 가장 집값을 많이 올린 (무능한) 대통령이 될 수도 있을 것입니다.

http://foretire.tistory.com/134
올 초 부동산 상승 후 기간조정을 거치다 버티면 강남 주요 입지의 아파트는 30억원선까지 상승 가능하다고 예측하였습니다.

지난주 벌써 현실이 되었습니다. 사실 이 예측을 했을때만해도 실현 시점은 빨라야 올 연말로 예상하였습니다. 이미 크게 급등한 상태라 10%이상 더 올라야 하는 금액이기 때문이죠.

최근 글들에도 쓴것처럼 여의도, 용산, 분당같은 호재가 있는 지역 이외에 갭메우기지역조차 물건이 싹쓸이되는 상황입니다. 지난주에 네이버 지도로 신안산선 예정지의 아파트 물건을 보다 생각보다 싸게 나온 물건이 있어 해당 부동산에 전화해보니 주인이 호가를 너무 낮게 책정한것같아 일단 보류중이라 하였습니다. 아마도 여기저기서 문의 전화가 오니 이게 뭔가 싶었을겁니다. 다른 한 물건은 주인이 이사갈 집이 매수되면 매도하려고 한 물건인데 매수하려는 물건의 가격이 급격히 올라 역시 보류되었다는 답변을 받았습니다.

최근 상승세 속의 매수세를 보면 대부분 실거주자입니다. 저희 집을 보러온 분도 아들에게 사주려는 50대 아주머니였습니다. 그런데 실거주자에도 여러 종류가 있습니다.

1. 신혼부부같은 진짜 실거주자. 당장 입주가 필요한 사람들.

2. 갈아타기 실거주자. 본인이 이사갈 집을 사려고하며 기존 집은 팔 수도 한시적으로 2주택으로 가져가려는 사람들.

3. 이 집단이 가장 핵심입니다. 지금 당장 실거주를 할 것은 아니지만 최근의 급등세에 미리 집을 사놓고 나중에 들어가려는 사람들.

통상은 1,2번 실거주자에 갭투자자 정도가 실제 매매자였습니다. 집값이 급등하지 않는다면 사실 다들 급할게 없는 사람들입니다. 1번은 정 물건이 없으면 전세로 시작하면 됩니다. 2번도 정 물건이 없으면 살던데 살면 됩니다. 갭투자자도 정 물건이 없으면 다른데 투자하거나 대기를 하면 됩니다.

그런데 3번 실거주자가 가세하면서 시장이 급격히 변하였습니다. 지금 못사면 한참 뒤에나 오른 금액을 모을 수 있고 평생 전세를 살아야 할 지도 모른다는 공포. 이것이 이들을 미래의 실거주자지만 현재의 갭투자자로 만든 것입니다.

한마디로 미래의 수요가 현재로 당겨진 상황입니다. 본인이 살 집 외에도 서울에서 살아가야 할 자녀를 둔 사람들도 마찬가지입니다. 직장인 월급으로는 점점 서울의 아파트를 마련하기는 어려워지는 상황입니다. 임금 상승률보다 아파트 상승률이 압도적이기 때문이죠. 향후 몇 년 후일지는 모르지만 집이 필요한 사람들이 전세를 끼고 아파트를 무차별 매수하는 상황이라고 봅니다.

즉, 가치에 의한 상승을 넘어 심리에 의한 상승장이라는겁니다. 이런 결론을 내린 것은 상승 시기때문입니다. 8.2대책 후 잠깐 소강상태가 있었습니다. 정책에 대한 기대감이죠. 하지만 이 기대감은 급등에 의해 산산조각났습니다. 그러다 정부는 보유세 강화라는 카드를 꺼냈습니다. 하지만 생각보다 굉장히 약하다는 결론이 났고 정책에 의한 가격 안정화는 불가능하다라는 대중들의 생각이 지배적이었습니다.

그렇다면 쓸 수 있는 모든 정책을 다 쏟아부었음에도 잡지 못한다는 의미가 되죠.

드래곤볼에 이런 장면이 있습니다. 자신이 최고인줄 알았던 베지터가 압도적인 프리더의 전투력에 절망하는 장면이죠. 지금까지의 자신의 신념의 근본이 무너지면 패닉이 오게됩니다. 흔히 패닉이라면 하락장에 오게되는데 지금은 급격한 상승에 의한 패닉장입니다. 아파트라는 특수성이 있기에 가능한 상황이죠.

이번 막차를 놓치면 다음은 언제일지 모른다는 두려움, 나 말고 주변 모두 상승장에서 돈을 버는 것 같은 부러움 등등이 섞여 미래의 수요가 한없이 현재로 땡겨지고있습니다. 신혼부부들조차 평소라면 전세부터 시작할텐데 몇억 있고 연 몇천 버는데 매매 아파트 추천해주세요 라는 글들이 많습니다. 저 결혼할 때만 해도 신혼은 전세였는데 말이죠.

이렇듯 정책 실패에 의한 데미지는 굉장히 큽니다. 일부는 여전히 많이 올랐으니 떨어져야한다라는 코인적 사고를 하는데 언젠가는 떨어지거나 조정이 오겠죠. 하지만 지금은 아닙니다. 지금은 패닉 상승장입니다. 연초에도 약간 그러했는데 지금은 미래 수요의 가세 정도가 다릅니다. 게다가 정부는 더이상 꺼내들 카드기 없습니다. 기껏해야 투기지역 추가지정 및 재건축 40년연한정도?

여기에 어제 새로운 이슈가 또 생겼습니다.

강북의 별 박시장님이 균형발전을 위해 경전철을 하겠답니다. 대선 준비로 보여지는데 어쨌거나 기대감으로 먹고사는 부동산에서 이는 분명 호재입니다. 특히 목동선, 안그래도 뜨거운 목동에 기름을 드럼통으로 들이부었습니다. 20평 아파트가 9억에 거래되는데 제 생각에는 단기간 10억 이상까지도 갈듯합니다. 이미 갭이 5억 이상인 상황이라 투자가 쉽지 않은 지역이지만 학군 수요에 목동 최대 약점인 교통 날개를 달아주면 훨훨 날아가겠죠.

정부는 잡겠다고 이상한 정책만 내고 서울시는 올리겠다고 호재를 펑펑 터뜨려주니 두 집단의 엇박자 시너지로 올 하반기는 진짜 AGAIN 2006이 될것같습니다. 여기서 더 올라? 라고 자문할 정도의 상승이 가능한 상황이라고 봅니다.

이로인해 노통시절처럼 급격한 지지율 하락에 의한 조기 레임덕까지 걱정해야 할 것입니다.

예상했던대로 다주택자 양도세 중과세 이후 거래량이 급감하는 모습입니다. 당연히 세금 폭탄 맞으며 던질 이유가 없기 때문이죠. 그리고 중과세 회피 물건은 1,2,3월에 다 나와서 매물이 일시 소진된 이유도 있겠습니다.

특히 3월 말에 나온 물건은 급매로 처리했기때문에 시세가 잠시 떨어져 보일 것입니다. 김상곤님의 래대펠처럼 할인금액보다 절세 금액이 큰 물건들이었던 것이죠.

이제부터는 양도세 면제 조건의 물건들이나 좀 나오는 장세가 될 것입니다. 더하여 대출이 꽤나 조여져서 서울시내 초고가 아파트들의 경우 상승세가 눈에 띄게 둔화될 것입니다.(그렇다고 상승폭 대비 큰 하락도 없을 것인다)

대신 8억 이하의 비교적 만만한 물건들의 장세가 시작될 것입니다. 2014년도에 5억, 10억의 물건들이 단순 상승률만 보자면 10억, 20억이 되어야 하고 주택이라는 속성을 감안해보면 12억, 20억 정도가 되야 정상적인 상승이라고 볼 수 있겠습니다(개인적인 의견입니다)

하지만 현재는 5억짜리가 10억이 되기는 커녕 7,8억에도 미치지 못하는 상황입니다. 따라서 단순히 상승률만 놓고 본다면 이정도 가격선의 물건들이 아직 상승 여력이 있으며 여러 사람들의 구매 능력 범위 안에도 들어오기에 매수세가 몰릴 수 있다고 봅니다.

자고나면 억씩 오르던 강남처럼 자고나면 수천씩 뛸 수도 있다는 것이죠. 어디까지나 개인적인 예측일 뿐입니다만 여태까지 나름대로 예측대로 흘러왔다고 생각하므로 확률이 무작정 낮은 시나리오는 아닐 것이라 생각합니다.

보금자리론의 기준이 소폭 완화되었습니다. 7천에서 8500으로 늘었네요.
외벌이로도 7천이 넘는 경우가 많았을텐데 8500이면 외벌이는 어지간하면 혜택을 볼 수 있겠습니다.

최근 신혼부부 특별공급을 늘리는 정책과 흐름을 같이하며 대출 제한으로 주택시장에서 소외된 젊은층을 위한 정책으로 해석됩니다.(이미 아파트값은 급등한 후이긴 하지만요.)

주택 가격의 한도는 6억 그대로인데 신용대출까지 한다면 자기자본 3억 보금자리론 3억 신용대출 1억 정도로 시세 7억, 즉 서울시내 아파트 중위 가격까지는 매수 가능하다는 결론이 나옵니다.

최근들어 급등지역 외의 지역에서 키맞추기 장세를 보여주고있었는데 이 현상이 더욱 가속될 것으로 보입니다. 5~7억 정도의 서울시내 이파트의 강세가 예상됩니다. 이 가격대에서는 5~7천만 올라도 10%이니 체감상 상승폭이 꽤나 가팔라질것 같습니다.

연봉 6천만원의 직장인이 10억짜리 집을 살 경우 이론적으로 담보대출은 4억이 나옵니다.

4억을 원리금 상환할 경우 다음 조건에 따르면 월 190만 정도, 편의상 200이라 해봅시다.(지난달 기준 아파트 담보대출은 변동 3.3%, 고정 3.7%였습니다)

그럼 1년 2400만원의 원금이 발생하고 연봉대비 3600만원의 여유가 있습니다.
보통 신용대출의 경우 최대 연봉의 두배가량 나오니 1.2억이라치면 DSR상의 원리금은 월 1100만원 정도라고 볼 수 있구요.

즉 10억짜리집에 4억 담보대출을 받고 1.2억을 신용대출 받아도 DSR 규제 기준 에는 턱없이 미치지 못한다는 것이죠.

오히려 나머지 금액 4.8억을 본인이 들고있어야 집을 살 수 있다는 점이 집을 사는데 있어 더욱 큰 장애물입니다.

8.2대책 규제로 인해 담보대출 한도가 대폭 낮아져 이미 빚내서 집사기는 힘들어진 상태입니다. DSR 때문에 시장에 영향이 가고 하지는 않을 듯 합니다.

재미있는건 전세대출은 고려하지 않는다는 점입니다. 집 1채를 갭투자해놓고 전세대출을 풀로 땡겨서 살면 된다는 것이죠.

예를들어 매매 10억 전세 7억짜리 집이 있다면 갭 3억을 넣고 집을 매입한다음 전세대출 80%를 5.6억을 땡겨 차액 1.4억만 확보한다면 자기돈 4.4억으로 10억집 소유 및 거주가 가능합니다.

위의 사례와 비교하기위해 극단적인 예를 들었는데 같은 집이라도 전세살면서 매입하는것이 오히려 자기자본도 덜들고 정책금리에의해 담보대출보다 저렴한 전세대출을 이용하며 각종 대출 규제도 피해갈 수 있다는 것이죠. 종합적으로 전세대출을 없애지 않는다면 정부는 집값 잡을 용의가 없다고 판단하는것이 맞겠습니다.

서울지역 신축 급등으로인한 역세권 구축의 키맞추기 장세를 예상하였고,
명절때 동네에 집보러 오른 사람이 많았다는 부동산의 말에 확신을 하고 있었습니다.

지난달 감정원 시세 상단 5.75억이었던 지금 동네의 RR매물이 6.7억에 팔렸다고 합니다. 이뿐만이 아니라 9호선라인 타 아파트들도 동일한 현상이 목격됩니다.

층별 가격이 달라 가격 추이가 정확하다고 할 순 없겠지만 우상향 하고있다고 볼 수 있겠습니다. 3월 중순거래면 양도세 중과 회피물건들이 나올 시기였음에도 역세권 구축은 그다지 오른것이 없어서 그런지 기존 실거래가를 넘겨서 거래되었네요.

일단 상반기는 이러한 키맞추기가 지속적으로 진행되리라 봅니다. 아직도 주변 신축들과의 가격 차이가 과도한 수준으로 보이기 때문입니다. 예를들면 같은 지역의 비슷한 조건의 신축이 10억이면 구축은 7억도 안하는 상태로, 20% 정도의 차이까지는 치고 올라올 것으로 보입니다.

연말에는 지금 사는 집이 RR기준 7.5억(현재대비 +10%) 정도까지 볼 수 있지 않을까 합니다.

집값 담합하면 처벌하신다네요. 어떻게 처벌할지는 의문입니다. 제발 담합 행위좀 처벌했으면 좋겠네요.

실상 집값 상승 담합은 실현될 수 없습니다. 그게 가능하다면 아파트값이 하락하는 지역이 없어야 맞겠죠 그 누구도 본인 집값이 떨어지는걸 바라지 않을테니. 담합이 가능하다면 용인 미분양 아파트도 상승해야하고 경기가 죽는 창원, 군산지역 아파트도 상승해야합니다.

하지만 부동산 중개소 카르텔에 의한 하락 담합(보합)은 단기적으로 가능합니다. 지역 부동산들이 연합해서 특정 가격대 이상은 올려주지 않는거죠. 집값 급등 시 매수세가 다른 지역으로 흘러가는걸 막고 자기 지역 매매 건수 활성화를 위해 실제로 벌이는 짓입니다.(덕분에 제가 판교를 비교적 싸게 매수하긴 했습니다)

저희 동네도 특정 가격 이상을 올려주지 않자 옆동네 부동산에 의뢰했고 당연히 금방 매도되었습니다. 이걸 본 동네 부동산 주인들이 단체로 타지역 부동산에 원정을 가서 깽판을 놓고 왔다고 하더군요. 덕분에 주변 지역 오른것 대비 저렴한 수준이라 물건이 씨가 말랐습니다.

하지만 집값 상승 담합을 생각해봅시다. 우선 세대수가 너무 많고 서로 일면식도 없습니다. 중개사들이야 협회 등록되어있고 그동네 오래 자리잡았으니 모일 수 있지만 집주인은 거주 안하는 경우도 있고 관심 없는 경우도 있고 다양합니다. 무엇보다 단지 단독으로 담합해봐야 효과가 없습니다.

예를 들어 잠실 파크리오를 17억에 담합 결의했다고 가정해봅시다. 그럼 매수자는 잠실 엘스를 생각할겁니다. 엘스를 20억에 담합하면? 반포 자이를 생각할거구요, 반포자이를 25억에 담합하면 매수자가 금치산자가 아닌 이상에야 아리팤 쪽으로 생각할겁니다.

이렇듯 아파트 시세는 지역별로 차등을 두고 금액대별로 분포하기때문에 특정 단지가 혼자 치고나갈 수 없는 구조입니다. 단지 안에서도 향, 층, 뷰, 위치별 시세 차이가 나는데 다른 단지하고 차이는 훨씬 심한게 아파트 가격입니다. 거미줄처럼 얽혀있는 가격표를 일개 부녀회에서 좌지우지한다? 부녀회 분들을 너무 과대평가하는거 아닌지 모르겠습니다.

사실 다주택자 프레임, 자전거래 프레임으로 부동산 정책 실패에 핑계를 대다 뉴스에 담합 이야기가 나올때 이미 정부에서 다음 프레임으로 담합을 이야기 할 것이라 예상은 했는데 막상 대놓고 이야기하니 한심하기 짝이없네요. 자전거래 단속해서 한 건이나 잡았나 궁금하군요.

제발 담합 조사좀 해서 부동산 카르텔좀 작살내놨으면 좋겠습니다.

동판교 매매 등기 후 돈 마련하느라 진이 빠져 한동안 쉬었습니다.
부동산에 돈이 대부분 묶여버리니 주식에대한 관심도가 떨어진 것도 있었고 부동산에대해 깊이 생각해보는 시간이기도 했습니다.

매매 진행하는동안 붇옹산의 부동산 스터디 카페에서 시세 동향 파악하느라 글들을 모니터링했는데(덕분에 시세보다 낮은 가격에 매수하게 되었음) 부동산 카페지만 부동산을 혐오하는 분들도 상당수였습니다. 워낙 회원수다 많아 별 사람이 다 있는거겠죠.

부동산은 불로소득이며 앞으로 폭락할거라는 분들이었는데 글쎄요, 이번에 매매하기 어려워 이곳저곳 물건 알아보고 돈 조달하려 머리굴린거 생각하면 불로소득이라는데에 동의하기 어렵네요. 폭락도 서브프라임급 악재가 아니면 소폭 조정정도에 끝날테구요.

예전 영화중에 윌 스미스 주연의 행복을 찾아서라는 영화가 있습니다. 실화를 바탕으로 만들어진 영화고 내용은 노숙자 출신의 아버지가 트레이더로 성공하는 내용입니다.

영화 속에서 주인공은 아이를 데리고 지하철 화장실 등등을 전전하며 어렵게 살아가는데 어느날 길가에 세워진 슈퍼카를 보게됩니다.

여기서 한국 종특인들은 "부모 잘만난 양아치가 모는 차인가보네" 라고 차주를 비하하며 자기 방어기재를 발동시킬겁니다. 그런데 영화에서는 차주에게가서 이렇게 물어봅니다. 당신은 뭐하는 사람이고 그걸 하기위해 뭘 했습니까?

주변에 보면 재테크로 성공한 사람들을 종종 찾아볼 수 있습니다. 그럴 때 속으로 투기꾼 자식 얼른 쳐 망해라 눈꼴 시어 못보겠네 라고 생각할게 아니라 뭘 해서 어떻게 벌었는지 물어봐야합니다.

저도 1주택만 보유하려는 신념 아닌 신념을 버리니 기회가 보이더군요. 주변에 대치동 아파트 투자로 크게 이득을 본 친구가 있는데 그 친구가 들어갈 때 같이 들어갔으면 어땠을까 합니다. 13년 최저점에 들어가서 차액이 10억+@ 가 난 친구인데 부모님이 재테크를 잘하셔서 부모님 조언으로 산 친구였습니다.

당시에는 부동산 시장이 그닥이어서 재테크 잘하는 분 맞나? 했는데 지금 보니 잘하시는분들 맞네요.
이렇듯 그냥 넘어갈 수 있는 주변 재테크 고수의 움직임을 놓치지 말아야겠습니다.

12월 초부터 동판교, 그중에서도 봇들 1,2,4 단지를 매수하기위해 부동산을 방문했습니다.

가서 들은 첫 내용은 매물이 없다는 겁니다. 현재로는 동판교 유일의 소형 평수가 있는 4단지를 감안하고 방문하였는데 저층 6.9억, 로얄층 7.2억 정도 생각하였으나 현실은 저층 7.1억 로얄 7.4 이상을 생각해야했고 그마저도 매물 자체가 없었습니다. 7.05억에 하나 나오기는 했으나 길가동이기도 하고, 월세 낀 매물이어서 거래도 쉽지 않아서 포기했죠. 그런데 그마저도 올라오고 2일인가만에 거래가 완료되었습니다.

분위기가 심상치 않은걸 느껴 4단지 소형평형 외에 1,2,4단지 30평대까지 매물을 알려달라고 부동산에 말해두었습니다. 곧 매물이 나왔다고 연락이 왔죠. 1단지 저층 비로얄동이 8~8.5억 정도에 나왔다고 다시 방문했습니다. 저층이기는 하지만 단지 내 차가 지나지 않는 곳이고 관리동이라고해서 아래쪽에 노인정, 헬스장 등의 시설이 있어 1층이 2~3층 높이인 곳이라 매수하기로 했습니다.

그런데 상대 부동산에 연락을 해보니 집주인이 팔지 않겠다고 하네요. 뭐 올려달라도 아니고 그냥 지금은 안팔겠다는 거였습니다. 어쩔 수 없이 다른 매물들을 보는데 대부분 1층이었습니다. 1층이어도 싸게 사면 나중에 싸게 팔면 되긴 하지만, 당시 나온 1층은 진짜 구석지고 해가 잘 들어오지 않는, 해당 아파트에서 가장 좋지 않은 매물들이었습니다. 결과적으로는 이 매물들도 나온지 1주일도 안되어 모두 계약이 완료되었습니다.

어쨌든 8.5에 저층을 매수하려했는데 집주인이 거부했다는건 1층이 아니고서야 8억 후반을 염두해두고 있다는 뜻이고 제 예산을 한참 초과하게 되는 것이었으나, 같은 돈으로 비슷한 만족도를 줄만한 동네를 찾아봤을때 결론은 없다 였습니다. 즉 주관적 판단으로 가격대비 저평가라고 생각했다는 것이죠. 9억으로 환경 좋고 직주근접이 되고 쾌적하면서 교통도 편리한 곳이 없었습니다. 그런 조건이 갖춰진 곳은 서울이라면 최소 10억 이상을 봐야한다는 결론이었습니다.(물론 판교는 엄밀히 말해 경기도지만요)

그래서 부동산에 8.9억 이하 매물이 있으면 연락을 달라했습니다. 우선 전세를 끼고 산 다음 몇년 더 돈을 모으고 입주한다는 계획에서였죠. 곧 부동산에서 로얄동은 아니지만 로얄층 물건이 8.6에 나왔다는 연락이 왔습니다. 원래 8.5에 나왔던건데 500만원씩 올려 8.6이 된 매물이라고 했고 예산 8.9억 내의 물건이어서 바로 진행을 부탁했습니다.

그런데 집주인이 그자리에서 천만을 올려 부르더라네요. 부동산에서 계속 가격만 올리면 매매가 되지 않는다고하여 8.65억으로 최종 협의하였고 가계약금을 바로 입금한 다음 어제 저녁에 최종 계약서를 작성했습니다.

결과적으로는 동일한 물건을 불과 1주일도 안되어 9억 이하에서는 잡을 수 없는 상황입니다. 계약서 작성 시 주인분께서 이미 시세가 또 오른것을 알고 있더군요. 하지만 본인도 다른곳에 또 사놨고, 이미 해당 물건 갭투자로 투자금 대비 두배 이상 번 상황이어서 쿨하게 돈 많이 버시라고 하면서 계약서를 작성했습니다.

현재 파악되기로는 비로얄동 고층이 9.4까지 계약 체결된 것으로 파악되고, 1층이 9억까지 부르는 상황입니다. 즉 로얄동 로얄층은 현 시점에서 10억정도 바라보는 분위기이죠.
이 폭등세가 언제까지 지속될지는 모르겠으나, 정부의 안일한 규제책에의해 부동산 시장이 폭등할 것으로 예상한 것이 그대로 실현되고있어 씁쓸합니다.
규제만으로는 해결되지 않는다는걸 빨리 인지하면 좋겠네요. 저도 이제 2주택자라 재산세도 늘어나고 종부세까지 내야할 처지지만 집을 팔 생각은 전혀 없거든요.