경제적 자유를 위한 재테크

사실 당진 수청지구 분양이 진행될 당시, 당진은 부동산 광풍이 불어닥치지 않았던 곳이라, 분양가가 낮게 책정되었고, 그런 낮은 분양가에도 미분양이 발생했다.

보통 택지를 개발하면 처음 분양하는 시범단지가 가장 싸고, 이후 가격이 오르면 순차적으로 가격이 비싸지기때문에, 택지지구 최초분양은 무조건 잡는게 맞긴 하다.

하지만 이런 상황을 빼더라도 수청지구의 최초 분양건이었던 호반은 현재 상황에서는 최고의 선택이라 볼 수 있다.

이유는 건축비 상승에 따른 아파트 기본 가격 상승이 시작되었기 때문이다.

당진은 아니지만 충남권인 아산의 최근 분양 공고이다. 힐스테이트 자이 아산센텀의 분양가를 알아보자.

전용 84형의 건축비가 대략 3억, 대지비가 1억정도 잡혀서 4억에 분양한다.

발코니 확장비가 300~400수준이니 분양가에 포함되어있고, 무조건 하라는 옵션이다.

한마디로 확장까지 건축비만 3억이 들어간다.

이번에는 천안 백석동의 백석 센트레빌 파크디션이다.

이곳은 건축비 2.8억에 대지비는 1.8억가량 한다. 아무래도 골프연습장이었던 부지를 매입해서 진행하다보니 대지비용이 크게 들어갔다. 건축비 2.8억은 위의 아산 분양건에비해 합리적으로 보인다.

하지만 확장비가 거의 2000만원이다.

결국 건축비는 3억이라는 소리다.
여기에 에어컨은 필수 옵션으로 넣으니 천만원 더하면 건축비로 내야할게 최소 3.1억이라는 계산이 나온다.

거기에 공급 112제곱, 용적률 229% 라면 대지지분은 49제곱, 약 14.8평이 나온다.

근처의 대지는 평당 약 340만원이다.

지적편집도상 아파트는 2종일반주거지역이고, 단독주택부지는 1종일반주거지역이다. 종이 높을수록 토지의 가치는 더 높다. 따라서 1종이 340을 부른다면 2종은 못해도 500은 부를것이다.

대지지분이 14.8평이니 대지비는 약 7400만원정도라고 볼 수 있다.

즉, 요즘 최저 건축비 3억에 예상 대지비 7400만원을 더한 3.74억이 현재 수청지구 호반의 적정가격이라 볼 수 있다. 물론 이것도 최소로 잡은 금액이다. 같은 자리에 아파트를 다시 분양하면 못해도 3.7억에 나올것이다.

여기에 에어컨, 중문 등 옵션까지 적용한다면 3.8억은 있어야 비슷한 아파트를 살 수 있다.
위의 3.3억 매물은 메리트가 있는것이다.

거기에 전망이 나온다던가, 층/동이 좋다면 좀더 비싸질 것이다.

그리고 내년초 초/중 개교, 근처 상권 활성화, 호수공원 착공 및 완공이 된다면 그 가치는 더욱 상승할 것이다.

처음 수청지구로 임장을 가고 지역 부동산 카페의 반응이 기억난다. 그보라고, 저기 미분양 날줄 알았다고, 당진에서 누가 3억을 주고 아파트를 사냐고 말이다.

하지만 지금은 전국 어디에서도 3억에 분양할 수 없다. 땅을 공짜로 기부받는다면 모를까. 신축에 살고싶은 수요가 있는한, 신축 아파트의 기준은 최소 4억인 시대가 되었다.

2021년 겨울, 임대차 3법으로 부동산 시장이 한동안은 쭉 가겠다라고 판단했던 나는 이미 올라 갭이 벌어진 수도권을 제외하고, 아직 오르지 않은 지방의 소액 투자건을 물색하고있었다.

그러다 눈에 띄였던것이 당진시 수청지구였다.

수청지구는 이 지도상 위치의 남서쪽부터 개발이 되었는데, 본격적인 개발은 캡쳐한 지도의 위치라고 보면 되겠다.

이때까지 당진시에는 이렇다할 택지지구가 없었는데, 시청 앞에 대규모로 개발되는 택지지구라니, 구미가 당길 수 밖에 없었다.

다만 워낙 소규모의 도시이고, 원주민들 자체가 저렇게 아파트를 많이 지어대면 살 사람이나 있겠느냐 하는, 항상 신도시 개발전 레파토리처럼 나오는 소리때문에 대규모 미분양이 났었다.

내 기억으로는 21년 7월쯤 분양했는데 대부분 세대가 미분양이었다. 아무튼 일단 둘러나 보자는 마음으로 그해 12월에 현장과 모델하우스에 방문했었다.

분양가는 3언 언저리였는데 에어컨이나 중문같은 필수 옵션을 선택하면 3.2억 정도 나왔다. 중도금 무이자에 확장은 무료였다. 당시 서산과 비교를 하면서 투자를 결정했었는데 논리는 이랬다.

서산시의 인수는 17만명쯤이다.

당진시도 비슷하다.

서산에서 잘나가는 예천동을 보면 21년 말 4억을 넘어 5억을 바라보고있었다. 비슷한 규모의 도시인데 4억~5억 시세에 3억에 분양한다? 이건 대박이다.

물론 서산의 경우 현대오일뱅크가 가깝고 당진은 현대제철이 가까우니, 연봉이 높은 오일뱅크의 도시가 좀더 시세가 높을 수는 있을것이다.

하지만 서산에서 가나 당진에서 가나 시간은 비슷하다. 오히려 출퇴근 시간에는 길이 막혀 당진에서 가는것이 더 빠르다고도 한다. 다만 서산시에서 출퇴근 셔틀버스가 당진으로 도는것을 막아 자차로다녀야한다는 불편함이 있다고 들었다.

하지만 서산의 경우 택지지구는 아니기때문에 수청지구가 완성되면 메리트가 충분하다 생각했기에 시세를 따라잡을것이라 생각했다.

서산도 작년 하락기때 직격탄을 맞았지만, 국평은 여전히 4~4.5억대다.

아무튼 3천만원으로 계약하고 입주때 전세가 2~2.5억 정도 예상했는데 금리인상이라는 큰 산을 만나게 되었다. 입주하고 갭을 최대 1억 정도로 봤는데 전세 시세가 1.5억까지 떨어졌다. 다행히 다른 대출을 받을 수 있어 기다리면 전세가도 오를테지만 빨리 세입자를 맞췄다. 취등록세까지 3.2억에 전세 1.5억으로 맞췄으니, 내 자금이 1.7억 들어간거다.

입주때는 호반 1, 2차 합쳐서 전세매물이 수백개였는데, 입주가 마무리되는 현 시점에 그 많던 매물이 다 어디갔나 싶을정도다.

1, 2차 합쳐서 2000세대쯤 되는데 전세 매물은 19개다.

이마저도 시세는 2억 이상이고, 층이 좋으면 2.2억 동까지 좋으면 그보다 더 높다.
내가 잡은 매물은 전면동은 아니지만 뷰가 나오는 로얄동에 속하기때문에 2.2억 이상으로 올릴 수 있으나, 계갱권때문에 4년은 참아야한다.

참고로 전면동이 가장 좋고, 그다음은 정남향/1차는 우측 남동향, 2차는 좌측 남서향이 뷰가 나와서 좋다.

사실 북쪽에 동부 센트레빌이 대형 평수가 포함되어 들어서는데 굳이 남쪽 호반을 택했던 이유는 먼져 지어진다는 점과 학교였다. 먼져 지어지면 학교가 먼져 생길것이고, 학교가 생기면 학원 및 상가 활성화가 먼져 되기 때문이다.

실제로 남쪽에는 수청초/중이 건설중이고 내년에 개교한다. 학교와 공원을 품은 택지지구내의 신축 아파트라니, 내가 들어가서 살고싶을정도다.

북쪽은 초등학교만 확정되어 내 선택이 옳았음이 증명되었는데, 거기에 생각지도 못한 대형 호재가 하나 더 나왔다. 바로 호수공원이다.

https://n.news.naver.com/article/001/0014032259?sid=102

후보지 세군대중 수청지구 남쪽이 호수공원으로 선정되어 2027년 완공을 목표로 진행된단다.

초중품아에 공원을 낀 택지지구 아파트를 샀는데, 호수공원이라는 선물까지 받게되었다. 23년 전세를 줬으니 계갱권 고려하여 27년까지 보유하려던 계획에 맞춰 호수공원까지 개장하면 꽤 괜찮은 투자가 될 것 같은 느낌이다. 그때정도 되면 전세가가 매수가 근처까지 올라 굳이 매도하지 않아도 투자금은 다 회수될것같기도 하기때문에 더 길게 보유해도 될것같다.

목표는 4.5~5억쯤 매도하는건데 가능하지 않을까 기대한다. (전체적인 부동산 시장을 긍정적으로 보는것은 아니지만, 오른게 없어서 오를게 있다고 본다)

https://youtu.be/2UovOfRkZtE

사실 나는 부동산 스타강사, 유튜버 전부 안믿는 편이라 잘 찾아보지도 않아 모두의부동산이라는게 뭔지도 몰랐는데, 무려 47만 유튜버라더라.
요즘 비슷하게 차가운 자본주의인가 뭔가 책써서 유튜브 운영하는 경제 ㅈ문가 유튜버도 있던데,

뭐 유튜버로서는 성공한거겠지만 과연 그 분야에서 전문가라 할 수 있겠냐 라고 했을때는 난 아니라고 본다. 그건 누구나 마찬가지.

끊임없이 영상을 업로드해야하는데 그 컨텐츠를 계속 생산해낸다는건 한 이야기를 또 한다거나, 헛소리로 채운다거나 둘중 하나뿐이다.

아무튼 부동산 소액 투자 추천을 받아 산것들이 다 떨어졌고 이에 대한 후기를 카페에 남겼더니 바로 강퇴당했단다. 어디든 댓글같은건 다 지울 수 있으니 믿을게 못된다. 카페도 광신도들만 남기고 강퇴할 수 있고.

부동산은 정말 큰 돈이 들어가고, 계약 과정도 복잡하고, 팔때도 정말 큰 노력이 들어간다. 급등기에야 돈천만원 싸게 내놓으면 바로 나가는데, 안팔릴때는 문의조차 없는게 부동산이다.

나같은 경우는 부동산 매도를 4번 해봤는데 내 마음대로 쉽게 끝낸적이 없다. 길게는 6개월 넘게 기다려서 매도하기도 하고, 매수자가 원하는대로 금액을 대폭 낮춰서 팔기도 했었다. 이 과정에서 느낀건 부동산 매매는 너무 어렵다, 절대 쉽게 생각하면 안된다이다.

그런데 이런 매매를 누군지 제대로 알지도 못하는 유튜버에게 상담을 받아 결정한다? 그럴거면 그냥 하지 마시라.

재테크 시장에서 예전부터 지겹게 들어온 이야기가 있다. 
부동산은 존버하면 배신하지 않는다. 
실제로 그래왔다. 
88올림픽때 주식은 물론 부동산 시장도 엄청난 폭등을 했고, 
이를 잠재우기위해 신도시라는것들이 만들어지기도 했다. 
 
뭐든 사놓으면 어쨌거나 가격이 올랐다. 
이에 대해 반론을 제기할 수는 없을것이다 실제로 그랬으니까, 그것도 굉장히 오랜 시간동안. 
 
우리는 화폐가치는 응당 떨어지는것이고, 이 떨어지는 화폐 가치를 방어하기 위해서라도 현금이 아닌 자산을 보유해야한다고 배웠다. 
하지만 중간중간 큰 이벤트로 자산 가격이 떨어지기도 했다. 
IMF, 닷컴버블 붕괴, 리먼 브라더스 사태, 코로나 사태 등등
하지만 언제나 그래왔듯 시간이 지나면 전고점을 한참 돌파하고 역시 우상향이야 라는 결론에 도달하게 되었다. 
 
하지만 이번만큼은 이번엔 다르다, This time is different 를 외치고싶다. 
 

미국 국채 30년물의 금리 그래프이다. 
1981년 15% 에 달하던 국채금리는 2020년 1%대까지 떨어졌다. 
지금은 금리 인상에 따라 3% 후반까지 올라왔다. 
 
1981년부터 2020년까지, 무려 40년간 약간의 부침은 있었지만 우하향한 것이다. 무려 40년간. 
지금 부동산으로 큰 부를 일군 80대 자산가가 있다고 치자. 그의 나이 40세부터 자산은 우상향했을것이다. 
40년동안 오르면, 이건 영원히 오르는거다. 
 
테슬라 주식을 생각해보자. 현재 주가기준 400달러를 돌파했을때는 영원히 오를 것처럼 너도나도 앞다투어 장밋빛 전망을 내놨다. 
그러다 주가가 하락하여 200달러 아래로 내려가자 너도나도 팔기 바빴고 100달라까지 하락했다. 
불과 몇달만 한 방향으로 움직여도 우리는 그 방향이 영원히 계속될것처럼 생각한다. 
그런데 몇달이 아니라 몇십년이다. 
40년간 올랐으면 누구나 이건 오르는거야 라고 생각할 것이다. 
 
하지만 왜 올랐는지에 대한 고민은 크게 하지 않았을 것이다. 
그냥 오르니까 오르는거지!!
 
하지만 국채 금리가 돈의 가치가 지속적으로 떨어짐을 보여주고있다. 
돈의 가치가 떨어졌으니 자산 가격이 상대적으로 오른것이다. 
1981년에 1억을 빌렸다면 1년에 1500만원을 갚아야 했다. 
2020년에 1억을 빌렸다면 1년에 150만원만 갚으면 됐다. 
이 효과만으로 돈의 가치는 10배 희석되었다. 
 
그 와중에 물가상승률까지 고려하면 엄청난 자산 폭등은 당연한 결과인것이다. 
하지만 2020년 저점을 기준으로 눈에 띄일정도로 국채 수익률이 상승했다. 
돈의 가치가 올라간 것이다. 
대출 금리도 올랐다. 
이렇게 오른 대출 금리는 2022년 한국 부동산 시장을 강타했고, 
지금도 영향을 미치고 있다. 
 
물론 금리라는것은 목욕탕의 물 같아서 들어가있으면 적응된다. 
연 4~5%의 대출금리에 익숙해진 사람들은 다시 대출을 받아 집을 사기도 한다. 
하지만 예전과는 느낌이 다를것이다. 
어쨌거나 대출금리가 올라가면 수요가 잡힌다. 
그리고 2020년의 1%대 국채금리는 어쩌면 우리 생에 다시 볼 수 없는 수치일지도 모른다. 
어쩌면 우리는 가장 뜨거웠던 시장을 경험한 것인지도 모른다. 
 
가장 싸게 돈을 빌릴 수 있던 시기의 광기가 다시 몰아칠 수 있을까?
난 아니라고 생각한다. 
 
실수요자라면 예산이 있을것이다. 
10억에 사려던 집이 10억 5천이 되면 멈칫하게 될 것이다. 
하지만 투자수요는?
10억에 사려던 집이 10억 5천이 되면, 금방 11억이 될거같아 추격매수를 한다. 
 
내가 보기에 2023년은 실수요자의 시장이다. 
2022년 하락한 부동산의 가격이 예산 안에 들어와 예산 안에서 구매하는 것이다. 
하지만 예산 밖으로 벗어나면 매수를 하지 않을것이다. 
추가로 상승하기 어려운 이유다. 
지금의 금리로는 투자 수요를 발생시키기 힘들기 때문이다. 
 
10억을 들여서 집을 사면 세금을 제외하더라도 못해도 연 5000만원씩 집값이 올라야 본전이다. 
그 돈을 은행에 넣어뒀으면 그정도 받을테니까. 
이게 매년 이렇게 올라야한다. 
 
지금 10억 집들이 4~5년 후 12억이 될까? 
과연 사람들이 4~5년에 2억씩 뚝딱뚝딱 모아서 집값을 추격매수 할 수 있을까?
쉽지 않아보인다. 
 
모 부동산 강사는 항상 이런 말을 했다. 
"돈은 여러분만 없어요, 대한민국에 돈 많은 사람 많아요"
뭐하지만 돈 많은 사람은 지금 부동산을 사지 않을 것이다. 
더 좋고 편한 다른 투자처가 많을것이기 때문에. 

https://naver.me/F0wscq92

재테크에 대해 이런저런 영상들을 보다보면 소위 투자 전문가라는 사람들이 많이 보인다. 돈도 많이 벌었다하고(인증 못하는 사람이 대부분이지만) 말도 그럴싸하게 잘 한다. 때로는 고가의 자동차나 시계 등을 보이며 투자로 성공한 재력을 과시하기도 한다.

뭐 진짜 전문가일 수도 있지만 그동안 봐왔던 대부분의 소위 전문가라는 사람들은 그저 시류를 잘 타서 일정부분 부를 쌓고 그 부를 근거로 강의팔이하는 사람들이다.

지금은 부동산이 주춤하지만 22년 초까지만해도 부동산이 없으면 큰일나는줄 알던 시기가 있었다.

이 짤은 아마 갓상우님의 평생 흑역사가 될것이다.

이전 글에서 밝힌바와같이 21년말 과열로 판단하고 지방 아파텔을 처분했는데, 22년 초에 10% 상승을 전망한다며 자신만만하게 여기저기 다니며 자신의 의견을 피력하고 다녔지만, 결과는 모두 아는바와같이 보합도 아닌 하락이었다. 지역에 따라서는 2019년이나 20년 수준까지 하락했다.

이상우라는 부동산 애널리스트는 그래도 상승론 진영의 상징과도 같은 존재였고 그래서 사람들을 그의 강의에 몰리고, 그가 하는 이야기에 귀기울이며, 그가 쓰는 글들을 정독했다. 두루뭉술하게 써내는 의견도 다 무슨 큰 뜻이 있겠지, 뭔가 은유적인 표현이겠지 하며 신격화 되기도 했다.(내가 느끼기엔 그냥 잘 몰라서 대충 둘러댄 느낌이었지만)

이렇듯 최고 인기있는 전문가조차 틀렸다. 부동산뿐이랴, 주식도 마찬가지다. 그렇게 주식을 잘 하고 자신만만하게 종목을 찍을거면 그냥 혼자 드시면 될걸 왜 추천을 하는지 궁금하다.

1% 씩 매일 수익을 내면 어떻게될까? 일년에 200일 거래한다치면 일년후 원금의 7.3배, 2년이면 53.5배, 5년이면 20959배다.

1억으로 전문가처럼 1%씩 매일 불려나가면 5년 후에 2조가 넘는돈이 된다. 전문가라면서 조용히 2조 벌면 될걸 왜 굳이 얼굴팔고 나와서 나 전문가인데 내 말좀 들어봐봐 이러고 있을까.

그것은 당연하겠지만 돈을 벌기 위해서다. 투자로 수익만 낸다는건 불가능하다. 그렇다면 멤버쉽 모집을 하고 월회비를 받아야 안정적인 수익이 생긴다는것.

물론 재테크를 처음 접하는 사람보다야 잘 알것이다. 하지만 신이 아닌이상 단기 주가 등락을 맞춘다는것은 신이거나 사기다. 신일 경우는 없을테니 사기라고 보면 된다. 누군가 무조건 수익낼 수 있다고 다가온다면, 그사람은 사기꾼이라고 간주하면 된다.

재테크에서 불변의 법칙이 있다. 
모두가 환호하고 열광하면 여지없이 고점인 것이다.
예전 표현으로 보자면, 주식 객장에 유모차가 나타나면 고점이라고 했다. 
 
예전 HTS나 MTS가 없던 시절에는 주식 주문을 증권사 객장에서 직접 냈다고 한다. 
물론 나도 그렇게 해본적은 없다. 
 
즉 경제에 크게 관심이 없는 주부들이 관심을 갖기 시작하면 고점이라는 소리였다. 
 
2021년도의 부동산이 딱 그런 분위기였다. 
내가 지방 아파텔을 처분한 이유이기도 하다. 
되도않는 상품들이 날개돋힌듯 팔려나가던 시기이다. 
(나중에 한 번 어떤 곳들이었는지, 지금은 어떤 상황인지 다뤄볼 생각이다.)
대표적으로 힐스테이트 아파텔들의 무리한 고분양가 책정과, 
그 고분양가가 팔려나가는것을 보고 너무 과열되었다고 생각했다. 
 
대한민국의 부동산이라는 부동산은 모두 과열되었던것같다. 
이런 비아파트 주거시설 이외에도 꼬마빌딩 시장도 꽤나 과열되었었다. 
 
https://v.daum.net/v/20230621095006092

비, 김태희의 경우 빌딩을 지속적으로 거래하여 자산규모를 늘려온 것으로 유명하다. 
뉴스 기사에 여러번 나왔었으니 뭐 전국민이 알고있다해도 과언이 아닐것이다. 
 
비단 비, 김태희 부부뿐만 아니라 티비에 자주 나오는, 소위 돈좀 벌것같은 연예인들중 이러한 빌딩을 거래하는 기사가 많이 나왔다. 물론 본인들 투자 아이디어는 아닐테고, 전문 컨설턴트의 조언을 받아 실행했을것이다. 
 
뉴스속의 강남 빌딩은 비, 김태희 부부가 920억에 매입했다고 한다. 채권최고액이 540억이라니 실제 대출금액은 450억으로 추산된다. 
자기자금 470억 + 대출 450억인 것이다. (이것만해도 엄청나다)
 
사실 강남지역의 경우 자산 파킹의 개념이 더 강하기때문에 임대수익률을 2%정도로 잡는다. 
누가 뭐래도 대한민국 최고 입지중 하나이니까. (보통은 1층 기준으로 3~4% 정도를 잡는데, 뭐 요즘은 고금리이니 실제로는 더 높게 봐줘야 할 것이다.)
 
그럼 920억의 2%니가 1년에 18억은 임대료로 나와야한다. 
쉑쉑버거가 1층 하나로 월 1억씩 낸다고하니 12억은 확보되어서 어느정도 숨통은 트일것 같다. 

그런데 상황이 변했다. 
다른 꼬마빌딩 매수자들도 마찬가지일것이다. 
이런 자산 파킹이니 2%니 하는 이야기는 은행 대출 이자가 2%때의 이야기이다. 
지금은? 못해도 5%는 될 것이다. 
 
그럼 이 상황에서 450억에대한 이자5%는 연 22.5억이다. 
1층에 세를 12억 받아도 모자라다. 
강남대로의 경우 플래그쉽 스토어 개념으로 비싼 임대료를 감당하는 시장이기때문에 
2층 이상의 층에서는 저런 임대료를 못받는다. 
결국 임대료를 받아도 은행이자도 못건진다는 이야기다. 
 
물론 연예인들이야 수입이 워낙 크니 큰 문제가 없을거다. 
그런데 일반인들은?
일부 영끌로 꼬마빌딩을 잡은 사람들은 이자가 월세보다 클 것이고 본인 돈을 꼴아박고 있을것이다. 
그렇다고 팔 수도 없다. 
내가 샀던 가격에 받아줄 사람은 없다. 
지금 굳이 수익률 2%짜리 건물을 누가 받아주나 그냥 예금만 해도 그보다 많이 받는데.

언젠가 금리가 내리던, 아니면 건물 가격이 서서히 조정되던 다시 기회는 올 것이다. 
하지만 모두가 열광할때는 자리에서 먼져 일어나야한다. 
만고 불변의 진리다.

어찌어찌 하다보니 티스토리 관리가 귀찮아져 내팽겨쳐놨다가, 

어찌어찌 하다보니 패스워드도 까먹어서 로그인도 안한지 3년...

벌써 3년이라니 시간이 꽤 빠르다. 

우연찮게 로그인하게되어 다시 관리해볼까? 하는 생각을 하게된다.

지난 3년간 꽤 많은 일들이 있었다. 

코로나 시기였기도 하고, 최근에는 금리 급등으로 자산 시장이 요동치기도 했다.

짧게 그동안의 활동을 요약해보자면, 

1. 아파트

 - 가지고 있는 투자용 아파트(아파텔)을 정리했다. 

 - 2021년 말에 아파트 시장의 꼭지가 느껴져서 가지고있던 지방 아파텔을 급하게 처분했다.

 - 양도세는 양도 후 1달 정도 후에 납부 가능하니 22년 초에 양도 완료한 것을 알 수 있다. 매도 계약은 21년 말에.

 - 단지 최고가는 아니지만 비교적 고점에 매도하게된 셈이 되었고, 해당 단지는 내가 매도한 가격에서 25%정도까지 빠졌다가 현재는 -20% 정도 수준에서 거래중이다.

 - 토지의 경우 수용 보상이 진행되어 보상금 일부를 수령했다.

2. 토지

 - 수용이 진행되어 보상금 일부를 수령했다.

 - 토지 및 지장물에 대한 보상금은 수령했고, 이주비 및 위로금 수령 대기중이다.

  (아직도 진행중이다!! 토지 보상은 정말 텀이 길고, 장난이 아니다.)

3. 지방 아파트

 - 지방 미분양 아파트 하나를 줍줍했는데, 부동산 시장이 좋을때 기준 피가 5천 정도 붙었었다. 분양가 3억에 3억 중후반 정도의 호가였으니

 - 문제는 전매제한에 걸려 분양권 처분이 불가하여 처분하지 못했다. 

 - 아파텔 파는 시점에 이걸 어쩌나 싶었는데 방법이 없어 그대로 보유했고, 얼마전 입주장을 치루느라 큰 고생을 했다.

 - 한참 시세가 괜찮을때는 주변 전세 시세가 2.5억정도여서 분양계약금 3천에 일부 금액만 넣으면 될것이라 생각했으나,

 - 입주가 시작되니 물량+고금리 영향으로 전세가가 1.5억까지 빠졌었고, 1.7억 전세에 나머지는 현금+대출(현재 사는집 담보)로 진행했다. 

 - 내돈 1.5억이 들어간 셈이니 1년 이자 4% 고려하여 1년에 600만원은 올라야 이득인데 어찌될지 궁금하다.

 - 계약갱신청구권을 고려하여 27년 초에나 매도하게될듯하다. 

4. 주식

 - 부동산을 처분한 돈으로 미국 주식 티커 nnox(Nano-X imaging) 에 투자했다.

 - 매수 후 큰 하락을 겪어 곤혹스러웠으나, 최근 FDA 승인을 통해 반등에는 성공했다.

 - 이 부분은 앞으로 자세하게 설명해볼까한다, 아직 투자 진행중인 상태이기도 하다. 

 - 현재 매수원금 3.4억에 어제 종가기준 평가금액은 3.8억정도인데, 그동안의 금융비용을 생각하면 보합 수준이다.

이렇게 지난 3년간의 재테크 활동을 간략히 정리할 수 있겠다.

앞으로 다시 한 번 티스토리에 재테크 및 세상 사는 이야기를 정리해나가봐야겠다

https://foretire.tistory.com/m/367

12.16 대책 직후 9억 이하 매물은 강력하게 9억으로 상승 드라이브가 걸릴 것이라 예상했습니다. 대출이 된다는것 자체가 장점이 되어버리니 당연한 결과입니다. 자산 형성이 덜된 사람들에게는 선택의 폭이 좁아지기 때문입니다.

한달도 안되서 실제로 움직이기 시작했습니다. 대체 부동산 대책을 만들때 생각이라는걸 단 10분이라도 하고 만드는지 의문입니다. 저같은 소시민도 잠깐만 생각해보면 나오는 결론인데 말이죠.

이제 수도권까지 상승 기사가 나왔으니 전국 상승 이야기가 나오길 기대합니다.

지난주 임장갔다 들은 이런 저런 이야기들입니다.

- 탕정 지웰 피가 1억이 넘는다(전매 안되는 기간이지만 그정도 시세 형성중인듯?)

- 천안 구도심쪽 모 초등학교엔 다문화, 외국인 아이들이 많아 일부러 집에서 먼 곳으로 전입시켜 다른 학교에 보낸다는 카더라

- 신불당 아름초가 과밀이어서 일부 신불당 단지에서는 길건너 구불당 불당초로 보낸다더라

- 불무초 학군이 그다지 나쁘지 않더라(사실 딱히 나쁠 이유도 없는데 임대에 대한 선입견 때문)

- 신불당 남쪽 지웰시티 2단지 앞쪽 상권은 숙박업이 가능하여 모텔, 유흥 시설이 하나둘 생겨나는중. 애초에 상가를 너무 많이 지어 다 채울 수가 없어 생긴 현상인듯. 길건너 구불당 유흥가와 연계되어 꽤 커질 수도 있겠다는 느낌.

- 학원가는 지웰시티 4블록 앞쪽에 밀집되어있고 유명 학원들이 구불당에서 넘어오고있는중

- 지웰 주복 스트리트상가가 어마어마함. 지도상으로 보면 잘 모르는데 직접 가서 보면 상가 갯수개 상당함. 그런데 대부분 부동산.

- 요즘 신불당, 구불당 부동산 너무 바빠서 매일 밤 늦게까지 영업한다는 카더라.

- 신불당 대장이라는 아파트들의 내부에 결로 현상이 심각하다. 남쪽면은 햇빛이 들어 그나마 물방울만 맺히고 끝인데 뒷베란다쪽의 곰팡이가 심각해보였음. 이건 세대별 복불복이라함. 그런데 중개사가 관리 소홀이라 설명하는데 보온 설계도 하는 입장에서 개소리. 보온이 제대로 되면 벽면과 내부 온도차가 거의 없어 결로 안생김.

- 남불당쪽 상권은 꽤나 자리잡은모습. 그런데 남쪽 상가주택지역에 젊은 친구들이 많이 보임. 두정 먹자골목을 옮겨온듯한 느낌. 이에 따라 주차 문제도 심각해보임.(길가에 다 주차) 남쪽 동들이 영구조망이라 좋지만, 먹자 상권이 커지는 부분은 마이너스일듯.

- 펜타포트 맞은편에 지식산업센터가 지어질 예정