현 부동산 시장을 바라보는 눈

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올 초 부동산 상승 후 기간조정을 거치다 버티면 강남 주요 입지의 아파트는 30억원선까지 상승 가능하다고 예측하였습니다.

지난주 벌써 현실이 되었습니다. 사실 이 예측을 했을때만해도 실현 시점은 빨라야 올 연말로 예상하였습니다. 이미 크게 급등한 상태라 10%이상 더 올라야 하는 금액이기 때문이죠.

최근 글들에도 쓴것처럼 여의도, 용산, 분당같은 호재가 있는 지역 이외에 갭메우기지역조차 물건이 싹쓸이되는 상황입니다. 지난주에 네이버 지도로 신안산선 예정지의 아파트 물건을 보다 생각보다 싸게 나온 물건이 있어 해당 부동산에 전화해보니 주인이 호가를 너무 낮게 책정한것같아 일단 보류중이라 하였습니다. 아마도 여기저기서 문의 전화가 오니 이게 뭔가 싶었을겁니다. 다른 한 물건은 주인이 이사갈 집이 매수되면 매도하려고 한 물건인데 매수하려는 물건의 가격이 급격히 올라 역시 보류되었다는 답변을 받았습니다.

최근 상승세 속의 매수세를 보면 대부분 실거주자입니다. 저희 집을 보러온 분도 아들에게 사주려는 50대 아주머니였습니다. 그런데 실거주자에도 여러 종류가 있습니다.

1. 신혼부부같은 진짜 실거주자. 당장 입주가 필요한 사람들.

2. 갈아타기 실거주자. 본인이 이사갈 집을 사려고하며 기존 집은 팔 수도 한시적으로 2주택으로 가져가려는 사람들.

3. 이 집단이 가장 핵심입니다. 지금 당장 실거주를 할 것은 아니지만 최근의 급등세에 미리 집을 사놓고 나중에 들어가려는 사람들.

통상은 1,2번 실거주자에 갭투자자 정도가 실제 매매자였습니다. 집값이 급등하지 않는다면 사실 다들 급할게 없는 사람들입니다. 1번은 정 물건이 없으면 전세로 시작하면 됩니다. 2번도 정 물건이 없으면 살던데 살면 됩니다. 갭투자자도 정 물건이 없으면 다른데 투자하거나 대기를 하면 됩니다.

그런데 3번 실거주자가 가세하면서 시장이 급격히 변하였습니다. 지금 못사면 한참 뒤에나 오른 금액을 모을 수 있고 평생 전세를 살아야 할 지도 모른다는 공포. 이것이 이들을 미래의 실거주자지만 현재의 갭투자자로 만든 것입니다.

한마디로 미래의 수요가 현재로 당겨진 상황입니다. 본인이 살 집 외에도 서울에서 살아가야 할 자녀를 둔 사람들도 마찬가지입니다. 직장인 월급으로는 점점 서울의 아파트를 마련하기는 어려워지는 상황입니다. 임금 상승률보다 아파트 상승률이 압도적이기 때문이죠. 향후 몇 년 후일지는 모르지만 집이 필요한 사람들이 전세를 끼고 아파트를 무차별 매수하는 상황이라고 봅니다.

즉, 가치에 의한 상승을 넘어 심리에 의한 상승장이라는겁니다. 이런 결론을 내린 것은 상승 시기때문입니다. 8.2대책 후 잠깐 소강상태가 있었습니다. 정책에 대한 기대감이죠. 하지만 이 기대감은 급등에 의해 산산조각났습니다. 그러다 정부는 보유세 강화라는 카드를 꺼냈습니다. 하지만 생각보다 굉장히 약하다는 결론이 났고 정책에 의한 가격 안정화는 불가능하다라는 대중들의 생각이 지배적이었습니다.

그렇다면 쓸 수 있는 모든 정책을 다 쏟아부었음에도 잡지 못한다는 의미가 되죠.

드래곤볼에 이런 장면이 있습니다. 자신이 최고인줄 알았던 베지터가 압도적인 프리더의 전투력에 절망하는 장면이죠. 지금까지의 자신의 신념의 근본이 무너지면 패닉이 오게됩니다. 흔히 패닉이라면 하락장에 오게되는데 지금은 급격한 상승에 의한 패닉장입니다. 아파트라는 특수성이 있기에 가능한 상황이죠.

이번 막차를 놓치면 다음은 언제일지 모른다는 두려움, 나 말고 주변 모두 상승장에서 돈을 버는 것 같은 부러움 등등이 섞여 미래의 수요가 한없이 현재로 땡겨지고있습니다. 신혼부부들조차 평소라면 전세부터 시작할텐데 몇억 있고 연 몇천 버는데 매매 아파트 추천해주세요 라는 글들이 많습니다. 저 결혼할 때만 해도 신혼은 전세였는데 말이죠.

이렇듯 정책 실패에 의한 데미지는 굉장히 큽니다. 일부는 여전히 많이 올랐으니 떨어져야한다라는 코인적 사고를 하는데 언젠가는 떨어지거나 조정이 오겠죠. 하지만 지금은 아닙니다. 지금은 패닉 상승장입니다. 연초에도 약간 그러했는데 지금은 미래 수요의 가세 정도가 다릅니다. 게다가 정부는 더이상 꺼내들 카드기 없습니다. 기껏해야 투기지역 추가지정 및 재건축 40년연한정도?

여기에 어제 새로운 이슈가 또 생겼습니다.

강북의 별 박시장님이 균형발전을 위해 경전철을 하겠답니다. 대선 준비로 보여지는데 어쨌거나 기대감으로 먹고사는 부동산에서 이는 분명 호재입니다. 특히 목동선, 안그래도 뜨거운 목동에 기름을 드럼통으로 들이부었습니다. 20평 아파트가 9억에 거래되는데 제 생각에는 단기간 10억 이상까지도 갈듯합니다. 이미 갭이 5억 이상인 상황이라 투자가 쉽지 않은 지역이지만 학군 수요에 목동 최대 약점인 교통 날개를 달아주면 훨훨 날아가겠죠.

정부는 잡겠다고 이상한 정책만 내고 서울시는 올리겠다고 호재를 펑펑 터뜨려주니 두 집단의 엇박자 시너지로 올 하반기는 진짜 AGAIN 2006이 될것같습니다. 여기서 더 올라? 라고 자문할 정도의 상승이 가능한 상황이라고 봅니다.

이로인해 노통시절처럼 급격한 지지율 하락에 의한 조기 레임덕까지 걱정해야 할 것입니다.