경제적 자유를 위한 재테크

무주택자 우선 청약정책이 시작됩니다.
85초과 추첨 50%를 75%까지 늘리겠다는건데 솔직히 청약 아는 사람이 보기엔 아무짝에도 쓸모없는 정책인데 뭔가 무주택자에게 혜택을 준다는 액션을 한다는 것을 알것입니다.

전용 85가 보통 33평형인데 이보다 크다는건 요즘으로치면 38평형, 42평형 정도 된다는 의미입니다. 이걸 서울에 분양하면 못해도 평당 2500은 될겁니다. 38평 기준이면 9.5억으로 중도금 대출이 불가합니다.

지금까지 무주택인 사람중에 9.5억을 중도금없이 분양받을 수 있는 사람이 과연 누가 있을까요. 보통 부모에게 받을 수 있는 사람뿐일텐데 정부가 말하는 무주택자 케이스는 아닐겁니다.

결과적으로 무주택자가 85초과에 지원할 일도 거의 없을것이고 있더라도 그건 부잣집 사람들에게 더 유리한 정책이라는것이죠. 무엇보다 서울 아파트값 상승으로 대형평수는 잘 만들지를 않습니다. 공급면적 25평, 33평이 대부분이라 애초에 이보다 큰 물건이 없습니다.

결국 정부가 하는 정책은 별로 있지도 않은 물건을 살 수도 없는 사람들에게 먼져 살 기회를 주는 생색내기용입니다. 분양 물량을 늘리고 공급을 늘림으로써 가격이 다운되는 정책을 해야하는데 공급 관련해서는 반대정책만 내고있으니 무주택자들의 체감 상황은 절대 바뀌지 않을것입니다.

3.8평짜리 주차장 1칸이 8억, 평당 2.2억에 팔렸다고 합니다. 만일 저 지역에 우리나라같은 용적률 300%짜리 34평 아파트를 짓는다고 하면 대지면적만 11평에 달하므로 아파트에 대한 땅값만 25억 가까이 되겠죠.

이처럼 홍콩이라는 도시는 서울보다 훨씬 비싼 부동산 가격을 유지하고있고 지금도 계속 오르고 있습니다. 저 주차장은 작년에 5억 가량에 거래되었던 물건이라고 합니다.

아는 후배도 홍콩 지사 발령을 받아 작년에 나갔는데 집을 구했다고해서 보내온 사진을 보니 정말 콩알만한 방, 거실, 부엌 하나씩 있는, 우리나라고 치면 분리형 원룸 정도 되는곳에 자리를 잡았습니다. 나름 글로벌 금융기업에 다니는 친구인데 말이죠. 그만큼 홍콩의 부동산 시세가 살인적이라는 뜻이죠. 그럼에도 지속적으로 상승하는것은 그쪽도 소득 양극화가 지속되고 있다는 뜻으로 해석됩니다. 현대의 자본주의 사회에서는 소득의 차이를 줄이는 것이 거의 불가능합니다. 개천에서 용나는 시대는 지났죠. 일반 샐러리맨은 일정 한계를 벗어날 수 없고 자산이 자산을 벌어들이는 사회이므로 쌓아놓은 소득에 따라 격차가 벌어져만 갑니다.

이는 우리나라도 마찬가지이며 강남의 집값이 미쳤다고 할 수 없는 이유이기도 합니다. 강남이라는 입지에 들어갈 수 있는 가구수는 한정되어있으니 자산이 많은 순으로 들어가게되어 능력 있는 사람들은 20억을 기꺼이 지불하고 들어가는 것입니다. 주변 지역들도 강남에 가까운, 또는 생활 환경이 우수한 순으로 채워져나가는 것이구요.

일반적으로 팔리는 서울의 3종주거지 땅값 자체가 평당 5000정도 하니 30평대 아파트를 짓기위한 대지지분 가치는 대략 가구당 6억 정도 소요됩니다. 중심부일수더 더 비싸고 교통, 교육 등의 생활 환경에 따라 더 비싸집니다. 거기에 건설사에서 최고급 시설을 만들며 지으면 건축비도 가구당 3~4억씩 소요됩니다. 물론 건설사 마진도 들어가겠구요.

하여 서울시내에서 분양하는 새아파트의 최저가는 9~10억 정도라고 보는것이 합리적일것입니다. HUG의 제재로 어느정도 분양가를 막고는 있지만 9억 이상가는 분양가가 비싼게 아니라는것이고 실제로 9억이 넘는 아파트들의 경쟁률만 봐도 메리트 있는 가격이라는 것을 알 수 있습니다.

여기에 매년 지가가 오르고, 건설을 위한 자재, 인건비 등이 오르면 그 가격은 더 오른다고 보는 것이 합리적일 것입니다. 최저임금도 15%씩 올려대니 모든 서비스 가격이 오를 수 밖에 없겠죠. 현재 재건축 아파트 규제로 주춤하고있는것처럼 보이지만 장기적인 뷰에서는 부동산 불패를 예상하는 이유입니다.

따라서 어떻게든 서울에서 분양을 받던지, 전매 가능한 분양권을 사던지, 비교적 신축 아파트를 사는 것은 언제나 옳습니다. 구축도 신축에 비해 싸게만 산다면 깔고 앉은 대지지분 가치를 봤을 때 손해는 나지 않을것입니다. 재건축 아파트들만 재초환으로 인해 불확실한데, 실제 재초환 납부 후 어떻게 진행되는 실사례가 나오면 이또한 관망 분위기가 사라지리라 봅니다.

애초에 10년 임대 계약서에 분양 전환 시점에 주변 시세로 분양한다라고 명기되어있는부분인데 헬조선에서는 피해자 코스프레하며 징징거리면 다 되는줄 아나봅니다.

예를들어 아파트 시세가 반토막이 났다고 치면 함박웃음을 지으며 '역시 임대살면서 기다리길 잘했어. 나님 아주 칭찬해~' 라며 들어갔을거면서 값이 올라 부담이 늘으니 일단 징징이 시전. 애초에 집값이 하락할 리스크를 건설사가 지게하고 10년간 기다린거면서 결과가 예상과 다르다고 징징거리면 안되죠.

이건 마치 전세로 살다가 아파트값이 오르니 부동산 투기세력이니 담합이니 입에 거품물고 있지도 않은 세력과 싸우는 폭란론자의 모습같습니다.

계약서대로 이행하면 될 것을 되도않는 언론플레이로 어떻게 해볼까 하겠지만 계약서에 명확히 언급된 부분이니 예정대로 분양전환될 것입니다. 그게 싫으면 5년 임대를 찾던가 아니면 영구 임대를 들어가던가 그것도 아니면 중간에 다른 집을 사서 이동했으면 될 것을 우선매수청구권때문에 그거 하나믿고 안일하게 행동한 본인을 탓해야지 이제와서 계약구조를 탓하면 안되겠죠.
그동안 시세보다 싸게 살아와놓고 피해자 코스프레하지들 마세요.

당산 센트럴 아이파크의 경쟁률이 나왔습니다.

물량이 많지 않았던만큼 높은 경쟁률이 나왔습니다. 가격적으로 아주 싸게 나왔다고는 할 수 없지만 여전히 주변 시세대비 저렴하고 무엇보다 신축 수요가 많으니 당연한 결과라고 봅니다.

이제 당첨 커트라인이 어떻게 나오는지 궁금해지네요.

당산 센트럴 아이파크도 분양 공고가 나왔습니다. 생각보다는 비싸게 나왔습니다.

84형이 거의 9억 가까이, 즉 중도금 대출은 풀릴 수준으로 턱밑까지 올려서 책정했네요. 주변 시세 (롯케, 아타스) 9.5~10.5억 고려시 조합원 물건 제외 저층부만 남아있는것을 고려한다면 10억 정도의 물건을 9억에 파는 것이라 생각해 볼 수 있습니다.

다만 잔금 제외 60%를 납부하여 입주 후 비과세 요건 2년까지, 약 5년간의 시간을 생각한다면 투자자에게 매력은 적어보입니다. 실거주 목적이고 당산지역을 마음에 들어하는 경우라면 나쁘지 않은 조건일테구요.

여전히 주변 시세보다 싸게 나왔으므로 HUG의 보증도 받았을 것입니다. 1순위 마감은 당연하고 수익도 생길것이나, 개인적으로 예상했던 가격보다 5천 이상 비싸게 책정되었습니다. 당센아도 어느정도의 경쟁률이 나올지 지켜봐야겠습니다.

드디어 개포8 경쟁률이 나왔습니다. 보는것만으로도 흥미진진합니다.

63형 4601 개
76형 2532 개
84형 11945 개
103형 7152 개
그 이상 평형은 4253개

총 30483 개의 청약 통장이 들어왔습니다. 일반분양이 1246개니 전체 경쟁률은 24.45대1 입니다.

확실히 물량이 많은 84형에 많은 통장이 들어왔습니다. 그런데 주목해야할 수치는 103형입니다. 208개에 7152개, 34대1 이라는 경쟁률이 나왔습니다. 인기 평형인 84형이 22.7대1 입니다.

이는 가점이 아닌 추첨을 노리고 들어온 사람이 많다 라고 해석할 수 있습니다. 게다가 이번 청약에는 각종 규제 및 검증이 있을 것으로 예고된 바 있으니 이런것들을 모두 뚫고도 16억이나 되는 돈을 쏠 수 있는 사람이 엄청나게 많다는 뜻입니다.

3만개의 통장에 한채당 12억씩 잡으면 총 36조입니다. 부동산을 위해 준비할 수 있는 자금이 36조인데 그중 4%만 개포8에 들어가고 나머지는 다른 곳을 노릴 수 있습니다. 약 34.5조는 다른 곳을 알아봐야하는 것이죠. 이 돈들이 어디로 갈까요?(물론 지금 당장 실존하는 돈들은 아니지만)

이렇듯 시중에 잠자고 있는 돈이 엄청나다는 것입니다. 정부에서 엄포를 놓은 상태이므로 대부분 실탄 동원 계획이 구체화된 돈들인 것이죠.

이렇게 갈곳없는 자금들이 넘쳐나는데 신규 공급은 없애고 부동산 가격이 떨어지길 기대한다는건 한여름에 눈이 오길 기다리는것과 다름없는 행위입니다. 개포8처럼 일반분양물량이 많은 단지는 없으므로 청약 시장에 몰렸던 자금이 다른 곳으로 흘러들어가며 소강상태인 현재의 부동산 시장을 자극하지 않을까 합니다.

건설사 대출도 막히는 바람에 분양이 연기되었네요. 정부에서 돈 없는 서민들은 접근도 하지 못하도록 장벽을 치고 서민은 서민답게 살라고 종용합니다.

이제는 잔금 제외하고는 전부 각자 조달해야하는데 10억씩 조달할 수 있는 사람만 저 판에 낄 수 있게 되었습니다. 현금부자들 입장에서는 경쟁자가 확 줄어드니 땅 짚고 헤엄치기겠네요.

일단 개포8 분양 종료 이전에 어중간한 예비 자금의 방향이 다른 곳으로 흘러들어가기 시작할 수 있을듯 합니다. 더하여 주요 입지 분양도 비슷한 양상일 것으로 생각하여 이미 막은 재건축과 함께 대출이 안되는 신규 분양 대기 자금도 결국 신축, 전매 가능 분양권, 구축 순으로 자금이 몰리지 않을까 합니다.

개포 8단지 분양이 임박했습니다. 9일 분양공고와 함께 모델하우스가 열릴 예정인데, 개인적으로는 역대급 청약통장이 모일 것으로 보입니다.

일단 조합원이 없다보니 일반분양물량이 많아 비교적 당첨 확률이 높다는점과 정부의 압박으로 분양가가 과도하게 낮다는 점, 개포동에서도 우수한 입지라는 장점이 매력적입니다. 다소 높은 용적률은 약점이지만, 분양가가 모든것을 커버하고도 남을 것입니다.

입지입니다. 분당선 대모산입구역 바로 앞이며 3호선 대청역 이용도 용이합니다. 남쪽으로는 삼성의료원과 대모산이 있고, 북쪽으로는 양재천과 대치동, 그리고 삼성역이 직선 도로에 위치합니다. 이정도 입지는 찾기 어렵다는 생각이 들 정도로 모든 것이 완벽합니다.

주변 분양권 시세를 보자면 30평대기준 루체하임 19억, 래미안 블래스티지 20억 정도입니다.

개포 8의 경우 공급면적이 낮아 동일 전용기준 32평으로 나오며, 분양가+옵션 감안 시 14억 정도의 분양가입니다.

즉, 당첨만 되면 주변 시세대비 5~6억은 따놓은 당상인 것입니다.

이런 말도 안되는 로또판을 만든건 정부입니다. 분양보증제를통해 정부의 허가가 없으면 분양 진행이 안되도록 만들었습니다. HUG 에서 거절하면 일 진행이 안되는 것이죠. HUG에서는 직전 분양가에서 너무 올리지 않은 선에서만 보증을 해주기때문에 개포에 평당 4천 초반이라는 말도 안되는 가격에 분양을 진행하게 된 것이죠. 주변 시세는 평당 6천인데 말이죠.

중도금 대출이 건설사에서 최대 40%만 해주기때문에 현금동원 8~9억이 가능한 사람만 이 로또판에 기웃거릴 수 있습니다. 게다가 32평형은 100%가점제이니 나이든사람만 가능할테구요. 39평형은 너무 비싸서 사실상 추첨을 받는다 해도 자금 동원이 문제입니다.

예전처럼 추첨제에 전매가 가능했다면 서울시민 전체가 뛰어들었을 것이란 생각이 듭니다. 그중에 돈이 없어 전매 생각하는 사람은 약간의 인생 역전이 가능했을텐데 지금은 애초에 돈이 있는 사람만 더 벌 수 있는 로또판이라는게 조금은 씁쓸합니다.

역시 개천에서 벗어날 생각하지말고 개천에서 행복하게 살 생각을 하라는 정부의 일침이 그대로 투영된 판인거죠. 안타깝게도 저는 다주택자라 1순위가 아니니 이 로또판에 끼지 못합니다.(사실 중도금 감당할 돈도 없습니다ㅋ)

하지만 이 역대급 로또판이 어떻게 진행되는지 지켜보는일은 굉장히 흥미진진합니다. 어찌보면 아파트 투자에 대한 가늠자가 될 수 있어 유심히 봐야합니다. 워낙 큰 돈이 들어가고 판이 큰 분양이다보니 낙첨된 자금이 다른 곳으로 흘러들어갈 수 있기 때문입니다.

경쟁률이 높게 나온다면 그만큼 투자할 곳을 찾는 자금이 시중에 많다는 의미일 것으로 개포8 당첨 발표를 기점으로 부동산 시장이 다시 방향을 잡을 것으로 생각합니다.