부동산 불패 신화의 허상

재테크 시장에서 예전부터 지겹게 들어온 이야기가 있다. 
부동산은 존버하면 배신하지 않는다. 
실제로 그래왔다. 
88올림픽때 주식은 물론 부동산 시장도 엄청난 폭등을 했고, 
이를 잠재우기위해 신도시라는것들이 만들어지기도 했다. 
 
뭐든 사놓으면 어쨌거나 가격이 올랐다. 
이에 대해 반론을 제기할 수는 없을것이다 실제로 그랬으니까, 그것도 굉장히 오랜 시간동안. 
 
우리는 화폐가치는 응당 떨어지는것이고, 이 떨어지는 화폐 가치를 방어하기 위해서라도 현금이 아닌 자산을 보유해야한다고 배웠다. 
하지만 중간중간 큰 이벤트로 자산 가격이 떨어지기도 했다. 
IMF, 닷컴버블 붕괴, 리먼 브라더스 사태, 코로나 사태 등등
하지만 언제나 그래왔듯 시간이 지나면 전고점을 한참 돌파하고 역시 우상향이야 라는 결론에 도달하게 되었다. 
 
하지만 이번만큼은 이번엔 다르다, This time is different 를 외치고싶다. 
 

미국 국채 30년물의 금리 그래프이다. 
1981년 15% 에 달하던 국채금리는 2020년 1%대까지 떨어졌다. 
지금은 금리 인상에 따라 3% 후반까지 올라왔다. 
 
1981년부터 2020년까지, 무려 40년간 약간의 부침은 있었지만 우하향한 것이다. 무려 40년간. 
지금 부동산으로 큰 부를 일군 80대 자산가가 있다고 치자. 그의 나이 40세부터 자산은 우상향했을것이다. 
40년동안 오르면, 이건 영원히 오르는거다. 
 
테슬라 주식을 생각해보자. 현재 주가기준 400달러를 돌파했을때는 영원히 오를 것처럼 너도나도 앞다투어 장밋빛 전망을 내놨다. 
그러다 주가가 하락하여 200달러 아래로 내려가자 너도나도 팔기 바빴고 100달라까지 하락했다. 
불과 몇달만 한 방향으로 움직여도 우리는 그 방향이 영원히 계속될것처럼 생각한다. 
그런데 몇달이 아니라 몇십년이다. 
40년간 올랐으면 누구나 이건 오르는거야 라고 생각할 것이다. 
 
하지만 왜 올랐는지에 대한 고민은 크게 하지 않았을 것이다. 
그냥 오르니까 오르는거지!!
 
하지만 국채 금리가 돈의 가치가 지속적으로 떨어짐을 보여주고있다. 
돈의 가치가 떨어졌으니 자산 가격이 상대적으로 오른것이다. 
1981년에 1억을 빌렸다면 1년에 1500만원을 갚아야 했다. 
2020년에 1억을 빌렸다면 1년에 150만원만 갚으면 됐다. 
이 효과만으로 돈의 가치는 10배 희석되었다. 
 
그 와중에 물가상승률까지 고려하면 엄청난 자산 폭등은 당연한 결과인것이다. 
하지만 2020년 저점을 기준으로 눈에 띄일정도로 국채 수익률이 상승했다. 
돈의 가치가 올라간 것이다. 
대출 금리도 올랐다. 
이렇게 오른 대출 금리는 2022년 한국 부동산 시장을 강타했고, 
지금도 영향을 미치고 있다. 
 
물론 금리라는것은 목욕탕의 물 같아서 들어가있으면 적응된다. 
연 4~5%의 대출금리에 익숙해진 사람들은 다시 대출을 받아 집을 사기도 한다. 
하지만 예전과는 느낌이 다를것이다. 
어쨌거나 대출금리가 올라가면 수요가 잡힌다. 
그리고 2020년의 1%대 국채금리는 어쩌면 우리 생에 다시 볼 수 없는 수치일지도 모른다. 
어쩌면 우리는 가장 뜨거웠던 시장을 경험한 것인지도 모른다. 
 
가장 싸게 돈을 빌릴 수 있던 시기의 광기가 다시 몰아칠 수 있을까?
난 아니라고 생각한다. 
 
실수요자라면 예산이 있을것이다. 
10억에 사려던 집이 10억 5천이 되면 멈칫하게 될 것이다. 
하지만 투자수요는?
10억에 사려던 집이 10억 5천이 되면, 금방 11억이 될거같아 추격매수를 한다. 
 
내가 보기에 2023년은 실수요자의 시장이다. 
2022년 하락한 부동산의 가격이 예산 안에 들어와 예산 안에서 구매하는 것이다. 
하지만 예산 밖으로 벗어나면 매수를 하지 않을것이다. 
추가로 상승하기 어려운 이유다. 
지금의 금리로는 투자 수요를 발생시키기 힘들기 때문이다. 
 
10억을 들여서 집을 사면 세금을 제외하더라도 못해도 연 5000만원씩 집값이 올라야 본전이다. 
그 돈을 은행에 넣어뒀으면 그정도 받을테니까. 
이게 매년 이렇게 올라야한다. 
 
지금 10억 집들이 4~5년 후 12억이 될까? 
과연 사람들이 4~5년에 2억씩 뚝딱뚝딱 모아서 집값을 추격매수 할 수 있을까?
쉽지 않아보인다. 
 
모 부동산 강사는 항상 이런 말을 했다. 
"돈은 여러분만 없어요, 대한민국에 돈 많은 사람 많아요"
뭐하지만 돈 많은 사람은 지금 부동산을 사지 않을 것이다. 
더 좋고 편한 다른 투자처가 많을것이기 때문에.