사실 당진 수청지구 분양이 진행될 당시, 당진은 부동산 광풍이 불어닥치지 않았던 곳이라, 분양가가 낮게 책정되었고, 그런 낮은 분양가에도 미분양이 발생했다.
보통 택지를 개발하면 처음 분양하는 시범단지가 가장 싸고, 이후 가격이 오르면 순차적으로 가격이 비싸지기때문에, 택지지구 최초분양은 무조건 잡는게 맞긴 하다.
하지만 이런 상황을 빼더라도 수청지구의 최초 분양건이었던 호반은 현재 상황에서는 최고의 선택이라 볼 수 있다.
이유는 건축비 상승에 따른 아파트 기본 가격 상승이 시작되었기 때문이다.
당진은 아니지만 충남권인 아산의 최근 분양 공고이다. 힐스테이트 자이 아산센텀의 분양가를 알아보자.
전용 84형의 건축비가 대략 3억, 대지비가 1억정도 잡혀서 4억에 분양한다.
발코니 확장비가 300~400수준이니 분양가에 포함되어있고, 무조건 하라는 옵션이다.
한마디로 확장까지 건축비만 3억이 들어간다.
이번에는 천안 백석동의 백석 센트레빌 파크디션이다.
이곳은 건축비 2.8억에 대지비는 1.8억가량 한다. 아무래도 골프연습장이었던 부지를 매입해서 진행하다보니 대지비용이 크게 들어갔다. 건축비 2.8억은 위의 아산 분양건에비해 합리적으로 보인다.
하지만 확장비가 거의 2000만원이다.
결국 건축비는 3억이라는 소리다.
여기에 에어컨은 필수 옵션으로 넣으니 천만원 더하면 건축비로 내야할게 최소 3.1억이라는 계산이 나온다.
거기에 공급 112제곱, 용적률 229% 라면 대지지분은 49제곱, 약 14.8평이 나온다.
근처의 대지는 평당 약 340만원이다.
지적편집도상 아파트는 2종일반주거지역이고, 단독주택부지는 1종일반주거지역이다. 종이 높을수록 토지의 가치는 더 높다. 따라서 1종이 340을 부른다면 2종은 못해도 500은 부를것이다.
대지지분이 14.8평이니 대지비는 약 7400만원정도라고 볼 수 있다.
즉, 요즘 최저 건축비 3억에 예상 대지비 7400만원을 더한 3.74억이 현재 수청지구 호반의 적정가격이라 볼 수 있다. 물론 이것도 최소로 잡은 금액이다. 같은 자리에 아파트를 다시 분양하면 못해도 3.7억에 나올것이다.
여기에 에어컨, 중문 등 옵션까지 적용한다면 3.8억은 있어야 비슷한 아파트를 살 수 있다.
위의 3.3억 매물은 메리트가 있는것이다.
거기에 전망이 나온다던가, 층/동이 좋다면 좀더 비싸질 것이다.
그리고 내년초 초/중 개교, 근처 상권 활성화, 호수공원 착공 및 완공이 된다면 그 가치는 더욱 상승할 것이다.
처음 수청지구로 임장을 가고 지역 부동산 카페의 반응이 기억난다. 그보라고, 저기 미분양 날줄 알았다고, 당진에서 누가 3억을 주고 아파트를 사냐고 말이다.
하지만 지금은 전국 어디에서도 3억에 분양할 수 없다. 땅을 공짜로 기부받는다면 모를까. 신축에 살고싶은 수요가 있는한, 신축 아파트의 기준은 최소 4억인 시대가 되었다.
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