모두 환호할 때가 고점이다

재테크에서 불변의 법칙이 있다. 
모두가 환호하고 열광하면 여지없이 고점인 것이다.
예전 표현으로 보자면, 주식 객장에 유모차가 나타나면 고점이라고 했다. 
 
예전 HTS나 MTS가 없던 시절에는 주식 주문을 증권사 객장에서 직접 냈다고 한다. 
물론 나도 그렇게 해본적은 없다. 
 
즉 경제에 크게 관심이 없는 주부들이 관심을 갖기 시작하면 고점이라는 소리였다. 
 
2021년도의 부동산이 딱 그런 분위기였다. 
내가 지방 아파텔을 처분한 이유이기도 하다. 
되도않는 상품들이 날개돋힌듯 팔려나가던 시기이다. 
(나중에 한 번 어떤 곳들이었는지, 지금은 어떤 상황인지 다뤄볼 생각이다.)
대표적으로 힐스테이트 아파텔들의 무리한 고분양가 책정과, 
그 고분양가가 팔려나가는것을 보고 너무 과열되었다고 생각했다. 
 
대한민국의 부동산이라는 부동산은 모두 과열되었던것같다. 
이런 비아파트 주거시설 이외에도 꼬마빌딩 시장도 꽤나 과열되었었다. 
 
https://v.daum.net/v/20230621095006092

[단독]'쉐이크쉑' 1호점, 月 1억에 비·김태희 건물로…반년 공실 청산

비, 김태희의 경우 빌딩을 지속적으로 거래하여 자산규모를 늘려온 것으로 유명하다. 
뉴스 기사에 여러번 나왔었으니 뭐 전국민이 알고있다해도 과언이 아닐것이다. 
 
비단 비, 김태희 부부뿐만 아니라 티비에 자주 나오는, 소위 돈좀 벌것같은 연예인들중 이러한 빌딩을 거래하는 기사가 많이 나왔다. 물론 본인들 투자 아이디어는 아닐테고, 전문 컨설턴트의 조언을 받아 실행했을것이다. 
 
뉴스속의 강남 빌딩은 비, 김태희 부부가 920억에 매입했다고 한다. 채권최고액이 540억이라니 실제 대출금액은 450억으로 추산된다. 
자기자금 470억 + 대출 450억인 것이다. (이것만해도 엄청나다)
 
사실 강남지역의 경우 자산 파킹의 개념이 더 강하기때문에 임대수익률을 2%정도로 잡는다. 
누가 뭐래도 대한민국 최고 입지중 하나이니까. (보통은 1층 기준으로 3~4% 정도를 잡는데, 뭐 요즘은 고금리이니 실제로는 더 높게 봐줘야 할 것이다.)
 
그럼 920억의 2%니가 1년에 18억은 임대료로 나와야한다. 
쉑쉑버거가 1층 하나로 월 1억씩 낸다고하니 12억은 확보되어서 어느정도 숨통은 트일것 같다. 

---

그런데 상황이 변했다. 
다른 꼬마빌딩 매수자들도 마찬가지일것이다. 
이런 자산 파킹이니 2%니 하는 이야기는 은행 대출 이자가 2%때의 이야기이다. 
지금은? 못해도 5%는 될 것이다. 
 
그럼 이 상황에서 450억에대한 이자5%는 연 22.5억이다. 
1층에 세를 12억 받아도 모자라다. 
강남대로의 경우 플래그쉽 스토어 개념으로 비싼 임대료를 감당하는 시장이기때문에 
2층 이상의 층에서는 저런 임대료를 못받는다. 
결국 임대료를 받아도 은행이자도 못건진다는 이야기다. 
 
물론 연예인들이야 수입이 워낙 크니 큰 문제가 없을거다. 
그런데 일반인들은?
일부 영끌로 꼬마빌딩을 잡은 사람들은 이자가 월세보다 클 것이고 본인 돈을 꼴아박고 있을것이다. 
그렇다고 팔 수도 없다. 
내가 샀던 가격에 받아줄 사람은 없다. 
지금 굳이 수익률 2%짜리 건물을 누가 받아주나 그냥 예금만 해도 그보다 많이 받는데.

---

언젠가 금리가 내리던, 아니면 건물 가격이 서서히 조정되던 다시 기회는 올 것이다. 
하지만 모두가 열광할때는 자리에서 먼져 일어나야한다. 
만고 불변의 진리다.