경제적 자유를 위한 재테크

얼마전 주말 저녁, 무심코 티비 채널을 돌리다 ebs 천국의 아이들 이라는 다큐멘터리를 보게되었다. 내용은 필리핀 빈민가 아이들의 생활과 그들의 꿈을 보여주는것이었다.

어떤 아이는 친구들과 몰려다니며 재활용 쓰레기를 찾아 모으고 그걸 고물상에 팔아 먹을것을 구해먹는 생활을 하고있었다. 그 아이의 꿈은 댄서가 되는 것이었다. 길거리를 배회하다 주변에 춤 연습을 하는 형들 틈에서 춤을 배우는 모습이 나왔다.

어떤 아이는 친척집에 여동생과 얹혀살면서 기름 상점에서 일을 했다. 여동생만은 정규 교육을 다 받게하기위해 손에 기름때가 사라지지 않을 정도로 열심히 일을 했다. 여동생도 그런 오빠의 노력을 알기에 용돈을 모아 오빠의 간식을 사오는 착한 친구들이었다.

그중 눈에 띄는 아이들이 있었는데 점플보이라는 달리는 화물 트럭에 몰래 올라가 필요 없는 고물을 모아 파는 아이였다. 달리는 차에 올랐다 내려와야하는만큼 목숨을 건 행위였다. 그리고 가끔 바다 건너편(정말 바다 건너편이다, 스티로폼을 잡고 1시간 이상 헤엄을 쳐야 도착) 공단지대로 헤엄쳐건너가 못을 주워다 팔기도 한단다. 그 아이 옆에는 자신보다 한참 어린 프란시스라는 꼬마가 항상 따라다녔다. 14살, 7살 하지만 그 둘은 친구였다. 먹을것이 생기면 나눠먹고 서로 웃고 위하는 친구.

큰 녀석의 꿈은 트럭 운전수가 되는것이었고, 작은 녀석의 꿈은 맛있는 음식을 배부르게 먹어보는것이었다. 꿈이 맛있는 식사를 하는것이라니...

하지만 방송 마지막에 그 아이가 죽었다는 자막이 나왔다. 고열을 앓다 병원에 가지 못했다는 것이다. 너무 안타까웠다. 해열제 한알만 있었어도 살 수 있지 않았을까. 맛있는 식사 한끼를 배부르게 먹고싶다는 소박한 꿈을 이루지 못하고 떠난 것이다.

사실 지금 내 재산으로는 국내에서 도움을 준다한들 큰 도움이 되지는 못할 것 같다. (매달 작게 기부는 하지만 아직 부족하다)

하지만 필리핀의 물가수준으로는 나의 작은 돈도 큰 도움이 될 수 있지 않을까 하는 생각에 예전 성당에 모금 활동을 오셨던 필리핀 요셉 의원의 신부님 생각이 났다.

미약하지만 조금이라도 도움이 될 수 있기를 바라며, 더 큰 수익이 나서 더욱 큰 기부를 할 수 있기를 기도해본다.

얼마 전 대출을 받았던 삼성생명에서 다급한 전화가 왔습니다.

"고객님 혹시 천안에 집이 있으신가요?"

"네 그런데 어떻게 아셨죠? 고향이라 집 한채 사두긴 했는데"

"9.13 대책 규정 위반으로 대출 상환하셔야해요, 3개월마다 모니터링하는데 이번에 걸리셨네요"

"뭐라구요? 아니 내 자산에 대출 받아서 내가 뭘 하든 그게 무슨 상관이라고"

"이게 삼성생명 규정이 아니라 금감원 지침이라 저희도 어쩔 수가 없습니다. 대출 약정 위반에 따라 기한이익상실 되셔서 한달 안에 대출 상환하셔야해요"

이런 대화가 오갔습니다. 대체 뭐때문인지 9.13대책 내용을 다시 열어보았습니다.

저같은 경우 담보대출을 받는 집을 2018년 초에 구매했기때문에 종전 대출 기준을 적용하면 큰 문제가 없다고 생각했습니다만,

생활안정자금은 대출 신청일 기준으로 적용됩니다. 그리고 전세입자 퇴거대출은 생활안정자금으로 분류된다고 하네요. 저도 이번에 처음 알았습니다. 집을 사서 바로 입주하면 주택담보대출이고 전세낀 매물을 샀다가 세입자 내보낼때 대출을 받으면 담보대출이 아니라 생활안정자금으로 분류된다는걸 말이죠.

이 무슨 말도 안되는 기준인지. 대부분 아파트의 절반은 세입자가 살고있습니다. 물건이 없고 입주 시기를 맞춰서 세 끼고 사놓은것 뿐인데 다르게 분류된다고 합니다.

어쨌거나 생활안정자금의 신청일이 9.13 대책 이후이기때문에 이후 주택을 취득했다면 규제 위반으로 기한이익상실, 즉 대출 회수 조치가 들어가며 향후 3년간 주택담보대출을 받을 수 없는 상황이 되었습니다.(규제 위반으로 금감원에 등록되어 어느 금융사에서도 주택담보대출을 받을 수 없게 된다네요)

뭔가 정부의 복잡한 정책덕에 범법자가 된 기분이라 당황했으나 어쨌거나 대출은 상환해야하고 대환을 받아야 했기에 냉정을 되찾고 대환 준비를 했습니다.

다행히 공동명의이고 와이프도 일을 하기에 와이프 명의도 대출을 받을 수 있었습니다.(굉장히 복잡한 방식이었는데 혹시 동일한 문제를 겪는 분이라면 따로 알려드릴게요)

결과적으로 대출 조기상환에 따른 4억에 대한 중도상환 수수료, 신규 대출에 대한 선수수료로 거의 1천만원이 깨졌습니다. 아주 감사하네요 천만원으로 인생도 배우고. 이렇게 돈내고 배운 지식은 쉽게 잊혀지지 않으니.(다행히 같은 기간 주식 시세 차익으로 그보다 더 크게 벌어 큰 문제는 없었기도 했구요)

이번 사건으로 복잡한 규제에 대해 더욱 반감이 생기고 어차피 우회 대출 통로가 있다는 것도 알게되고 아주 유익한 경험이었습니다.

https://foretire.tistory.com/181

예전에 장단기 채권 스프레드가 좁혀지면 경기 침체 우려를 해봐야한다고 글을 쓴 적이 있습니다.
지난주 목요일 미 증시는 이 이슈로 크게 하락했구요. 물론 금요일엔 바로 반등했지만요.
장단기 채권의 금리가 역전, 즉 기간이 더 많이 남은 채권의 가격이 오히려 더 비싸졌다는 의미로, 안전자산인 미국 채권에 대한 수요가 많아졌다고 해석할 수 있습니다. 일반적으로 경제위기를 의식하면 금이나 달러 등의 안전자산에 대한 수요가 늘어납니다. 즉 시장 참여자들이 위기를 예상하며 이를 대비하는 상황이라는 것이지요.

과거에 있었던 시그널이기에 무시할 수는 없겠습니다. 최근 금값이 엄청나게 오르기도 했구요. 하지만 시장은 굉장히 복잡하므로 과거  현상을 무조건 복붙하는것도 위험합니다.

개인적으로는 지속적으로 이야기해왔던 저금리 뉴노멀시대에 따른 현상이 아닐까 합니다. 작년 미 연준은 금리를 끝없이 올릴것 같이 행동했습니다. 실제로 몇차례 올리기도 했구요. 하지만 돈이 계속 풀려온 시대속에서 어느정도 선에서는 올릴 수 없는 것이고 이제는 오히려 내리기까지 했습니다. 즉 긴 시간을 본다면 돈의 가치가 지속적으로 하락하여 언젠가는 제로금리 더 나아가 마이너스 금리가 당연한 시대도 되지 않을까 생각해봅니다.

그런데 안전자산인 미국 채권이 금리를 쳐준다? 굉장히 매력적이지 않을까요? 확정금리라면 언젠가 올 수도 있는 마이너스 금리 시대에 최대한 긴 상품에 돈을 넣고 싶을 것이고 그런 니즈가 이번 역전 현상으로 나온것이 아닐까 개인적으로는 생각해봅니다.

경기침체에 의한 결과라기보다는 통화정책에 따른 시장의 반응이라고 보는 것이죠. 금리가 떨어지면 당연히 돈은 풀릴 것이고 이 돈들은 투자처를 향해 몰릴것입니다. 침체는커녕 버블을 걱정해야하는 타이밍이 아닌가 합니다. 금리 인상에 따른 유동성 회수 리스크가 없어졌으니 말이죠. 현재 미중, 한일 무역전쟁으로 시장이 혼란한 상황인데 돈의 힘으로 다시 반등할 수도 있으니 준비해야 할 상황으로 판단해봅니다.

작년말 사두었던 천안 아파트의 세입자 전세 기간이 만료되어 새로운 세입자를 들이는 작업을 하고있습니다. 기존 전세가는 2.3억인데 3년 계약에 당시 나름 인테리어가 된 집(그래봐야 도배, 장판정도) 이어서 비교적 높은 가격에 들인 상태여서, 현 상태로는 2.1~2.2 정도에 들일 수 있을 것으로 보입니다.

따라서 차라리 2.4억에 전세를 들이고 그 돈으로 인테리어를 하는 방향을 생각했습니다. 이 경우

1. 같은 조건이면 내 집이 먼져 세가 나갈 확률이 높아지고,
2. 추후 팔때도 먼져 팔릴 확률이 높고,
3. 결과적으로 갭투자 금액은 동일하거나 더 적습니다.

만약 그대로 세를 줘서 2.1억에 세를 준다면 매입가(취등록세포함) 2.8억에 대해 갭을 7000 투입하게됩니다.

하지만 2000을 들여 2.4억에 세를 주면 3억대비 6000을 투입하게 됩니다.
약간의 추가 비용으로 갭을 적게 가져가기위한 방편입니다.

그리고 직접 세를 주는건 이번이 두번째인데 첫번째는 거의 완벽한 상태의 집이어서 괜찮았지만 내가 살기 싫은 집은 남에게도 싫다는 생각으로 수리를 하기로 마음먹었습니다.

이제 철거를 막 시작하였는데 나름 믿을만한 지역 인테리어 업체를 찾아 진행중이니 잘 마무리되리라 기대합니다. 최근 바쁜 일이 생겼는데 현장 감독도 소홀히 하면 안되겠죠.

포털 사이트들을 보다보면 정치 성향이 뚜렷합니다. 신기한 점은 다음과 네이버를 양대 포털 사이트라고(물론 네이버가 더 크지만) 볼 때 이 둘의 전체적인 정치 성향이 다르다는 점입니다.

보통 다음이 좌, 네이버가 우로(솔직한 의견으로 우리나라에 진정한 의미의 좌 우 구분이 될지는 의문입니다만) 의견이 나뉘게 됩니다. 같은 정치 사안에 베스트 댓글의 분위기가 정 반대인 경우가 대부분입니다. 누가 옳고 그른지는 사실 관심이 없고 그냥 끼리끼리 모이다보니 그렇게 된거 같습니다. 자기가 보고싶은것만 보기위해 한쪽으로 점점 치우치다보니 서로 가던곳만 가게되어 성향이 나뉘었다고 봅니다. 이런 경우 자기 주변의 의견이 다수의 의견으로 착각하여 진짜 여론을 놓칠 수도 있는 문제가 생기죠.

아무튼 이런 양 극단의 포탈 사이트들의 댓글 분위기가 하나로 일치하는 사안이 있습니다. 바로 부동산 이야기입니다. 경제 문제가 나오면 한쪽은 소득주도성장 좋다 한쪽은 나쁘다 주장하는데 이상하게도 부동산 이야기만 나오면 부동산 투기꾼이 문제다 아파트값 내려야 한다로 의견이 모입니다.

이를 보고 부동산 덕에 국민 화합이 일어나는건가 하고 착각을 하게 됩니다. 앞서 쓴것처럼 자기 주변의 의견이 전체의 의견인양, 진실인양 착각에 빠지게 되는게 양쪽 포탈 사이트에서 동시에 일어나고 있습니다.

분명 현 정부의 부동산 정책은 잘못되었습니다. 잘못된 정책으로 폭등을 불러일으켰죠. 원래 정치 성향대로라면 다음에서는 정부가 잘 해보려한건데 투기꾼이 문제다 하겠지만 네이버에선 정부 비판이 나와야 합니다. 그런데 네이버에서도 투기꾼이 문제다 비정상이다라는 의견이 지배적입니다.

이를 보고 '아 돈에는 좌우가 없구나, 정치 논쟁이 얼마나 무의미한가 내가 먹고 사는게 더 중요하지' 라는 생각을 하게됩니다. 정부를 비판하던 네이버 유저들도 부동산은 투기꾼 잘못이지 라는 목소리를 내니 좀 웃기기도 하고, 댓글 단 사람들의 의견은 다수라 할지라도 그것을 진실인양, 진리인양 추종하지 말아야겠다라고도 생각이 듭니다.

시장을 예측함에있어 다수의 의견보다는 실제 일어나는 현상, 실제 시장의 움직임, 쪽수가 아닌 진짜 시장 판 안에 있는 사람들의 심리를 읽어야 다수결의 함정에 빠지는 실수를 피할 수 있을 것입니다.

https://foretire.tistory.com/135

작년 초 기준 금리가 3% 넘어가는 일은 쉽지 않다고 예상하였습니다.

미 연준도 현재 2.25~2.50% 수준에서 동결하고 향후 인상 속도도 조절하겠다는 뜻을 비췄습니다.

우리나라도 금리를 올릴 필요가 없어진 것이고, 어찌보면 수십조의 예타면제 사업을 펼치는 경기 확장 정책에도 부합되는 상황이 되었습니다. 돈 풀어서 경기부양하자는데 돈을 회수하는 상황이 오면 안되니까요.

현재의 제 뷰도 지금 정도에서 장기간 유지될 것으로 봅니다. 다시 내리기엔 유동성이 충분히 풀렸고 올리기엔 경제 성장률이 따라주지 못할 것 같은 그런 상황이니까요.

가능하면 많은 부동산 담보 대출을 받아 다른 자산에 투자하여 레버리지 효과를 누리는 것도 괜찮아보입니다. (전 이미 그렇게 하고있지만요)

부동산
- 서울 및 수도권 조정지역 이상 : 관망. 급급매(2018년 7월 이전 가격) 장기 보유 가능할 경우 매수 고려
- 비조정지역 핵심지는 투자 대상으로 검토

주식
- 기본적으로 하지 않으나 바이오 종목 한정 매수
- 시세 하락으로 배당 수익률이 올라간 종목 매수. 현재 s-oil, 두산 모니터링중.

면세사업이 고성장으로 분류되더군요.

주가도 꾸준히 올라 시가총액 4조에 육박합니다. 고점 기준으로는 5조가 넘었습니다.
2분기 영업이익이 무려 700억이라며 호들갑입니다. 앞으로 더 좋아질거라는데 면세사업이 독점인줄 알겠습니다.

하이닉스는 소신껏 목표가를 내렸습니다. 2분기 영업이익은 5조, 3분기는 6조까지 예상합니다. 하지만 시가총액 60조도 고평가랍니다. 미래가 암울하다구요. 일년에 20조씩 벌 기세인데 PER 3 도 위험하답니다.

하이닉스는 물량 확보를 위해 공장을 늘리고 증설하고있습니다. 다가올 4차 산업혁명의 핵심인 반도체 생산량을 늘리기 위해서지요.

4차 산업혁명의 핵심 부품을 생산하며 전세계를 상대로 사업을 영위하는 회사의 미래는 암울하며, 국내에 들어오는 중국인 보따리상에게 면세품을 판매하는 사업은 유망한 곳이 한국의 증시입니다.

이런 시장에서 투자를 지속하는것이 과연 합리적인지 의심이 됩니다. 최근 주식 투자금액을 줄이고 부동산쪽으로 방향을 튼 이유입니다. 과연 합리적 판단으로 결정한 투자가 비합리적인 시장에서 제대로 통할 수 있을까 하는 의문이 가시지 않습니다. 통하더라도 엄청난 시간이 걸릴 것이 확실해보입니다.

이런 후진적인 시장 분위기를 탈피하지 못하는 한 코스피 3000 시대는 요원하지 않을까 합니다.

종부세 인상안이 생각보다 강력하지 않았습니다. 여러 분석기사를 통해 기대 이하라는 보도에 놀랐는지 재산세도 건드릴 수 있다는 시그널을 보냈지만 국민중 극소수가 내는 세금과 보편적으로 내는 세금에 대한 조세저항이 다르기때문에 쉽지는 않을 것으로 예상합니다.

이렇듯 보유세가 매도를 이끌어낼 만큼의 인상폭이 아니므로 다주택자의 매물이 나올리가 만무합니다. 임대사업 등록한 물건도 있을것이고, 양도세가 너무 커서 매도를 꺼리는 물건도 있을것이지만 애시당초 종부세때문에 매도해야겠다는 상황이 아닌 것이죠.

사실 상반기의 강남 부동산 시장은 급등 피로감, 재초환, 보유세 인상 이슈로 소강 상태에 들어갔었습니다. 급등 피로감은 약 3개월간의 기간조정기를통해 어느정도 완화되었고, 재초환이 현실화되며 재건축이 아닌 물건으로 관심이 집중되었습니다. 이제 보유세마저 걱정할 것이 없는 상황이 되었으니 다시 상승 추세로 갈 조건들이 만족되었습니다.

정부 입장에서도 재건축 물건 바짓가랑이를 잡고 늘어져 전체적인 조정장인것 같은 착시 효과로 대대적으로 보도하였으니 부동산 폭등에 대한 책임론에서 벗어나는 명분도 세워졌습니다.

그간 잠실에서 2억이 하락했느니 언론플레이를하며 면죄부를 얻은 것이죠. 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지 모르는 사람들은 2억 하락했다는 기사에 열광하며 아파트 폭락의 전초전이라는 기대를 갖게되었습니다.

하지만 잠실의 경우 초거대단지에서 매물의 특성에 따라 가격이 천차만별입니다. 파크리오의 경우 잠실나루역에서 가까운 동은 걸어서 3분 거리도 안되지만, 먼 동은 10분 넘게 걸어야 합니다. 어떤 동은 한강 조망이 가능하고 어떤동은 불가능합니다.

이 경우 초역세권 vs 비역세권 매물의 가격차 5%, 한강뷰 vs 비한강뷰 가격차 5%, 고층 vs 저층 가격차 5% 총 15%의 가격차가 RR물건과 가장 안좋은 물건의 차이로 나타날 수 있습니다. 15억 기준이라면 2.2억 정도까지 같은 단지 안에서 차이가 난다는 것이죠.

하지만 단순히 파크리오가 15억에 거래되었다가 13억에 거래되었다고하면 자세한 내막을 모르는 사람들은 2억 떨어졌다고 받아들이며 또 그렇게 믿어버리는 것입니다.

하지만 강남권이 기간조정을 거치는동안 서울 2급지의 약진이 나타났습니다. 강남접근성이 우수한 초역세권단지들이 연초대비 10% 이상씩 오른 것이죠. 이런 단지들은 가격이 상대적으로 낮아 전체 아파트 가격 지수에 큰 영향을 주지는 않지만 강남권이 재건축 조정으로 주춤하던 사이에도 감정원 시세가 지속 상승하는 원동력이 되었습니다.

즉, 강남권의 아파트들과 비강남권의 단지들 사이의 갭이 어느정도 줄어들었다는 것입니다. 대장이 치고나가고 후발 주자도 오르고, 대외 상황이 더 나빠질 것이 없는 상황에서 마지막 남은 부동산시장의 악재인 보유세마저 그저 그런 수준으로 나왔다면 결과는 자명합니다.

곧 정부 정책을 보고 실망한 무주택자, 안도한 예비 투자자들을 중심으로 강남불패를 외치며 어떻게든 더 오르기 전에 입성하려고 할 것입니다. 이미 개포지역의 분양시장에서 보여준 엄청난 경쟁률이 시장에 얼마나 많은 강남 입성 희망자가 있는지 보여주었습니다. 강남이 조정세를 마친 모습을 보인다면 긴가민가하고있던 타 지역들의 상승세도 동시에 일어날 것입니다. 전에는 강남 눈치를 보며 천천히 올랐으나 이제는 너나할것없이 지금이 아니면 안될것처럼 오르는 장세가 연출될 가능성도 있습니다.

작년 코스피 박스권 돌파를 기점으로 한국 증시가 한단계 업그레이드 된 것에는 틀림이 없습니다. 실제로 이젠 지수 2400 아래를 상상하기 힘들게 되었죠.

작년 박스권 돌파의 선봉이었던 IT를 생각해보면 아직도 저평가임에도 틀림이 없습니다. 하지만 시장은 그대로만 흘러가지는 않더군요. 하이닉스의 경우 올 1분기 실적대로 한해를 보낸다면 영업이익이 15조 이상 나올 것으로 보입니다. 그에비해 시총은 60조가 되지 않죠. 추정 PER가 4도 안되는 말도 안되는 저평가 상태입니다. PER 12 정도만 쳐줘도 시총은 180조가 되어야 하고 지금보다 120조는 추가되어야 합니다.

하지만 그정도 수치라면 코스피 지수를 혼자 5%이상 들어올릴 정도이고 삼성전자의 PER도 12까지 맞춰지려면 두 종목이 코스피 20%, 즉 지수 3000포인트까지 가야하는 엄청난 돈입니다.

따라서 시장은 대형 IT주의 적정가 찾기보다는 이슈의 핵심 종목을 중심으로 옮겨다니고있다고 보입니다. 작년 가을까지는 실적이 대폭 늘어난 IT, 올 봄까지는 기대감이 큰 바이오, 그 후 남북회담에따른 대북 경협주가 중심으로 변하였습니다. 아마도 남북 회담이 없었다면 바이오주가 지금처럼 처참히 박살나는 일은 없거나 지연되었을겁니다. 하지만 대북 이슈 블랙홀로 모든 돈이 집중되며 중심 테마가 바뀌어버렸습니다.

IT도 최대 실적이다 뭐다 떠들지만 결국 돈은 대북으로 넘어갔습니다. 이 이슈는 최소한 한미, 북미 회담때까지는 영향력을 보일 것이고 실질적인 결과에 따라 그 이후로도 중심 테마가 될 수 있습니다. 철도, 건설, 에너지 등 인프라 관련 종목들이 그 중심에 서있을 것이라 예상할 수 있죠.

현재의 코스피 시장은 정상적인 시장은 아닙니다. 따라서 수익률 극대화를 위해서는 저평가 우량주 보다는 다가올 테마 안에서 우량주를 찾는것이 좋을것입니다.

삼성전자 액분 이슈도 결국 외인 기관이 어느정도 개인에게 물량을 떠넘기고 그 돈으로 다른 테마에서 펌핑을 하는 형국에 가속도를 붙이는 정도의 영향일 것입니다. 삼성전자는 여전히 좋은 종목이고 저평가, 괜찮은 배당을 주는 종목이지만 중단기 수익률로 본다면 소외감을 느낄 것으로 예상되는 종목입니다.

따라서 단기적으로는 대북 테마에 포함된 종목을 우선적으로 거래하는것이 좋을 것이고, 이 이슈가 잠잠해지면 다음 테마를 찾아야 할 것입니다. 개인적으로는 남북미 회담 사이에서 소외중인 중국의 대대적인 한한령 규제 완화에 따른 대중이 될 것이라 보긴 하지만 그때그때 잘 대응해야하겠습니다.

코스피가 건전하고 안정된 시장이라면 삼성전자와 하이닉스 매수 후 존버하는 전략을 쓸텐데 조금은 아쉽습니다.