경제적 자유를 위한 재테크

어제 지인으로부터 연락이 왔습니다.
조카가 아파트를 매입하려는데 전에 제가 살던 곳이니 어떤지 잘 이야기해달라구요.

전에 살던 아파트는 2018년 말에 매도하였으니 이제 1년 반정도 지난 상황입니다. 당시 제가 8.15억에 최고가로 팔았습니다. 그런데 오랜만에 들어가보니

비슷한 조건의 매물이 9.5억에 매매 완료처리되어있었습니다. 실거래도 아마 비슷하게 찍히지 않을까 합니다.

저에게 사신분은 취등록, 복비 포함 8.4에 전세 4.8을 맞췄으니 3.6억 투자에 1.1억, 약 30%의 수익률을 기록중인 셈이군요. 나쁘지 않은 결과입니다.(결과적으로는)

제가 고가에 팔고 2019년 초 해당 아파트는 7.5~7.8까지 단기조정되었었습니다.(이 기간 마음고생은 좀 하셨을듯) 그러다 19년말 급등때 8.4정도까지 다시 매매가 되었구요. 그런데 정부가 대책을 내놓은지 한달만에 거기서 다시 1억이 올라버렸습니다. 더 문제는 해당 평형 약 400세대 중 매매 가능한 물건이 2개 뿐이라는 점입니다.

그러다보니 문의해온 물건은 동향에, 2층인 단지내 못난이 매물이었고, 그마저도 8.3억을 부르는 상황이라는겁니다. 전세가도 당시 제가 집안 가구를 모두 주고 에어컨까지 주고가는 조건에 4.8억에 했는데, 이젠 일반 매물도 그정도라고 하니 매매가 뿐만 아니라 전세가마저도 급등한 상황이 되었습니다.

물량 공급은 없고 상위 물건의 대출은 힘들고 하니 궁여지책으로 9억 근방의 대출을 40% 최대한 땡길 수 있는 물건에 대한 수요가 확실히 늘어난 느낌입니다. (현재 사는곳은 대출 제한을 받는곳이다보니 그렇게 크게 오르고 있지 않습니다)

이에 따라 서울 아파트 중위값이 9억을 돌파하였다고하니 요즘 무주택자들의 허탈함이 정말 클것 같습니다.

하지만 매수 상담을 한 분에게는 사지 말라고 했습니다.
- 9억 돌파 이후 얼마나 더 오를 수 있을것인가
- 취등록세 등의 세금과 투자원금에 대한 금융비용까지 회수할 만 한가
- 매도시 양도세 절세에 대한 대책이 있는가
- 저층 동향, 특히 2층은 거래가 냉각되면 정말 팔리지 않는데 이 부분을 고려하였는가

의 이유에서입니다. 최근 수용성이라느니 하는 신조어로 9억 미만의 물건들의 급등이 눈에 띄는데, 시장 경제의 법칙이 무너져내린것 같습니다. 지금 호가에는 사지 않는게 맞지 않나 싶습니다.

https://foretire.tistory.com/m/367

12.16 대책 직후 9억 이하 매물은 강력하게 9억으로 상승 드라이브가 걸릴 것이라 예상했습니다. 대출이 된다는것 자체가 장점이 되어버리니 당연한 결과입니다. 자산 형성이 덜된 사람들에게는 선택의 폭이 좁아지기 때문입니다.

한달도 안되서 실제로 움직이기 시작했습니다. 대체 부동산 대책을 만들때 생각이라는걸 단 10분이라도 하고 만드는지 의문입니다. 저같은 소시민도 잠깐만 생각해보면 나오는 결론인데 말이죠.

이제 수도권까지 상승 기사가 나왔으니 전국 상승 이야기가 나오길 기대합니다.

노통때도 투기세력과의 전쟁에서 꼭 승리하겠다고했었는데 십여년이 흘러서도 똑같습니다.

MB정권에서는 따로 전쟁하지도 않았는데 주택가격이 왜 안정되었었는지 생각해봐야할텐데 모르겠고 다 투기꾼때문이다 라는 시장 인식이 참 어이가 없습니다.

있지도 않은 적과 선전포고하니 이 전쟁은 이길 수 없습니다. 애초에 상대가 없는데 누구한테 이기겠습니까.

최근 급등은 청약은 물건너갔고 집 사기는 점점 어려워저 기축물량조차 풀리지 않으니 거래가 될때마다 신고가를 쓰는 상황에서 30,40대들이 초조하여 실거주로 따라붙어생긴 장세였습니다. 거래량 없는 고가갱신장, 그걸 본 사람들은 물량은 다 거둬들이니 상황은 더욱 심각해지게된 것이죠.

다주택자가 그 집을 팔면 주식을 살까요? 내년부터 3억 이상 대주주 과세를 한다는데 큰 돈을 주식에 묻어둘 일은 없을겁니다. 분산투자한들 한국 증시에서 얻어갈 수 있는 수익은 스트레스대비 미미할 뿐이구요.

그리고 집을 팔고 다시 사면 양도세, 취등록세에 대출도 묶어 불가하니 지금 상황에서는 현재 보유 물량을 지키는게 최선입니다. 혹시 종부세때문에 처분을 고려한다면 증여가 가장 좋은 답이구요.

이렇게 모든 물량을 잠그고 가격이 오르는게 투기꾼때문이다? 멍청한 무주택자는 뭣도 모르고 그냥 때려준다니 환호하고 총선에 표를 줄 것입니다. 하지만 그게 본인들의 목을 옥죈다는 생각은 못하죠, 멍청하니 무주택이다 라고 보면 되는겁니다.

대통령이 18번의 대책에도 집값이 잡히지 않으면 내 정책이 잘못되었구나 생각할텐데 이정도면 일부러 안잡는다고 봐야겠습니다. 주택을 소유하거나 고급화되면 정치 성향이 바뀐다는 김수현씨의 저서 내용대로 기존 지지자들은 집을 못사게 만들어 자신들의 지지층으로 남게하려는게 아니라면 어떤 멍청이도 계속 똑같은 방법으로 실패를 반복하지는 않을것입니다.

12.16대책에 따른 예상대로 15억 이상은 거래 잠김으로 시세 측정 불가, 9억 이하는 9억으로 상향, 9~15억은 15억으로 상향, 그리고 투자 자본은 지방으로 향할 것입니다. 대통령이 신년사에서까지 투기와의 전쟁을 선포하였으니 올해도 강한 상승을 기대해봅니다. 전국 기준으로는 안정되었다고 정신승리하셨는데 올해는 그것도 못하게 될 것이라 예상해봅니다.

1. 임대주택 비과세에 거주요건 추가
아니 누가 임대등록 주택에 들어가 사나요. 그냥 임사제도를 없애던가하지 이건 좀 말도 안되는 규제입니다. 양도세 절세하려고 임사등록하는건데 그걸 안해주겠다는겁니다. 임대사업자에게서 취할건 다 취하고 줄건 안주겠다는거죠. 앞으로 임사 등록이 필수이기는 하나 갑의 위치라고 갑질하는건 아니라고 봅니다.

2. 단기보유 양도세 추가.
기존엔 1년만 보유하면 일반과세로 변경되었으나 이젠 2년 이상 보유해야합니다. 이게 사실 총 정리때 다시 언급할 부분인데 전국 아파트 시세의 뇌관이 될 수도 있습니다. 어찌되었든 물량이 잠기게 만드는 규제거든요. 이부분은 총평에서 다시 언급하겠습니다.

3. 다주택자 한시적 양도세 완화
양도세 완화 좋다 이겁니다. 그런데 10년 이상 보유? 그리고 다주택자라면 결국 일반과세 적용은 받는데 다들 차액이 어마어마하게 났죠. 추가세율 10%, 20% 가 중요한게 아닙니다. 그냥 기본 양도세가 너무 커요. 그 양도세 내고 뭐 다시 사지도 못하죠. 그냥 다주택자에게 길을 터줬다 라고 생색내기일뿐 실효성이 1도 없다고 봅니다. 갖고있다 자식주지 양도세 10,20% 적게 낸다고 그걸 기본 양도세 내고 팔아치울 사람은 애초에 부자도 될 수 없었을겁니다.

4. 분양가 상한제 추가
이제서야 흑석, 과천 추가되네요. 물량 잠그기 규제죠 제 발등 찍는겁니다.

5. 임대등록시 세재혜택 축소
어차피 실거주 안하면 양도세 나오는데 무의미합니다. 임사 등록 해야하니 하는거지 때린데 또 때려도 아픈건 마찬가지인거죠. 전체적으로 임대는 1인 부동산 법인 설립을 통한 투자가 늘어날 것으로 보입니다.

6. 실수요자 공급 확대
제발 좀 해주세요 서울에 사람이 너무 많으니 조국님 말씀대로 가재 개구리 붕어들은 외곽 개천에 살게 해야죠

총평
전체적으로 조정지역 이상 지역에서는 이사든 투자든 뭐든 하기 힘들게 만들었습니다. 뭐만 하면 뭐에 걸리는 구조입니다. 제가 작년 말부터 서울 이 가격대는 투자 매력이 없어 지방이 오르기 시작할거라 예상했었는데 그게 더 심화될 대책입니다. 조정지역 이상은 건드리면 주옥된다는 정책인데 반대로 말하면 비조정지역은 거의 예전 그대로입니다.

그런데 위에 2번 단기보유 양도세 강화, 일반과세 적용을 위해서는 2년 보유가 필요하다는 내용이 있습니다. 이건 비조정지역도 포함입니다. 자 그럼 지방 투자가 활성화되는데 2년간 못판다? (저라면 40% 일괄 과세받고는 안팔거거든요) 지방도 투자성 있는곳은 물건이 잠기는겁니다. 내가 리스크 안고 내가 취등록세내고 어렵게 등기쳤는데 왜 정부에 40%나 납부해야하나요.

결국 정책의 끝은 부동산 상승세의 전국 확산이라는 결과를 가져올겁니다. 뭐 지방분들 우리 도시는 서울대비 안오르고 지방 다 죽는다 불만이 많았으니 그런 불만을 잠재우는데는 효과가 있을 것 같네요. 문제는 그쪽에서도 가진자와 못가진자의 상대적 박탈감이 커지겠죠. 대통령 말대로 전국적으로 보면 부동산 시장은 굉장히 안정적이니 반대로 말하면 상승 여력도 큽니다. 과거 노무현 정권 시절 서울 상승 후 지방도 장기상승한 사례가 반복되지 않을까 합니다.

현재 지방에 3채를 투자해놓은 입장에서는 굉장히 반가운 대책이네요. 향후 1~2년간 쏠쏠하게 빼먹을 수 있겠습니다.

https://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&sid1=001&oid=001&aid=0011278925

기습적인 대책 발표(오전부터 엠바고 찌라시가 돌기는 했죠)로 부동산 시장이 다시 한 번 안개속으로 들어가게 되었습니다. 대책 적응 후 시장이 어떻게 될지 생각해보았습니다.

1. 주 규체방안인 가격별 대출 제한입니다. 9억까지는 기존과 동일, 15억까지는 20%, 15억 이상은 대출 전면 금지의 고강도 대책입니다. 서울시내의 어지간한 신축은 대출이 안나온다는 의미입니다. 고강도 대책인건 맞습니다만 합리성에 의문이 갑니다.
- 9억 = 대출 3.6억, 자기자본 5.4억
- 10억 = 대출 3.8억, 자기자본 6.2억
- 14억 = 대출 4.6억, 자기자본 9.4억
- 15억 = 자기자본 15억

금액별로 필요 자본이 늘어나다 15억에서 퀀텀점프를 하는 식입니다. 의도는 알겠습니다만 15억이라는 벽을 세워버렸네요.

문제는 15억 이상 아파트 보유자는 갈 곳이 없어진다는 점입니다. 보통 망하지 않는 이상 집은 하급지나 좁혀가지 않습니다. 15억 이상 아파트를 처분한 사람은 다시 15억 이상 시세의 아파트로 갈 확률이 높다는 것이죠. 그런데 대출이 안나온다? 이사 못가는거죠. 15억 이상 아파트들의 매물이 눈에 띄게 줄어들겁니다. 꼭 팔아야 하는 경우 어정쩡한 15.X매물은 14억대로 내려올 수도 있겠습니다.

상대적으로 대출이 가능하게된 15억 미만 매물은 15억을 향해 달려갈것 같습니다. 특히나 9억 이하 매물들은 실수요자들에게 인기가 있어 강하게 9억대로 드라이브가 걸릴것 같네요. 정리하자면 15억 이하 아파트는 상승, 15억 근처 아파트는 하락 그 이상은 거래 잠김으로 예상합니다.

2. 전세대출자의 9억이상 아파트 매수 금지.
최근 비교적 대출이 용이한 전세대출을 받아 신용대출까지 합쳐 영끌 갭투 매수하는 경우가 많았습니다. 원하는 아파트는 비싸고 돈은 부족하니 궁여지책으로 나중에 입주하더라도 좋은 아파트를 사려는 수요가 넘쳤었죠. 하지만 이번 대책으로 서울 중위값 이상 아파트에대한 갭투가 불가능하게 되었습니다.

그럼 사람들이 안할까요? 이 갭투법은 현재 주거지도 포기 못하고 미래도 못하는 사람들에게 유효한 방법이었습니다. 결국 전세에 넣을 내돈은 대출로 충당하고 갭투에 투입하는것인데 전세에 넣을 돈이 준 것이죠. 이 경우 월세로 살고 자기돈은 갭투에 투입하면 여전히 유효해집니다.

다만 이런 사람들이 산 아파트에 대해서도 전세 수요가 줄어들 수는 있습니다. 아무래도 갭투한 사람은 월세 시장으로 가야하니까요. 하지만 신축 선호현상에 서울 무주택자 비율을 고려하면 신축 전세 수요는 공고합니다.

즉, 월세 니즈가 높아지며 월세 전환 비율이 높아질 수 있습니다. 우리나라는 전세제도덕에 매매가대비 월세비율이 굉장히 낮은편인데 이게 현실화 될 수도 있겠습니다.

3. 종부세 인상
정부의 주 목적는 이거같네요. 종부세 대상자는 많지 않으니 다수의 지지를 얻는 정책으로 세금도 걷고 지지율도 올리고. 전형적인 포퓰리즘정책이라고 봅니다. 자꾸 보유세가 낮다하는데 취등록세까지 고려시 절대 낮지 않습니다. 매수가 기준으로 보유세가 나와 장기 보유시 절대적으로 유리한 미국과는 달리 공시지가를 현실화하여 받겠다는데 이는 과도한 세금입니다. 본 정책으로 세수는 증가할지 모르겠지만 소비되어야할 소득이 세금으로 흡수되니 내수에는 좋지 않을것입니다. 결국 세금주도성장기조, 큰 정부 기조가 더욱 강화되어 현재와같은 부작용(타다 금지, 외국인 투자 축소, 과도한 복지)이 심화될 것으로 보입니다.

기본적으로 세금을 올리는 것은 좋은 일이 아닙니다.

4. 일시적 2주택 1년이내 전입, 1년내 처분
갈아타기 일정만 조정하면 되는 부분이므로 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.