부동산 8.2 대책, 그 이후 - 2

좀 더 정리하고 두번째 글을 쓰려 했으나 정부가 오늘 추가 보완대책이라고 내놓은 부분을 추후에 다루기 위해 조금 일찍 글을 써봅니다. 금리 문제와 보유세 문제도 다음 글에서 생각해보겠습니다.

이전 글에서 분당 풍선효과 문제를 이야기했는데 조정지역에서 투기과열지구로 올렸네요. 투기지역이 아니라 과열지구로 한 것을 봐서는 정책 만든 사람이 똥멍청이이거나 그 지역에 집이 있나 하는 생각이 듭니다.

어쨌든 8.2 대책을 다 읽어본 후 정부의 메세지는 의외로 단순 명료합니다.

이겁니다. 다주택자 다 좋은데 임대사업자로 등록해서 세금 내고 장사합시다.

현재 1채 이상의 주택을 보유한 가구가 전체의 50% 가 넘습니다.
그리고 부동산 경기 침체는 산업 전반적인 경기 침체로 연결될 수 있습니다.
정부가 원하는건 연착륙이지 경착륙이 아니라는 것이지요. 정부는 임대사업자 제도를 통해 이전부터 다주택 양도세 회피 방안을 제시하고 있었습니다.

경제 살리기가 모든 정부의 모토이고 이를 실현하기위해 노력하는데 그 반대인 건설경기 하강을 원하지는 않겠죠.

다른 측면에서는 세금 문제가 있습니다. 아파트 시세가 정체되면 그만큼 거래도 줄어듭니다. 그러면 엄청난 세수가 펑크가 나겠지요. 이를 채워줄 수 있는것이 임대사업자에 대한 과세입니다.

현재는 양도세 완화 요건이 많아 굳이 복잡하게 임대사업자 등록도 안하고 따라서 세금도 안내고 부동산을 보유했지만, 앞으로는 양도세와 임대소득세 중 어떤것이 유리할지 계산해봐야 할 것입니다.
아무래도 양도세가 클테니 장기보유하려는 다주택자들은 임대사업자로 등록하여 투명하게 관리할 것으로 예상합니다.

이는 현재 임대시장을 고려할 때 당연한 정부의 방향입니다. 겉으로는 다주택자들이 투기꾼이며 적폐라고 규정짓지만, 실상 자가 초과보유세대의 물량이 민간 임대시장에 싼 값으로 공급되고있는 상황입니다.

다주택자들이 임대 물량을 내놓지 않으면 무주택자들은 살 곳이 없습니다. 심지어 전세라고 하는 본인이 손해보는 장사를 하고 있습니다.
5억짜리 집을 사서 4억에 전세를 주고 재산세도 내줍니다. 세입자 입장에서는 이리 고마운 사람이 어디 있을까요?

이렇게 양질의 주택을 싼 값에 공급하여 주거 안정에 이바지하는 사람들에게 적폐라니 참 어이가 없습니다.

부동산 폭락을 외치는 무주택자들을 보면 조삼모사의 원숭이가 생각납니다. 예를들어 공덕 자이 30평형의 매매가는 9억이 넘습니다. 이게 반전세로 나오면 3억에 90만원입니다. 6억 차액에 대해 연 1080만원을 받는다는 것인데요, 수익률이 2%도 안됩니다. 카카오뱅크에 넣으면 수익이 더 생길텐데 싸게 임대를 주고 있는 것이지요. 왜 그럴까요? 주인이 착해서? 아니죠, 아파트 시세 상승에 대한 기대감으로 싸게 임대를 놓으며 보유하는것이지요.

그런데 그 기대감이라는 무형의 자산이 없어진다면 어떻게 될까요? 차액 6억에 대해 못해도 연 4%의 수익을 추구할겁니다. 그러면 연 2400만, 월세로 200만이 됩니다.
결국 3억에 90짜리 집이 3억에 200만이 되는 것이지요. 안될것같죠? 전세가 없는 외국 대도시 사례들을 살펴보면 알게될겁니다.

이렇듯 정부 정책 방향은 어쨌거나 부동산 가격 안정에 있고(하락이 아닙니다) 돈줄을 막아버림으로써 어느정도 효과를 보는 중입니다. 실수요까지 잡아버리니 전세가 씨가 마를겁니다. 사야 할 사람이 돈이 없어 전세를 살게 될테니까요.

다음 단계는 아마도 임대료 상승으로 이어질겁니다. 전세가가 오르든 월세가 오르든. 왜냐하면 집주인들은 자선사업가가 아니기 때문이죠. 시세로 이득을 볼 수 없다면 다른 수익 구조를 찾게됩니다. 이는 부동산이라는것이 거주라는 효용을 갖는 특이 자산이기때문에 가능합니다.

제가 추천드리는 대응방법은 다주택자라면 얼른 임대사업자 등록하여 비과세 기간 5년을 채울 것, 무주택자라면 어떻게든 1주택을 마련할 것 이 두가지 입니다. 제일 좋은 것은 분양가 상한제 적용 지역에 분양 당첨이 되는것이겠구요. 1주택자도 서울 시내 역세권 여유되는 곳에 추가 매수도 나쁘지 않습니다. 물론 임대사업자 등록하고 페어플레이 해야겠죠?

주식 관련해서는 어찌되었건 분양가 상한제와 정부 눈치보기로인해 분양가가 낮게 책정될 것이고, 이는 건설사 마진 악화를 의미합니다. 건설주는 당분간 건드리지 않는 것이 좋을 듯 합니다.

임대료가 오르면 그 뒤는 말 안해도 뻔합니다. 규제가 조금이라도 풀리는 순간 폭등입니다. 냉정하게 부동산 시장에서의 본인 포지션을 잡아야 할 때입니다.