12.16 부동산 대책 파헤치기 1

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기습적인 대책 발표(오전부터 엠바고 찌라시가 돌기는 했죠)로 부동산 시장이 다시 한 번 안개속으로 들어가게 되었습니다. 대책 적응 후 시장이 어떻게 될지 생각해보았습니다.

1. 주 규체방안인 가격별 대출 제한입니다. 9억까지는 기존과 동일, 15억까지는 20%, 15억 이상은 대출 전면 금지의 고강도 대책입니다. 서울시내의 어지간한 신축은 대출이 안나온다는 의미입니다. 고강도 대책인건 맞습니다만 합리성에 의문이 갑니다.
- 9억 = 대출 3.6억, 자기자본 5.4억
- 10억 = 대출 3.8억, 자기자본 6.2억
- 14억 = 대출 4.6억, 자기자본 9.4억
- 15억 = 자기자본 15억

금액별로 필요 자본이 늘어나다 15억에서 퀀텀점프를 하는 식입니다. 의도는 알겠습니다만 15억이라는 벽을 세워버렸네요.

문제는 15억 이상 아파트 보유자는 갈 곳이 없어진다는 점입니다. 보통 망하지 않는 이상 집은 하급지나 좁혀가지 않습니다. 15억 이상 아파트를 처분한 사람은 다시 15억 이상 시세의 아파트로 갈 확률이 높다는 것이죠. 그런데 대출이 안나온다? 이사 못가는거죠. 15억 이상 아파트들의 매물이 눈에 띄게 줄어들겁니다. 꼭 팔아야 하는 경우 어정쩡한 15.X매물은 14억대로 내려올 수도 있겠습니다.

상대적으로 대출이 가능하게된 15억 미만 매물은 15억을 향해 달려갈것 같습니다. 특히나 9억 이하 매물들은 실수요자들에게 인기가 있어 강하게 9억대로 드라이브가 걸릴것 같네요. 정리하자면 15억 이하 아파트는 상승, 15억 근처 아파트는 하락 그 이상은 거래 잠김으로 예상합니다.

2. 전세대출자의 9억이상 아파트 매수 금지.
최근 비교적 대출이 용이한 전세대출을 받아 신용대출까지 합쳐 영끌 갭투 매수하는 경우가 많았습니다. 원하는 아파트는 비싸고 돈은 부족하니 궁여지책으로 나중에 입주하더라도 좋은 아파트를 사려는 수요가 넘쳤었죠. 하지만 이번 대책으로 서울 중위값 이상 아파트에대한 갭투가 불가능하게 되었습니다.

그럼 사람들이 안할까요? 이 갭투법은 현재 주거지도 포기 못하고 미래도 못하는 사람들에게 유효한 방법이었습니다. 결국 전세에 넣을 내돈은 대출로 충당하고 갭투에 투입하는것인데 전세에 넣을 돈이 준 것이죠. 이 경우 월세로 살고 자기돈은 갭투에 투입하면 여전히 유효해집니다.

다만 이런 사람들이 산 아파트에 대해서도 전세 수요가 줄어들 수는 있습니다. 아무래도 갭투한 사람은 월세 시장으로 가야하니까요. 하지만 신축 선호현상에 서울 무주택자 비율을 고려하면 신축 전세 수요는 공고합니다.

즉, 월세 니즈가 높아지며 월세 전환 비율이 높아질 수 있습니다. 우리나라는 전세제도덕에 매매가대비 월세비율이 굉장히 낮은편인데 이게 현실화 될 수도 있겠습니다.

3. 종부세 인상
정부의 주 목적는 이거같네요. 종부세 대상자는 많지 않으니 다수의 지지를 얻는 정책으로 세금도 걷고 지지율도 올리고. 전형적인 포퓰리즘정책이라고 봅니다. 자꾸 보유세가 낮다하는데 취등록세까지 고려시 절대 낮지 않습니다. 매수가 기준으로 보유세가 나와 장기 보유시 절대적으로 유리한 미국과는 달리 공시지가를 현실화하여 받겠다는데 이는 과도한 세금입니다. 본 정책으로 세수는 증가할지 모르겠지만 소비되어야할 소득이 세금으로 흡수되니 내수에는 좋지 않을것입니다. 결국 세금주도성장기조, 큰 정부 기조가 더욱 강화되어 현재와같은 부작용(타다 금지, 외국인 투자 축소, 과도한 복지)이 심화될 것으로 보입니다.

기본적으로 세금을 올리는 것은 좋은 일이 아닙니다.

4. 일시적 2주택 1년이내 전입, 1년내 처분
갈아타기 일정만 조정하면 되는 부분이므로 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.