경제적 자유를 위한 재테크

사실 당진 수청지구 분양이 진행될 당시, 당진은 부동산 광풍이 불어닥치지 않았던 곳이라, 분양가가 낮게 책정되었고, 그런 낮은 분양가에도 미분양이 발생했다.

보통 택지를 개발하면 처음 분양하는 시범단지가 가장 싸고, 이후 가격이 오르면 순차적으로 가격이 비싸지기때문에, 택지지구 최초분양은 무조건 잡는게 맞긴 하다.

하지만 이런 상황을 빼더라도 수청지구의 최초 분양건이었던 호반은 현재 상황에서는 최고의 선택이라 볼 수 있다.

이유는 건축비 상승에 따른 아파트 기본 가격 상승이 시작되었기 때문이다.

당진은 아니지만 충남권인 아산의 최근 분양 공고이다. 힐스테이트 자이 아산센텀의 분양가를 알아보자.

전용 84형의 건축비가 대략 3억, 대지비가 1억정도 잡혀서 4억에 분양한다.

발코니 확장비가 300~400수준이니 분양가에 포함되어있고, 무조건 하라는 옵션이다.

한마디로 확장까지 건축비만 3억이 들어간다.

이번에는 천안 백석동의 백석 센트레빌 파크디션이다.

이곳은 건축비 2.8억에 대지비는 1.8억가량 한다. 아무래도 골프연습장이었던 부지를 매입해서 진행하다보니 대지비용이 크게 들어갔다. 건축비 2.8억은 위의 아산 분양건에비해 합리적으로 보인다.

하지만 확장비가 거의 2000만원이다.

결국 건축비는 3억이라는 소리다.
여기에 에어컨은 필수 옵션으로 넣으니 천만원 더하면 건축비로 내야할게 최소 3.1억이라는 계산이 나온다.

거기에 공급 112제곱, 용적률 229% 라면 대지지분은 49제곱, 약 14.8평이 나온다.

근처의 대지는 평당 약 340만원이다.

지적편집도상 아파트는 2종일반주거지역이고, 단독주택부지는 1종일반주거지역이다. 종이 높을수록 토지의 가치는 더 높다. 따라서 1종이 340을 부른다면 2종은 못해도 500은 부를것이다.

대지지분이 14.8평이니 대지비는 약 7400만원정도라고 볼 수 있다.

즉, 요즘 최저 건축비 3억에 예상 대지비 7400만원을 더한 3.74억이 현재 수청지구 호반의 적정가격이라 볼 수 있다. 물론 이것도 최소로 잡은 금액이다. 같은 자리에 아파트를 다시 분양하면 못해도 3.7억에 나올것이다.

여기에 에어컨, 중문 등 옵션까지 적용한다면 3.8억은 있어야 비슷한 아파트를 살 수 있다.
위의 3.3억 매물은 메리트가 있는것이다.

거기에 전망이 나온다던가, 층/동이 좋다면 좀더 비싸질 것이다.

그리고 내년초 초/중 개교, 근처 상권 활성화, 호수공원 착공 및 완공이 된다면 그 가치는 더욱 상승할 것이다.

처음 수청지구로 임장을 가고 지역 부동산 카페의 반응이 기억난다. 그보라고, 저기 미분양 날줄 알았다고, 당진에서 누가 3억을 주고 아파트를 사냐고 말이다.

하지만 지금은 전국 어디에서도 3억에 분양할 수 없다. 땅을 공짜로 기부받는다면 모를까. 신축에 살고싶은 수요가 있는한, 신축 아파트의 기준은 최소 4억인 시대가 되었다.

2021년 겨울, 임대차 3법으로 부동산 시장이 한동안은 쭉 가겠다라고 판단했던 나는 이미 올라 갭이 벌어진 수도권을 제외하고, 아직 오르지 않은 지방의 소액 투자건을 물색하고있었다.

그러다 눈에 띄였던것이 당진시 수청지구였다.

수청지구는 이 지도상 위치의 남서쪽부터 개발이 되었는데, 본격적인 개발은 캡쳐한 지도의 위치라고 보면 되겠다.

이때까지 당진시에는 이렇다할 택지지구가 없었는데, 시청 앞에 대규모로 개발되는 택지지구라니, 구미가 당길 수 밖에 없었다.

다만 워낙 소규모의 도시이고, 원주민들 자체가 저렇게 아파트를 많이 지어대면 살 사람이나 있겠느냐 하는, 항상 신도시 개발전 레파토리처럼 나오는 소리때문에 대규모 미분양이 났었다.

내 기억으로는 21년 7월쯤 분양했는데 대부분 세대가 미분양이었다. 아무튼 일단 둘러나 보자는 마음으로 그해 12월에 현장과 모델하우스에 방문했었다.

분양가는 3언 언저리였는데 에어컨이나 중문같은 필수 옵션을 선택하면 3.2억 정도 나왔다. 중도금 무이자에 확장은 무료였다. 당시 서산과 비교를 하면서 투자를 결정했었는데 논리는 이랬다.

서산시의 인수는 17만명쯤이다.

당진시도 비슷하다.

서산에서 잘나가는 예천동을 보면 21년 말 4억을 넘어 5억을 바라보고있었다. 비슷한 규모의 도시인데 4억~5억 시세에 3억에 분양한다? 이건 대박이다.

물론 서산의 경우 현대오일뱅크가 가깝고 당진은 현대제철이 가까우니, 연봉이 높은 오일뱅크의 도시가 좀더 시세가 높을 수는 있을것이다.

하지만 서산에서 가나 당진에서 가나 시간은 비슷하다. 오히려 출퇴근 시간에는 길이 막혀 당진에서 가는것이 더 빠르다고도 한다. 다만 서산시에서 출퇴근 셔틀버스가 당진으로 도는것을 막아 자차로다녀야한다는 불편함이 있다고 들었다.

하지만 서산의 경우 택지지구는 아니기때문에 수청지구가 완성되면 메리트가 충분하다 생각했기에 시세를 따라잡을것이라 생각했다.

서산도 작년 하락기때 직격탄을 맞았지만, 국평은 여전히 4~4.5억대다.

아무튼 3천만원으로 계약하고 입주때 전세가 2~2.5억 정도 예상했는데 금리인상이라는 큰 산을 만나게 되었다. 입주하고 갭을 최대 1억 정도로 봤는데 전세 시세가 1.5억까지 떨어졌다. 다행히 다른 대출을 받을 수 있어 기다리면 전세가도 오를테지만 빨리 세입자를 맞췄다. 취등록세까지 3.2억에 전세 1.5억으로 맞췄으니, 내 자금이 1.7억 들어간거다.

입주때는 호반 1, 2차 합쳐서 전세매물이 수백개였는데, 입주가 마무리되는 현 시점에 그 많던 매물이 다 어디갔나 싶을정도다.

1, 2차 합쳐서 2000세대쯤 되는데 전세 매물은 19개다.

이마저도 시세는 2억 이상이고, 층이 좋으면 2.2억 동까지 좋으면 그보다 더 높다.
내가 잡은 매물은 전면동은 아니지만 뷰가 나오는 로얄동에 속하기때문에 2.2억 이상으로 올릴 수 있으나, 계갱권때문에 4년은 참아야한다.

참고로 전면동이 가장 좋고, 그다음은 정남향/1차는 우측 남동향, 2차는 좌측 남서향이 뷰가 나와서 좋다.

사실 북쪽에 동부 센트레빌이 대형 평수가 포함되어 들어서는데 굳이 남쪽 호반을 택했던 이유는 먼져 지어진다는 점과 학교였다. 먼져 지어지면 학교가 먼져 생길것이고, 학교가 생기면 학원 및 상가 활성화가 먼져 되기 때문이다.

실제로 남쪽에는 수청초/중이 건설중이고 내년에 개교한다. 학교와 공원을 품은 택지지구내의 신축 아파트라니, 내가 들어가서 살고싶을정도다.

북쪽은 초등학교만 확정되어 내 선택이 옳았음이 증명되었는데, 거기에 생각지도 못한 대형 호재가 하나 더 나왔다. 바로 호수공원이다.

https://n.news.naver.com/article/001/0014032259?sid=102

후보지 세군대중 수청지구 남쪽이 호수공원으로 선정되어 2027년 완공을 목표로 진행된단다.

초중품아에 공원을 낀 택지지구 아파트를 샀는데, 호수공원이라는 선물까지 받게되었다. 23년 전세를 줬으니 계갱권 고려하여 27년까지 보유하려던 계획에 맞춰 호수공원까지 개장하면 꽤 괜찮은 투자가 될 것 같은 느낌이다. 그때정도 되면 전세가가 매수가 근처까지 올라 굳이 매도하지 않아도 투자금은 다 회수될것같기도 하기때문에 더 길게 보유해도 될것같다.

목표는 4.5~5억쯤 매도하는건데 가능하지 않을까 기대한다. (전체적인 부동산 시장을 긍정적으로 보는것은 아니지만, 오른게 없어서 오를게 있다고 본다)