이성을 잃어버린 부동산 시장

분상제 발표 후 시장이 이성을 잃어버린 것 같습니다. 물론 정책이 먼저 이성을 잃어버리긴 했지만요. 이젠 서울에서 신축이라면 일단 10억을 깔고 시작하네요.

물론 특정 계층 이상의 구매력에는 문제가 없겠지만 현실적으로 10억짜리 집을 살 수 있는 사람은 그리 많지 않습니다. 대기업 맞벌이 부부가 물려받은 돈이 없다면 최소 10년은 아끼고 모아 대출 끼고 들어갈 수준입니다.

문제는 이 10억짜리가 사람들 눈에 안차는 곳이라는거죠. 그나마 좋은곳의 신축은 이제 14억 정도 줘야 들어갈 수 있습니다.

물론 비이성적인 과열은 논리적으로 설명이 되지 않으므로 어디까지 올랐다 떨어진다 이런 분석은 불가합니다. 확실한건 지금 투자로 서울 집을 사기엔 너무도 리스크가 많은 시점입니다. 정부의 잘못된 정책으로 수요에 맞는 공급이 없는것도 팩트고 신축 품귀 현상을 겪는것도 팩트이지만, 근로 소득도 늘지 않고있다도 팩트이기 때문입니다.

현재 어느정도 자산을 확보한 상태에서 장기적으로 감당 가능한 수준의 대출을 내서 사는 경우 또는 현재 집에서 상위급지로 갈아타는 실거주 목적의 접근은 언제나 옳습니다만, 단지 투자만을 위해 서울 부동산에 진입하는것은 저라면 하지 않을 것입니다.(물론 그럴 돈도 없구요, 갭이 워낙 커서)

서점에만 가봐도 부동산 관련 서적으로 가득차있습니다. 기본 서적으로써 가볍게 읽기엔 괜찮지만 함량 미달의 작가들도 많습니다. 누군나 다 알았고 누구나 다 돈 버는 상승장에서 분위기에 편승해 너도나도 상승을 외치는건 너무나도 쉬운 일입니다. 그러나 모든 대중이 원하는 투자상품은 언제나 비극적인 결말을 맞았습니다.

약간 강하게 말하였는데 떨어진다는 뜻은 아닙니다. 다만 자신의 한계를 넘어서는 각종 대출을 땡겨 갭투자하는 행위에 대한 경계가 필요한 시점이라는겁니다. 중위값이 거의 9억이 육박하는 상황에서, 대부분 투자용 부동산은 10억이 넘을테고, 그럼 취등록세만 3천만원이 넘게됩니다. 복비에 법무사비 등등 하면 4천만원쯤이 거래비용으로 소요되겠네요. 일반적인 직장인 1년 저축액과 맞먹을겁니다. 이 리스크를 안고 진입한다? 그리 좋은 생각은 아닌것 같습니다. 여기에 신용대출이나 본인 전세자금 대출을 끌어 산다면 금융비용까지 더해지겠구요.

분명 저는 9.13 대책 이후 조정기에 들어갔을 때 이번이 마지막 매수 찬스라고 강조했습니다. 19년 봄 신학기가 지나면 거래가 재개되면서 풀릴거고 그럼 다시 제자리를 찾을거라구요. 그땐 다들 손놓고 있다가 왜 이제와서 오늘이 아니면 큰일날것처럼 매수에 가담하는지 이해가 안됩니다. 안전한 막차는 올 7월 정도(지역에 따라 다르지만 그 근방) 에 끝났다고 봅니다. 지금은 취등록세, 금융비용, 양도세 고려시 투자 매력이 너무 없다고 보여집니다.

참고로 5월에 예상했던 향후 흐름입니다.
https://foretire.tistory.com/301