1년 전 천안 분석 복기

사진첩을 정리하다보니 1년 전 천안 투자 전 정리한 내용이 있어 지금 보니 생각할 것이 꽤 많았습니다. 신불당, 구불당, 성성지구, 백석동을 생각했던 시기인데 맞은 부분도 있고 틀린 부분도 있네요.

사실 친척이 매매 고민하길래 급하게 작성해서 사진으로 보내줬던 내용이라 허접합니다.(안타깝게도 친척은 전세로...)

사실 성성지구는 학교 문제로 크게 기대하지 않은 지역입니다. 기본적으로 씨티자이의 경우 용적률도 높고 성성지구 자체에 고등학교 계획이 없습니다.

상가의 경우도 당시 성성지구는 굉장히 횡한 상태였고 들어온 상가들도 대부분 식당이었죠. 뭐 앞으로도 학원가가 크게 형성될거같지는 않습니다.

사실 성성지구를 그리 좋게 보지 않았던 이유는 주변 시세에 있습니다. 성성지구 근처의 아파트들은 완연한 하락세였거든요. 결과적으로는 성성지구도 상승세로 돌아섰지만 이에 대한 개인 평가는 마지막에 생각해보도록 하겠습니다.

당시 친척에게는 불당아이파트 1순위, 백석 푸르지오 2순위, 신불당 호반 3순위를 제시했습니다. (성성 씨티자이는 제외)

이유는 자금 사정상 호반은 입주가 불가하고 가용 자금에서 제일 좋은게 불당 아이파크였거든요.

(지난 분석에서 호반이 5억도 싸다 떨어질 일이 없다고 결론내린 부분이 가장 마음에 듭니다. 많이 오르면 꺾인다는 선입견을 극복하고 나름대로 내린 결론이었기에.)

사실 최근 천안 분위기가 굉장히 뜨거워졌다는 소리를 듣기도 했고 실제 네이버 부동산 매물 호가들만봐도 알 수 있을 정도입니다. 1년 전 어디를 선택했던지간에 호가가 오른 상태입니다.(물론 제일 비싼 호반에 제일 많이 오르긴 했죠)

이유는 크게 두가지로 생각하는데
첫째, 규제지역 풍선효과로 비규제지역이 오르고 있습니다. 문정부들어 수도권 부동산이 크게 오르니 너도나도 서울로 몰려가기 시작했죠. 하지만 투자 측면에서 봤을때는 수도권은 이미 끝났습니다. 물론 오르기야 할겁니다만, 갭이 엄청나게 벌어졌죠. 매매가만큼 전세가가 붙질 않아 어지간한곳들은 3억 이상 있어야 합니다. 비싼 아파트일수록 갭은 점점 더 커지고, 재건축은 말할것도 없이 10억 가까이 있어야 합니다.

일반 투자자들은 영끌해서 하나 할까말까한데 하고나면 추가 자금 여력도 없고 언제 수익실현할 수 있을지도 요원하고, 무엇보다 실거주가 되지 않으면 세금으로 큰 재미보기가 힘듭니다.

따라서 소액으로 접근 가능한 지방 물건에 대한 투자 수요가 발생하였습니다. 실제로 성성지구 주변 하락세던 백석동, 두정동도 최근엔 외부 갭투자자들로 반등하였습니다. (개인적으로는 큰 재미를 못보실거같습니다.  어디서 단체 임장 수업듣고 쭉정이같은거 집어가시는 분들이 보이던데 지방 투자는 확실히 잘 알지 못하면 위험하기는 합니다) 전 이런 수요가 생겨날걸로 보고 1년 전에 들어간거구요.

둘째는 분양가 상승입니다. 탕정역세권이라고는 하나 엄연히 아산시 소재의 지웰시티의 분양가가 3억 중반대입니다. 이것도 싸다고 전매는 안되지만 초피가 붙었다 이러고 있구요. 과거 신불당 분양가가 3억 중반이었는데 천안 최고 핵심지의 분양가를 변두리에 적용해도 실수요, 투자 수요가 몰리는 상황입니다. 피까지 붙이면 4억이니 성성자이조차 3억 초반에서 시세가 붙기 시작한것입니다. 지금은 3억 중후반 실거래 찍히고 곧 4억도 될거다 이러고 있구요.

이런 상황에서 신불당은 가만히 있을까요? 작년 6억 돌파하고 거품이니 뭐니 소리를 들었던 신불당 더샾은 이미 신고가로 6.65억을 찍었습니다. 나온 물건들도 이제는 6.5 이상이라고 보면 되구요. 천안 전체적인 업그레이드가 일어나고 있다고 볼 수 있습니다. (이 현상은 비단 천안뿐만은 아닐듯 하고, 전세가율이 높은 곳 전국 어디서나 나타나고 있을것입니다)

이렇듯 신불당 대장이 6억을 가볍게 돌파하였다면 구불당은? 항상 이야기하지만 구축이라해도 70%의 시세는 따라붙을것입니다. 6.5의 70%는 4.5억정도. 탕정역을 4억 이상으로 펑가하는 상황이니 억지는 아닐 것입니다.

이미 로얄층은 3.8까지 나왔는데 앞으로 어떻게 될지 지켜보면 재미있겠습니다.