진단이 잘못되면 처방도 잘못된다

오늘 9.13 부동산 대책이 나왔습니다. 뭔가 내용이 많아서 100%파악하지는 못했는데 전체적인 느낌은 딱 "오진이다" 였습니다.

1. 종부세
실거주 1주택은 그대로 두는데 다주택자에 대해서는 과세 구간도 세분화해서 세율을 올렸습니다. 그런데 부부가 공동명의로 나눠서 보유하면 12억까지는 종부세가 없죠. 공시지가를 현실화한다고해도 시세의 100%는 어려울테니 80%만 적용한다하면 12/0.8 = 15억, 종부세 최저구간 3억까지라면 약 18~19억까지라면 연 150만원 수준으로 크게 부담스럽지 않습니다.

한마디로 20억 이상이 아니면 크게 부담될 수준이 아니며, 언론에서 떠드는 폭탄은 진짜 부자들에게나 적용될 것입니다. 물론 그런 분들은 종부세 부담이 적을테니 더 큰 자산을 보유해도 상대적으로 부담이 적을테지요. 결론은 그냥 증세만 하고 끝일 것입니다.

2. 대출 제한
1주택자가 두 번째 주택을 구입시에 대출이 0%라고합니다. 지금은 두번째 주택은 30%죠. 그런데 집 두개 사면 하나는 전세를 주고, 전세를 주려면 대출을 받으면 안되죠. 즉 원래 대출이 필요없는 상황인 것이죠. 따라서 별 영향이 없을거라봅니다.

3. 실거주, 한시적 요건 강화
한시적 기간을 3년 가져갈 수 있었으나 이젠 2년만 가능합니다만 큰 차이는 아닐 것으로 봅니다.

4. 다주택자 전세대출 제한
전에 주거와 소유를 분리하여 전세를 살면서 갭투자를 하는 방법을 소개한 적이 있는데 갭투자를 두개 해놓은 사람들에게는 직격탄입니다. 하지만 월세로 산다면 방법이 없는것은 아니니 역시 효과가 미미할 것으로 봅니다.

결국 이번 정책의 핵심은 종부세입니다. 구간별 퍼센테이지를 자세히 나누어 배포했죠. 한마디로 아파트 가격 오른거 축하하는데 미실현 수익에 대해 안팔거면 세금좀 미리 더 내시라 라는 메세지로 볼 수 있습니다.

이 부분이 오진이라고 느낀것인데, 이건 단독으로는 다주택자의 매물이 나오게 할 수 없는 정책입니다. 종부세를 걱정해야 할 물건이라면 건당 최소 시세 10억은 해야할 것입니다. 그래야 두개 합하면 20억, 공시지가 14억은 될테니까요.

10억이라면 샀다가 다시 파는데 취등록세, 복비, 법무사비 등 해서 넉넉잡고 5천만원은 감안해야합니다. 여기에 양도세가 발생할 경우 사람들마다 다르겠지만 장기보유공제가 없으므로 억대로 나올것입니다.

대략 팔았다 비슷한 물건을 다시 사려면 2억 정도의 비용이 발생한다는건데 종부세 감안해도 안팔고 버티는게 나을겁니다. 주택시장을 아주 떠버리는 경우라면 모르겠지만 자식들 생각하면 몇채 들고있다 물려주는걸 생각할 수 있죠. 서울에서는 어지간하면 집을 파는것보다 종부세 내더라도 안팔고 버티면서 종부세로 손실난 부분을 전월세에 전가시켜버리는 방법을 쓸겁니다.

전세입자가 다른 전세로 가려면 복비, 이사갈 집의 도배 장판교체비(안해도 되지만 보통 이정도는 하고감), 이사비용 등 못해도 500만원은 드는데다가 새 집을 알아보기위한 비용, 타 지역으로 갈 경우 자녀 교육문제 등 생각보다 현실적인 제약이 많습니다. 이런 부분까지 금액으로 환산한다면 1천만원 정도는 올려도 별말 없이 재계약을 할 것입니다.

그럼 집주인 입장에서는 종부세로 털린걸 내가 집을 가지고 있으니 세입자를 위해 그냥 내가 부담하고 말아야겠다 라고 생각할까요 아니면 종부세 나온거에 물가 상승률까지 얹어서 전세금, 월세를 올려야겠다 이렇게 생각할까요. 저는 당연히 후자라고 생각합니다.

특히나 현재의 정책은 갭투자 의지 자체를 꺾어버린 정책입니다. 기존 보유자는 팔고 다시 투자를 할 경우 너무 큰 비용이 발생하여 현재 포지션을 유지할 확률이 높지만 신규 진입자는 굳이 종부세의 리스크까지 안고 해야할지 고민할 것입니다.

갭투자자가 없다해서 가격이 내리는 일도 없을것입니다. 현재의 시장은 투자자 주도 장세를 넘어 실거주자 장세로 왔기 때문입니다. 신규 다주택 투자자는 양도세 중과와 갭이 벌어짐에따라 이미 자취를 감춘지 오래이고 그나마 실거주를 목적으로 매매하는 한시적 갭투자자, 지방물건을 털고 올라온 상경투자자 정도가 추가 전세를 공급해줄것입니다.

역전세 대란이라고 떠들다 한순간 전세가 상승반전한 것도 이런 배경에 의한 것입니다. 저희동네도 연초 4억에서 3.8억까지 떨어졌던 전세가가 현재는 4.6억까지 올랐습니다. 매매가 상승률에 미치지는 못하지만 새로 나오는 물건이 많지 않으니 가격이 오른 것이죠.

종합적으로 추가적인 임대물량이 나오지 못할 조건이 성립되어 임대인들의 목소리가 더욱 커질 수 있고, 이 임대인들에게 비용을 지우면 이는 고스란히 임차인에게 전가될 것이다 라는게 저의 의견입니다. 이미 임대사업자 등록으로 물량이 잠긴 상황에서 다주택자가 양성되지 않을 것이기 때문이죠.

따라서 상승은 모르겠으나 하락할 이유는 없고, 장기적으로 본다면 전월세가가 상승하며 결국은 매매가도 밀어올릴 수 있을 것으로 봅니다. 물론 매매가가 올라간다기보다는 세금이 계속 붙어 집주인의 매수 원가가 올라가는 것이죠. 진정한 승리자는 세금을 쓸어먹는 정부가 되는 것이고 패배자는 자산 증가 없이 비용만 늘어나는 무주택자들이구요.

이번 정책은 나라에 꽤나 위험한 결정인데 이는 다음에 생각해보도록 하겠습니다. 빈대 잡으려다 초가삼간 다 태우는 상황이라고만 밝혀두죠.