우리동네 부동산 분위기로보는 2018 서울 부동산

지금 사는 동네는 영등포구의 인지도 없는 역세권 대단지입니다. 실거주로는 나쁘지 않으나 종합적으로는 투자자들이 꼬일만한 입지는 아니라고 개인적으로는 판단합니다.

그런데 이런 곳에 매수 문의가 끊이지 않고 실제로 매물이 씨가 말라 나올때마다 호가를 높여가고 있습니다. 최근 부동산 방문할 일이 있어 거래했던 곳의 중개사분이 명절 전에는 난리였다고 하더군요, 물건은 없는데 매수 희망자들이 너무 많아서요.

2017년도 부동산 가격이 꾸준이 상승했고 17년 11월~18년 1월까지는 폭등이라고 불러도 좋을만큼 큰 상승폭을 보여주었습니다. 강남지역은 자고나면 호가가 5천씩 오르는 분위기였고 기본 20억, 마포/용산/성동/강동 지역은 10억이 당연하게 느껴지는 시기였습니다.

하지만 그런 와중에 비교적 인지도가 떨어지는 곳은 의외로 크게 오르지 않았습니다. 마치 작년 코스피 대 랠리때 삼성전자와 하이닉스만 미친듯이 오른것처럼 부동산에서도 소위 대장주들만 오른것이죠.

주식 시장으로 본다면 대장주들이 쉬어가고 중소형 우량주들이 치고나갈 수 있는 상황이라고 봅니다. 물론 주식과 부동산은 다르기 때문에(부동산은 세금 발생이 과다하여 거래량이 적음) 대장지역이 삼성전자처럼 폭락하는 일은 발생하지 않을 것입니다.

최근 저희동네도 현재 나온 호가는 작년말 대비 10%오른 상태로 거래가 될지 지켜봐야겠습니다만, 대장 지역들과의 격차가 과도하게 벌어져 갭 메우기 형식으로 따라가리라 예상됩니다. 이는 신분당선 동천역, 수지구청역, 성복역 인근 아파트의 사례를 봐서도 나타나는 현상입니다.

해당 지역들은 사실 용인 지역으로 용인은 오르지 않는다 라는 선입견 때문인지 상승장에서 소외된 지역이었습니다. 하지만 신분당선의 강남 접근성 및 추후 용산까지 연장될 경우 서울 요지를 모두 거치며 40분 안에 용산까지 도착 가능한 신분당선의 역세권 아파트로써의 가치는 충분했습니다.

하여 해당 지역의 초역세권 위주로 물량이 소진되기 시작하더니 지금은 매물 찾기가 어려워진 상태입니다. 저도 1월경 키맞추기로 오르지 않을까 생각해봤지만 2주택 상태라 세금 문제로 추가 매입이 어려워 지인에게만 추천해줬습니다. 지금은 두달도 안되어 호가가 1억은 오른듯 하네요.

지금 사는 동네와 신분당선 근처 지역을 봤을 때 적당한 주거 환경과 강남 접근성을 가진 비선호지역의 키맞추기가 2018년도 상반기의 주된 흐름이 되지 않을까 합니다. 대장 지역은 이미 많이 오른 상태로 지금의 호가를 매수자들도 인정하게되는 강보합 기간조정기가 필요할 것입니다. 여기서 버티면 다시 랠리가 시작될 것이고 그럴 확률이 높다고 봅니다.(아크로 리버파크 30평 기준 30억 수준까지)

그 전까지는 비교적 덜 오른 서울, 경기 2급지가 상승률 측면에서는 훌륭할 것이고 이미 움직임이 시작되었습니다. 취등록세 포함 3억 미만 갭으로 살 수 있는 역세권 지역이 유망해 보입니다. 하지만 이 갭조차도 예전에 비해서는 이미 벌어진 상태로(최근 집값은 상승하고 전세값은 떨어지는 현상, 추후 이유에 대해 생각해볼 예정) 사실 양도세 중과세까지 맞아야 하는 다주택 갭투자로는 부적합할 것입니다.

허나 무주택자의 경우 서울 2급지 지역을 하루라도 빨리 잡아놓고 고정된 가격 타겟으로 자금을 모아 실거주로 들어오는것이 좋을듯 합니다. 2급지도 호가가 1천,2천씩 뛰는데 이렇게 오르면 실거주 실탄 마련 시기가 1년씩 지연되기 때문입니다.

특별한 세계경제 악재 징후가 없는 상태에서 시장 충격으로 부동산 하락을 기대하며 감떨어지기를 기다리며 밑에서 입벌리고있는것은 위험한 시기입니다. 항상 강조하는 내용이지만 실거주를 위한 1주택은 가용 범위 안에서 최대한 빨리 마련하는것이 재테크의 출발점이 될 것입니다.
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