서울 부동산은 정말 비싼가?

서울의 부동산은 정말 비싼가? 라는 물음에 전 비싸다 라고 답을 할 것입니다. 싸지 않죠 솔직히. 하지만 비싸기 때문에 떨어질 것이다 라는 논리에는 동의하지 않습니다.

람보르기니는 비싸지만 값이 떨어지지 않습니다.
샤넬백도 비싸지만 떨어지기는 커녕 더 오릅니다.
티파니 반지도 다른 다이아 반지에 비해 비싸지만 할인해주지 않습니다.

서울의 아파트도 마찬가지입니다. 서울에 수천만의 사람이 살고싶어하지만 그들 모두 아파트에 살 수 없습니다. 새아파트라면 더욱 모자르지요. 어느새 아파트는 단순 주거공간을 넘어서 사치재의 영역으로 들어왔습니다.

너 어디살아? 라고 했을때 경기도 구석 산다고 하면 아 그렇구나 하고 말테지만 반포동 어디 아파트 살아 하면 뭔가 있어보이고 어떻게 거기 사는지 궁금해지기도 합니다.

감정원에서 자료가 검색되는 03년 말부터 지난달까지의 상승률입니다.

가운데 있는 선이 50% 입니다. 서울이 전국 평균보다 좀 높은 수준입니다.

03년부터 따져본다면 서울보다 높은 곳들도 있습니다. 물론 전체 아파트의 평균값이므로 땅이 넓은 서울에서 구석 아파트들이 평균을 깎아먹고 중심부는 많이 올랐을 것으로 생각됩니다. 그렇다 하더라도 전체 자산 규모가 서울보다 지방이 비율로 더 크게 성장했다고 볼 수 있으니 서울이 진짜 비싼가? 하는 의문이 듭니다. 서울 기준 16년간 70% 가 올랐다면 1년 복리 기준 3.5%로 오른 것입니다. 이게 과연 폭등한거라 할 수 있을까요?

위는 노무현 정권 시절의 상승률입니다. 각종 규제로 서울 부동산과의 전쟁을 벌이던 시기였죠. 결과는? 약 5년간 서울 경기지역 40%대 상승이라는 경이로운 결과를 낳았습니다. 경기도의 경우 분당과 용인지역 폭등의 영향으로 서울과 유사하게 올랐다고 볼 수 있겠습니다. 그리고 잘못된 정책이 얼마나 무서운 결과를 낳는지도 알 수 있는 결과입니다.

당시에도 지방은 상대적으로 소외되었다는 점도 주목할만 합니다. 오르는 곳에 집중되다보니 다른 지역들은 상대적으로 돈이 몰리지 못했다고 봐야 할 것입니다.

리먼 사태가 터진 후의 결과입니다. 폭등 지역의 상승분이 반납되었는데 의외로 지방 부동산이 약진하게 되었습니다. 수도권이 비싸다는 인식과 함께 비교적 적은 돈으로 덜 올라보이는 부동산들이 널려있어 매수세가 몰렸던 것으로 보입니다. 어찌보면 투자자금은 정해져있는데 어디든 찾아가기위해 그나마 덜 오른 곳으로 돈이 흘러들어갔다 할 수 있습니다.

금융위기 시기를 거쳤음에도 하락률이 10%에 지나지 않았다는 점도 주목해야합니다. 평균적으로 10%이므로 많이 떨어진 곳은 더 떨어졌겠지만 그렇다 하더라도 20~25%정도일 것입니다. 우량 주식도 하루에 10%로씩 떨어지는 마당에 몇년간 20%는 제 기준에서는 감당 가능한 리스크입니다.

다시 시점을 옮겨 금융위기를 털어버린 후의 모습을 봅시다.
 

14년도 이후 서울 아파트가 상승률이 가장 높습니다. 하지만 이는 금융위기때의 낙폭을 보상한 정도라고 봅니다. 제일 위에 03년도부터의 상승률에서 알 수 있듯 서울이 가장 크게 상승한 것은 아닙니다. 단지 시기에 따라 돈이 몰린 타이밍이 달랐다 정도로 볼 수 있을 것입니다. 오히려 노무현 정부 시절의 상승률을 감안했을때 문자인 정부 임기 내에 추가 상승 여력이 남아있지 않은가 라는 의문이 듭니다.

노무현 정권 시절 5년간 각종 규제로 40%가까이 상승했는데 탄핵정국부터 지금까지 서울 아파트는 10%올랐을 뿐이기 때문입니다. 정책이 동일하니 결과도 유사할 확률이 높을 것입니다. 지금까지는 주요 입지의 신축 위주의 국지적 상승이었다면 남은 임기동안 대세상승기가 올 수도 있을것입니다. 일부 단지의 상승만으로는 40%라는 수치를 달성하지는 못하니까요.

한국에 아파트 라는 주거공간이 일반화된 이후 지금껏 하락은 단 두번이었습니다. IMF와 서브프라임 금융위기이죠. 하지만 돌이켜보면 위기 직전 전고점을 지금은 모두 가뿐히 돌파한 상태입니다. 두 번이나 위기에 팔았다 하더라도 긴 시간이 흐른 후에는 차라리 팔자 않는것이 나았다라는 결론인 것이죠. 이미 한국 사람들은 집은 파는게 아니라는 두 번의 경험을 얻었습니다. 세 번째 위기가 온다한들 과연 앞다투어 팔려고 할까요? 물론 금융 경색이 일어난 사람들이 비자발적으로 처분당할 수는 있겠습니다만 모두가 기다리던 하락은 크게 하락하지 않습니다. 우리는 이미 알고있습니다. 급락을 견디면 더 큰 상승이 온다는걸. This time is different 를 외치며 언젠가 다가올 하락을 외면하는 사람도 있겠습니다만 대부분은 좀 떨어지면 주워담을 준비를 할 것입니다. 하락장에 매수세가 유입되면 반등하겠죠.

부동산은 대한민국에서 너무나도 강력하고 안전한 투자처로 자리잡았습니다. 전세 제도까지 더하여 레버리지까지 쓸 수 있는 최고의 투자처이죠. 위에서 살펴본바와같이 장기 보유시 최소한 물가 상승률은 따라잡을 수 있고, 지역만 잘 잡으면 어느 투자도 따라올 수 없는 수익을 줄 것입니다.