재테크의 시작, 1주택

주변에 이제 막 사회생활을 시작하여 돈을 모아보려는 친구들을 보면 옛날 생각도 나고 감회가 새롭습니다.

그땐 월급 받아서 금방 부자가 될 수 있을것만 같았는데 말이죠. 현실은 카드값 나가고 나면 남는것도 없었지만요.

누구든 재테크를 시작해보고싶다는 사람들에게 이렇게 말해줍니다. 일단 집을 한채 사라구요. 직접 살지 않아도 좋고 빚을 내도 좋으니 일단 사라고 합니다.
이유는 집이라는것이 자산의 한 종류이며, 레버리지는 일으키기에 아주 적합하기 때문입니다.

한동안 갭투자가 유행이었고 아직도 많은 분들이 관심있어하는데, 사실 전 이게 왜 욕먹을 투자인지는 모르겠습니다. (참고로 전 자가 거주 1주택자입니다) 집값 하락에 대한 리스크를 안고 자기 돈으로 투자하는게 자본주의 사회에서 비난받아야 할 일인지? 여기가 공산주의 사회였나라는 착각이 들 정도인데요, 집값의 방향성에 각자 베팅해놓고 역방향 탔다고 꼬장부리는걸로밖에 해석이 안됩니다.

주택 소유현황별로 어떤 상황인지 대강 살펴볼까요?

1. 1주택 소유자 : 포지션 없음 입니다. 집값이 오르던 내리던 아무 상관이 없어요. 집값이 올라도 다른 집에 이사가려면 다른 집도 올라있으니 상대적으로 이득을 본것이 없습니다.

2. 다주택 소유자 : 옵션으로치면 콜, 상방 베팅자입니다. 집값 상승시 보유하고있는 수에 따라 수익이 커집니다. 반대 방향으로 시장이 움직인다면 손실이 커지겠죠?

3. 무주택자 : 옵션으로치면 풋, 하방베팅입니다. 집값 하락시 매수하고자했던 집이 싸지니 이득입니다. 하지만 상승한다면 더 많은 돈을 주고 사야하니 상대적으로 손실이 발생합니다.

자 이렇게 베팅해놓고 결과가 자신이 원하는 방향과 다르다고 꼬장부리기 있기 없기? 집을 안샀다는건 부동산이라는 기초자산에 풋 포지션을 잡았다는겁니다, 예외 없음. 왜냐하면 누구나 집이 하나는 필요하니 강제로 시장 참여하게되는 형국이기 때문이니까요.

혼자 살때는 원룸에 대충 살더라도 결혼을 하게되면 그럴듯한 집을 구하려합니다. 따라서 우리는 모두가 부동산 시장 참여자이며 예비참여자입니다. 열외는 없어요. 단 난 텐트치고 살란다 혹은 난 결혼하고 애 낳아도 원룸에 살란다 이런거면 열외 인정입니다.

이런 부동산 시장의 특성때문에 한동안은 수요가 꾸준하며, 그중에서도 편의시설이 갖춰지고 깨끗하고 학교 가깝고 상가 가깝고 지하철 가깝고 최신식이고 등등의 조건에 따라 가격이 형성됩니다. 게다가 토지가격, 인건비, 건축 자재가격등은 인플레이션으로인해 꾸준히 상승합니다.

여기까지 읽고 집 사고싶은 마음이 안들면 앞으로의 인생이 굉장히 고달파질 거라고 알아두시면 됩니다.

제가 집을 최소한 하나는 사야한다고 하는것은 이처럼 인플레이션 방어를 위한것이 첫번째이고 두번째는 인생 계획 확정을 위해서입니다.

예를들어 전세를 살고있다면, 2년 뒤에도 이 집에 살 수 있다고 확신할 수 있나요? 그리고 2년 뒤에는 같은 전세금으로 살 수 있다고 확신할 수 있나요? 아마도 전세를 사는 분들 중 단 한명도 확신을 못할겁니다.
이사라도 가야한다면 복비, 이사비, 새로 들어갈집 도배장판비 등이 깨지는게 한순간이고, 전세 몇천씩 올려달라면 전세자금대출이라도 받아야겠지요.

하지만 매매를 했다면 다릅니다. 원리금 200만원으로 대출을 받아 집을 샀다면 2년 뒤에 이사가기 싫으면 안가면 되고, 주거비로 나가는 돈도 지금이나 2년 뒤나 월 200으로 동일합니다.

이렇게 집을 사면 계산이 서게 된다는거죠. 내가 감당할 수 있는 범위 내에서 주거비를 지출하고 나머지는 장기적인 시각으로 투자할 수 있게 됩니다. 모두가 강남 아파트에 살 수는 없습니다만, 찾아보면 자기가 감당 가능한 곳을 살 수는 있습니다, 워낙 저금리 시대니까요.

인구 감소에 따른 수요 감소 예측, 정부의 부동산 대책에 대한 근거없는 믿음, 부동산 가격 하락에 대한 이유없는 공포심 등으로 인생 계획이 말리는 일은 피하길 바랍니다.