천안 2차 투자 1부

최근 구불당 시세가 급등하여 아파트를 매물로 내놓았습니다. 2.75에 매입한 것을 1년만에 3.8에 내놨으니 꽤 괜찮은 투자입니다.(아직 팔리지는 않았지만) 중층은 최소 3.9 로얄은 4.0에서 4.2까지 나온다고하니 올수리된 못난이도 최소 3.7은 받을 수 있을 것 같아 목표가에 도달하여 매도를 결정하였습니다.

원하는 가격에 매도하게된다면 양도세에 수리비 지출한것까지 감안하여도 수익률 100%정도 될 것 같습니다.(다시 한 번 말하지만 아직 팔리지는 않았습니다)

이렇게 수익 실현을 하고나면 다시 투자할 곳이 필요하기에(주식 자금은 이미 충분하여 다른 자산으로 분산 필요) 어디가 좋을까 고민하였습니다.

그러다 눈에 띈 곳이 기흥역세권입니다. 사실 아직도 기흥역세권 호가가 7억이 넘는다는것이 믿기지 않지만 뭐 워낙 여기저기 다 오르는 상황이니 그러려니 해야죠. 하지만 그중에서도 오피스텔의 약진은 의외였습니다. 제가 알기로 당시 분양가 2.9억에 마이너스피였던곳이 현재 4억이 넘으니 말입니다.

기흥 지웰푸르지오 아파트 시세는 실거래가 6.7에 호가 7억이 넘습니다.

오피스텔 또한 실거래 4.2에 호가 4.5억인 상황입니다. 전용면적으로 생각하자면 발코니를 포함한 전용 84 아파트의 실면적은 약 110제곱, 오피스텔 84는 그대로 84입니다.

호가기준
아파트 : 7.3억 ÷ 110 = 663만/제곱미터
오피스텔 : 4.5억 ÷ 84 = 535만/제곱미터

입니다. 실면적 기준 81%의 시세가 형성되어있다고 볼 수 있습니다.

대체로 오피스텔 관련 다음과 같은 생각을 많이 하게됩니다.
1. 오피스텔은 취등록세가 비싸다.
2. 오피스텔은 수익형으로 접근해야한다.
3. 오피스텔은 감가상각이 크다.
4. 오피스텔은 발코니(서비스면적)이 없다.

사실이죠. 그렇기에 오피스텔은 오르지 않는다 라는 결론에 도달하게 됩니다. 하지만 기흥역의 사례로 봐서는 맞는 이야기는 아니군요. 물론 아파트가 분양가대비 더 많이 오르기는 했습니다만 중요한건 다 올랐다는것이죠.

이 사실을 천안에 대입해보았습니다.

신불당동은 위와같이 북불당과 남불당으로 나눌 수 있습니다. 일단 남불당쪽의 개발 속도가 더 빨라 상권 형성이 더 잘 되어있고(아무래도 구불당 상권과 연계되어 더욱 빠르게 형성된듯 합니다.) 북쪽엔 지도상 동그라미쳐놓은 임대 단지가 있어 선호도가 약간은 떨어지는것이 사실입니다.(이 부분은 2부에서 다시 언급될 예정입니다)

지도상 보이는곳 중 남쪽의 지웰시티 푸르지오 2단지, 4블럭, 북쪽의 파크푸르지오 1,2 단지가 오피스텔을 갖고있는 단지입니다. 이곳도 여느 오피스텔과 다르지 않게 여름까지만해도 마피가 붙은 곳입니다.

북쪽은 분양가 2.3억정도, 남쪽은 2.5억 정도로 알고있습니다.

실제로 여름까지는 고층이 2.55억에 팔리기도 했구요. 하지만 불당동 시세가 급등하기시작한 늦여름부터는 이쪽도 오르기 시작하여 3억이 넘는 거래건이 나오기 시작했습니다. 실거래에 등록되지는 않았지만 제일 앞 영구 조망이 나오는 고층이 3.3에 거래되기도 했다고 합니다.

 

북쪽의 파크도 2.5를 찍고 2.8까지 나오는 분위기입니다. (아무래도 남쪽이 오르고 그 다음 북쪽이 오릅니다)

이렇듯 기흥역세권과 마찬가지로 상승하는 추세가 보이기 시작하였기에 물건을 직접 보고 매수 여부를 결정하기로 하였습니다. (결과부터 말하자면 이번 주말에 하나 계약하고 왔습니다.)

일단 다음과 같은 우선순위를 세웠습니다.

1. 우선 남불당쪽 제일 앞동은 비쌀것이다. 이쪽은 포기
2. 아름초가 그나마 가까운 동들을 잡는다.
3. 남불당에서 물건을 잡지 못한다면 북불당의 불무초가 그나마 가까운 파크 2단지 중층 이상을 잡는다.

이 계획대로 여러 부동산들을 컨택하여 우선 집 내부를 볼 수 있는지 문의하였습니다. 그런데 대부분의 부동산들에서 세입자들이 하도 많이 보여줘서 집을 잘 보여주지 않고 그래서 안보고 바로 계약하는 분위기다 라는 말을 공통적으로 하였습니다.

그래서 일단 찾아가겠다 하고 신불당으로 출발하였습니다.
(글이 너무 길어지니 다음은 2부에..)