시사 TALK
분양가 상한제에 대하여
스택 사냥꾼
2019. 7. 9. 07:04
최근 강남 부동산을 중심으로 재상승의 분위기가 연출되자 국토부에서 분양가 상한제 시행을 예고하였습니다. 민간이건 후분양이건 상관 없이 모든 분양에대해 가격 통제를 실시하겠다는것인데 과연 자본주의 사회에 맞는 정책인지 굉장한 의구심이 들기는 하지만 어쨌거나 하겠다면 막을 수는 없는 일이니 어떻게 시장이 변해갈지 예측해보는것이 우리들 인생에 유익할 것입니다.
1. 서울의 신축 공급은 이제 끝났다고 보면 되겠습니다. 간혹 나오는 것들이 있겠지만 기본적으로 조합원에게 이득이 되지 않는 상황속에서 재건축이나 재개발 사업을 추진할지 의문입니다. 이게 예전에 없던 정책도 아니고 있다가 사라진건데 이번에도 언젠가는 사라지지 않을까 하는 기대감으로 사업을 펜딩시킬거라 예상됩니다.
이상적인 경우 분양가 상한제를하면 택지 조성 원가와 건설비, 적당한 건설사 마진을 붙여서 분양하는 상황이 될 것이나 안타깝게도 서울에는 이런 택지가 없습니다. 신축이라 하는 것들은 대부분 기존 주택, 아파트 자리에 생기는 것들 뿐이고 그곳엔 수많은 조합원들이 있는데 이 사람들의 욕망을 모두 억제하고 공공 이익을 위해 자신의 수익을 포기할 사람이 몇이나 되겠습니까.
2. 탈서울의 기조가 변할것 같습니다. 최근 서울의 인구가 계속 유출된다는 기사가 있었는데 사실 유출이 아니라 밀려났다고 보는게 맞겠죠. 이유는 거리가 좀 멀어지더라도 주거 환경이 좋은 경기도권으로 나갔기 때문입니다. 하지만 수량이 적기는 하지만 상한제에 의한 로또 분양이 눈앞에서 펼쳐진다면? 청약 1순위 자격을 위해 서울에 주소지를 두는 케이스가 다수 생길 것입니다.
청약을 위해 진입한다면 전월세로 서울로 들어가겠지요. 따라서 경기도쪽은 전월세 또는 낮은 확률로 매매가 하락, 서울은 전월세 상승이 예상됩니다. 전월세가 상승하면 매매가도 가만히 있지는 않겠죠. 또 매매가가 상승하지 않더라도 갭이 줄어듦에따라 투자성이 좋아질 것입니다.
3. 하지만 이렇게 분양시장에 몰린다한들 파는 사람에게 남는게 없으면 물량 공급 자체가 이뤄지지 않을것입니다. 현재의 분양 룰로는 점수가 안되면 노려볼 수 있는게 없는데 물량까지 부족하면 당첨 커트라인이 상당히 올라갈 것입니다. 분양에 지친 사람들이 기축 시장으로 흘러들어갈 것이구요. 상한제의 최종 부작용이 이거죠. 물량 부족에 따른 수요 공급 왜곡.
비교적 신축 아파트들이 시세를 선도하고, 90년대 지어진 재건축이 불가한 아파트들도 꽤 따라붙을것입니다. 공급이 없으니까요.
이러한 예상 시나리오를 보건데 정부에서 과연 정책의 효과에 대해 제대로된 고찰이나 시뮬레이션을 해보고 질러대는것인지 광장히 의심스럽습니다. 그냥 예전에 했던 정책들을 재탕하는 수준인건지 아니면 경질된 김수현씨의 유토피아 건설방안을 실험해보는건지 모르겠습니다.
신축 아파트가 싸게 분양되면 주변 아파트들이 그 시세로 내려올까요? 예전부터 주변보다 싸게 분양하는 아파트는 많았지만 주변 아파트의 가격이 떨어지기보다 새로 분양한 아파트가 로또가 되었습니다. 바닷물에 물 한 컵 부으면 염도가 떨어질까요? 서울에 수백만채의 아파트가 있는데 몇천개 싸게(앞으로는 몇천개도 안 될 수도) 분양한다하여 몇백만개의 가격이 내릴까요?
이번 규제가 현실화된다면 재건축, 재개발 사업의 불확실성 증가로 해당 물건들의 가격 조정이 되면서 표면상으로는 부동산이 잡혔다는 착시현상을 보일 수도 있습니다. 손바닥으로 하늘을 가리는 것이죠. 하지만 이는 표면상일뿐 저 아래에서는 더 큰 폭탄이 제조될 것입니다. 어쨌거나 부동산의 상승 동력을 지속적으로 보충해주니 서울 부동산(특히 역세권 신축 아파트)이 어디까지 오를지 지켜봐야겠습니다.
1. 서울의 신축 공급은 이제 끝났다고 보면 되겠습니다. 간혹 나오는 것들이 있겠지만 기본적으로 조합원에게 이득이 되지 않는 상황속에서 재건축이나 재개발 사업을 추진할지 의문입니다. 이게 예전에 없던 정책도 아니고 있다가 사라진건데 이번에도 언젠가는 사라지지 않을까 하는 기대감으로 사업을 펜딩시킬거라 예상됩니다.
이상적인 경우 분양가 상한제를하면 택지 조성 원가와 건설비, 적당한 건설사 마진을 붙여서 분양하는 상황이 될 것이나 안타깝게도 서울에는 이런 택지가 없습니다. 신축이라 하는 것들은 대부분 기존 주택, 아파트 자리에 생기는 것들 뿐이고 그곳엔 수많은 조합원들이 있는데 이 사람들의 욕망을 모두 억제하고 공공 이익을 위해 자신의 수익을 포기할 사람이 몇이나 되겠습니까.
2. 탈서울의 기조가 변할것 같습니다. 최근 서울의 인구가 계속 유출된다는 기사가 있었는데 사실 유출이 아니라 밀려났다고 보는게 맞겠죠. 이유는 거리가 좀 멀어지더라도 주거 환경이 좋은 경기도권으로 나갔기 때문입니다. 하지만 수량이 적기는 하지만 상한제에 의한 로또 분양이 눈앞에서 펼쳐진다면? 청약 1순위 자격을 위해 서울에 주소지를 두는 케이스가 다수 생길 것입니다.
청약을 위해 진입한다면 전월세로 서울로 들어가겠지요. 따라서 경기도쪽은 전월세 또는 낮은 확률로 매매가 하락, 서울은 전월세 상승이 예상됩니다. 전월세가 상승하면 매매가도 가만히 있지는 않겠죠. 또 매매가가 상승하지 않더라도 갭이 줄어듦에따라 투자성이 좋아질 것입니다.
3. 하지만 이렇게 분양시장에 몰린다한들 파는 사람에게 남는게 없으면 물량 공급 자체가 이뤄지지 않을것입니다. 현재의 분양 룰로는 점수가 안되면 노려볼 수 있는게 없는데 물량까지 부족하면 당첨 커트라인이 상당히 올라갈 것입니다. 분양에 지친 사람들이 기축 시장으로 흘러들어갈 것이구요. 상한제의 최종 부작용이 이거죠. 물량 부족에 따른 수요 공급 왜곡.
비교적 신축 아파트들이 시세를 선도하고, 90년대 지어진 재건축이 불가한 아파트들도 꽤 따라붙을것입니다. 공급이 없으니까요.
이러한 예상 시나리오를 보건데 정부에서 과연 정책의 효과에 대해 제대로된 고찰이나 시뮬레이션을 해보고 질러대는것인지 광장히 의심스럽습니다. 그냥 예전에 했던 정책들을 재탕하는 수준인건지 아니면 경질된 김수현씨의 유토피아 건설방안을 실험해보는건지 모르겠습니다.
신축 아파트가 싸게 분양되면 주변 아파트들이 그 시세로 내려올까요? 예전부터 주변보다 싸게 분양하는 아파트는 많았지만 주변 아파트의 가격이 떨어지기보다 새로 분양한 아파트가 로또가 되었습니다. 바닷물에 물 한 컵 부으면 염도가 떨어질까요? 서울에 수백만채의 아파트가 있는데 몇천개 싸게(앞으로는 몇천개도 안 될 수도) 분양한다하여 몇백만개의 가격이 내릴까요?
이번 규제가 현실화된다면 재건축, 재개발 사업의 불확실성 증가로 해당 물건들의 가격 조정이 되면서 표면상으로는 부동산이 잡혔다는 착시현상을 보일 수도 있습니다. 손바닥으로 하늘을 가리는 것이죠. 하지만 이는 표면상일뿐 저 아래에서는 더 큰 폭탄이 제조될 것입니다. 어쨌거나 부동산의 상승 동력을 지속적으로 보충해주니 서울 부동산(특히 역세권 신축 아파트)이 어디까지 오를지 지켜봐야겠습니다.