현재 부동산 시장에 대한 개인적인 견해

예상치 못한 대출 규제로 인해 연말, 연초에 혼선이 있었습니다. 이로 인해 급매물이 좀 나왔다고 봅니다. 지인중 하나도 생각했던 가격보다 1억을 깎아서 매도한 경우가 있는데 한시적 2주택 상태에서 이사를 가려하니 세입자 퇴거대출 조건에 1주택 조건이 걸려있어 매매계약서 및 대출 집행일 기준 1주택 유지, 즉 기존 주택 등기 정리 조건이 붙어있었기 때문입니다.

세입자는 나가야 할 계약 종료일이 있는데 매수세가 적어지며 대출까지 안나오니 유지를 할 수가 없는 것이었죠. 안타깝기는 했으나 그래도 수익이라는 생각으로 매도를 한 것이죠. 대출만 나왔다면 시장이 풀릴때까지 좀 버텼을 겁니다. 하지만 현재 규제로 다주택은 물론 한시적 다주택자에대한 대출이 어려워 이를 대비하지 못한 물건이 나오는 것이죠.

이런 물건들에 더하여 한시적 2주택 기간 도래 물건까지 매수자 우위시장에 나오니 적은 양이지만 꽤 하락한 가격으로 매매가 진행되었다 봅니다.

그럼 이렇게 계속 떨어질 것이냐 하면 그것은 또 아니라고 봅니다. 왜냐하면 이제 어떤 규제가 있는지 다 인지하기 시작했기때문이죠. 돈을 구할 방법을 따로 마련한다던가, 자식에게 증여한다던가, 또는 가족간 명의 이전성 거래를 한다던가 말이죠.

지금부터는 저점을 찍은 급매 가격으로 다시 거래되기 쉽지 않다고 예상합니다. 서울 불패 신화를 계속 지켜본 이상 서울의 아파트는 단순한 주거시설을 넘어 투자 자산이 되었고, 어떠한 자산보다 안전하며 수익을 보장해준다고 인정받고있으니 가능하다면 헐값에 처분할 이유가 없는 것이죠. 거래시 세금 및 부대비용도 어마어마하니 단타라는것도 있을 수 없구요.

여기에 더하여 재건축, 재개발은 여전히 진행을 못하게 규제가 심하고, 3기 신도시라며 쭉정이 입지에 될지 안될지, 되면 언제 될지도 모를 계획이나 잡고있는데다가 분양시장을 보면 이제 로또 분양이란게 사라진게 아닌가 싶을정도로 고분양가로 나오고 있는 상황에서 실수요자의 숫자대비 매도물량의 숫자가 다시 역전되는 타이밍이 오고있다고 봅니다.

이번 성남 금빛 그랑메종만 하더라도 판교 아파트 매입 시 피가 1억 정도였는데 지금은 조합원 피가 2.2억이나 된다고 하더군요. 일반 분양가는 30평대기준 6억이 넘구요. 아무리 신축이라고는 하나 구성남에 재수없으면 역에서 굉장히 먼 동에 당첨될 수도 있는 곳이 이정도 가격이라면 시세차익은 들인 노력대비 크지 않을거라 봅니다. 물론 실거주 가격으로는 나쁘지 않습니다만 이정도 가격은 주변 아파트들을 살 수 있다는게 문제죠.

로또 분양을 위해 집을 안사고 버텨봤자 이제는 로또 분양자체가 없는 실거주자를 위한 가격만 나옵니다. 이 상황에서 청약 대기자들이 불확실한 청약보다는 가용 자금 내에서 입주 완료 물량에 쏠리지 않을까 하구요.

정리하자면
1. 매도자의 급매건이 줄어들 것이고,
2. 서울 시내에는 새로 공급될 물량이 한정적이며,
3. 분양에서 재미보기 힘든 시기가 되어 청약 대기자가 매수세에 가담할 수 있으므로,
4. 현재 저점구간 이후 점진적인 상승을 보일것으로 예상합니다.

물론 대출 규제로 큰 상승은 어려워보이지만, 적어도 다운슈팅된 물건들보다는 높은 시세로 매매가 이뤄질 것으로 예상합니다. 집 사기 좋은 시기는 2019년 2월~4월이었고 향후 두세달 정도는 집 사기 나쁘지 않은 시기가 되고 이후로는 집 사기 어려운 시기가 되리라 예상합니다.