부동산
2018 4월, 2019 4월
스택 사냥꾼
2019. 2. 7. 00:11
하지만 대책 발표 후 한두달 정도 겁먹은 매물이 나오기는 했으나 곧 하락세가 진정되고 오히려 상승세로 턴하기 시작했습니다. 그때 기억이 생생하네요. 하락하면 사려고 2018년 2월까지 추세를 지켜보려했는데 전혀 떨어질 것 같지 않아서 2017년 말부터 물건 알아보러 다녔고 정말 매도자 우위 시장에서 어렵게 거래를 했었습니다.
당시 양도세 중과가 시행되면 몇억 이상 세금이 늘어나는 케이스가 발생하여 그 전에 매도 물량이 쏟아질 것이라는게 언론의 의견이었습니다. 1년이 지난 지금 공시지가 현실화를 통해 보유세 증가로 동일한 의견을 말하고 있습니다. 이게 과연 유효할까요?
감정원 시세가 기록된 시점부터 계산을 해보면 서울 부동산은 연평균 약 4% 가량의 상승을 해왔습니다. 어찌보면 물가상승률보다 조금 더 올랐을 뿐이죠. 복리로 불어나니 점점 절대 금액이 커지고 있을 뿐, 딱히 부동산이 폭등했다라고 하기는 애매한 부분입니다. 물론 리먼사태 이후의 부동산 침체기 이후 2013년부터 시작된 강세장동안 상승률이 커 체감상 더 올랐다고 느낄 수 있긴 하겠습니다.
하지만 결국 부동산으로 기대할 수 있는 수익률은 연평균 4% 이고 10억 집이라면 4000만원의 상승을 기대할 수 있다는 것입니다. 금액이 커져버린 상황이니 적은 상승률에도 절대 금액은 크긴 큽니다.
여기서 실제 발생할 보유세를 예상해봅시다. 10억 집이라면 공시지가가 70%, 7억쯤 되지 않을까 합니다. 7억이라면 종부세 없이 재산세 185만원 가량 발생합니다. 정부가 미쳐서 90%까지 올린다 하더라도 260 만원 정도가 되겠네요. 혹시 이런 집을 2채 갖고있다면? 이런 경우 재산세는 370만~520만원 정도 될테고, 부부가 명의를 나눴다면 종부세 200정도가 추가됩니다. 즉 시세 10억집 2개를 들고있다면 내야할 세금이 최대 700만원 정도라는 것이지요.
하지만 20억에대한 장기 투자시 기대 수익률 4%로 연 8000만원의 자산 증가가 예상되는 상황에서 700만원때문에 집을 판다? 흠...글쎄요 임대주는 집의 보증금이나 월세를 올리지 않을까요? 더군다나 10억 집을 지금 판다음 나중에 떨어져서 다시 산다 치면 매도 복비 못해도 500, 매수 복비 500, 취등록세 3천가량 해서 약 4천가량 소요되는데 부동산으로 단타를 친다는 것은 현재의 룰 안에서는 바보같은 짓입니다. 10년치 재산세를 한번에 내는 자선사업을 할 필요는 없겠지요.
이 이상 자산을 갖고있으면 세금은 더 늘어나겠지만, 결국 상승 기대값보다 못하다는 결론이 나올겁니다. 사실 20억 자산을 가진 사람 자체가 그리 많지 않으니 그 이상은 다른 리그로 봐야할테구요.
종합적으로 현재의 대한민국 부동산 관련 세금은 매매를 하는것보다 그냥 보유하고있는게 이득이다라는 결론으로 보유세 상승으로 위협해도 물건들이 쏟아지지 않는 이유입니다. 팔아도 이득이 미미한데 굳이 팔 필요가 없는것이죠. 원하는 가격만큼 받으면 팔겠지만 싸게 팔지는 않겠다 가 현재 매도자들의 주된 마인드일것입니다.
반대로 매수자들은 분명 뉴스에서 떨어진다 했는데, 분명 정부에서 집값 좀 잡혔다고 했는데 거의 떨어진 것이 없는 호가를 보며 적극적인 매수에 나서지 않게되어 현재의 거래 없는 약보합세를 보이고 있다고 진단합니다.
매수자들은 약속의 4월을 기다리며 보유세 폭탄을 맞은 다주택자들이 물건을 던지길 기다리겠지만 다주택자들은 양도세 중과때와 마찬가지로 이미 계산기 두드린 후 결론을 낸 상태로 언론이나 정부가 예상하는것처럼 4월이 된다하여 드라마틱한 변화는 없을거라는것이 저의 예상입니다. KB시세 다 있고 공시지가 반영률 케이스별로 돌려보면 다 나오는 보유세를 굳이 공시지가 발표까지 기다려볼 이유는 없는 것이죠.
다만 여전히 남아있는 양도세 중과와 대출 규제로 신규 투자는 쉽지 않은 상황입니다. 하지만 실거주를 고민중인 사람이라면 정부의 면피성 정책진단을 믿는것보다 현재 돌아가는 상황을 제대로 파악하여 그나마 매수자 우위인 현재 상황을 이용하여 내집마련에 나서는 것이 낫지 않나 싶습니다. 두 번 틀린 사람 말은 세번째도 틀릴 확률이 높으니까요.