천안 아파트 투자

어느날 모르는 번호로 전화가 왔습니다.

XX : 아주버님 저 급하게 물어볼게 있는데 신불당 39평 7.5억에 매수해야하나요?

나 : 네?

XX : 저 누구에요 지금 급해요 부동산에서 오늘 안에 결정하래요

사촌동생 와이프였습니다. 보통 직접 통화할 일이 없는 사이인데 지난 명절에 부동산 관련 이야기를 했었던 터라 조언을 구하려고 전화를 한 것이죠.

나 : 아 네. 그런데 7.5억이라뇨 어디가요?
제 : 신불당이요, 지금 난리에요 외지에서 투자자들이 들어와서 물건 다 빠졌데요, 저희 평수 늘려가야하는데 어쩌죠?

나 : 아니 아무리 그래도 그렇지 천안이 7억이요? 그럼 33평은 얼마인데요?
제 : 6억 찍었데요 지금 물건도 없어요

나 : 아무리 급등했어도 7.5는 좀 과한거같은데요, 얼마 전에 39평 6억, 33평 5억이었잖아요.
제 : 올라서 7억인데 지금 나온건 로얄동에 로얄층이라 5천 더 부른데요, 오늘까지 결정하면 바로 계약 가능하다고
나 : 어차피 실거주이니 손해봐도 괜찮으면 7.5에 사세요, 개인적으로는 돌아가는 분위기상 7억에 사는게 맞는것 같긴 하네요.

갑자기 온 제수씨 전화에 정신이 번쩍 들었습니다. 원래 관심은 있었으나 갈때마다 아파트 공사 현장이 너무 많은 천안이었던터라 투자는 아직이라고 생각했으니까요.

빠숑 책에도 언급된 지역이라 투자자가 유입되었다는 판단이 들어 일단 인터넷 카페를 뒤져보았습니다.

"불당 임장" 이라고 검색해보니 생각보다 검색 결과가 꽤 있었고 파악도 잘 되어있었습니다.

속으로 이건 되는 게임이다 라는 생각이 들었습니다. 그래서 바로 지도를 열었습니다. 신불당이 뜨기 시작했다면 구불당도 곧 오를것이다 라고 생각했죠. 역시나 구불당도 저점대비 살짝 올랐으며 무엇보다 거래량이 많아져있었습니다.

그중에서도 불당 아이파크에 주목했습니다. 구불당 3대장으로 불당아이파크, 동일하이빌, 대동다숲이 있는데 아파트 퀄리티만 보면 동일하이빌입니다. 이 아파트 이전에 천안에 동일하이빌 몇개를 분양했었는데 모두 조경이 끝내준다는 평이었던터라 불당 동일하이빌도 단지 관리가 가장 좋고 또 제일 비싸기도 합니다. 셋중 유일하게 지하주차장까지 엘레베이터가 연결되어있기도 하구요. 대동 다숲은 인지도가 좀 떨어지며 단지 상태가 약간 떨어지지만 초등학교가 가장 가깝습니다.

마지막으로 불당 아이파크는 신불당이 가장 가깝습니다. 현재 상승의 시작이 신불당이니 그쪽에 가장 가까웠기에, 그리고 투자금도 하이빌보다 낮아 찍은 것이죠.

위 지도에서 빨간 원이 학원가입니다. 구불당의 학원가야 3개의 아파트 모두 이용이 용이하나 신불당에 새로 생긴 학원가까지는 거리가 꽤 됩니다. 아이파크에서 가면 600~700미터이나 다숲, 하이빌에서 가게되면 1km 가 넘어갑니다. 도보로 가게되면 '멀다' 라고 느낄 수준입니다.

그리고 신불당에 핫한 상가가 속속 들어오고 있습니다. 아직 공실이 많지만 두정동의 상권이 신불당으로 이동하는 중으로 보입니다. 가보니 서울에서 보던 매장들도 있고 건물도 깔끔하고 살고싶어지는 동네였습니다. 다만 상가가 너무 많다보니 주차가 용이하지 않았습니다. 건물 주차장이 꽉차 바깥쪽 도로에 주차를 해야합니다. 그래서 유모차 밀고 바로 상권으로 접근 가능한(비교적 가까운) 아이파크에 집중했습니다. 지도에도 보면 스타벅스가 있죠, 저기가 상권 중심입니다.

결심이 들었으니 바로 부동산에 전화했습니다. 5층 월세낀 2.8짜리 물건을 진행 의뢰하였습니다. 잘 되나 싶었는데 월세를 전세로 전환해달라는 요청에 기존 세입자가 이사비와 복비를 요구하여 중단되었습니다. 한 번 직접 가서 물건 보는게 나을듯 하여 13층 2.9에 올린 부동산에 물건 보여줄 준비하라하고 내려가보았습니다.

그런데 2틀 사이에 13층 물건이 팔렸다고 합니다. 어쩔 수 없이 다른 물건들을 봤는데 1층은 제외하고 2층은 2.75억 고층은 3~3.2, 탑층 다락방 물건은 3.3을 불렀습니다. 탑층은 개인적으로 다락방을 별로 안좋아해 패스하고, 고층은 비확장 물건이 3, 확장되어있으면 3.2를 불러 갭이 최대 1억까지 들어가 제외하였습니다.

결국 2층 물건인데 확장 안했으나 조용한동, 확장 했으나 시끄러운동이 있어 일단 조용한 동으로 진행하였습니다. 그런데 주인이 최근 거래가 활발한 것을 알았는지 계좌번호를 넘기지 않고 철회하였습니다. 어쩔 수 없이 일단 서울로 돌아와 기다리던중 시끄러운 동이라도 진행해달라하여 네고 없이 성사시켰습니다. 돈 백이라도 깎으려 했으나 현재 상황에서는 크게 의미가 없을듯 하여 주인 요구 가격을 받아주었습니다. 뭐 잔금 일정 조건은 제 요구대로 되었으니 나쁘지는 않았습니다.

현재 신불당이 6억이라면 그의 70%, 약 4억까지는 여력이 있다 보았기 때문입니다.

이곳의 흐름을 보다보면 입주 후 꾸준히 오르다 2014년을 기점으로 하락하여 보합세를 유지하였습니다. 2014년은 신불당 분양을 시작한 해입니다. 신불당은 약 1.2만세대급 신도시로 가구당 3명으로 치면 3.6만명, 천안시 전체 인구 64만 기준 5%에 해당하는 꽤 큰 규모의 신도시입니다. 당연히 주택시장에 미치는 영향이 엄청난 것이죠.

구불당은 그 전까지는 천안시내 최고 학군으로 시세를 리딩했으나 2014분양, 2016 입주 시기를 겪으며 조정되었습니다. 그러다 작년말 신불당의 입주가 모두 완료되고 구불당에서 신불당으로 넘어가는 작업이 완료된 시점에서 투자자들의 유입으로 상승에 시동을 걸었다고 보여집니다.

신불당의 경우 3억 중반에 분양한 것이 지난 추석 5억선까지 올랐고 최근 2달간 거기서 1억이 더 올랐습니다. 그 많던 물량은 모두 소진되고 이젠 부족한 상태가 된 것이죠. 신축 효과도 있지만 그걸 넘어 교육 효과가 주요했습니다. 천안은 지금도 미분양이 꽤 있습니다. 특히 성성지구에는 자이아파트가 미분양 상태고 옆엔 푸르지오도 있습니다. 신불당의 상승이 신축 효과만이 아니라는 것이죠. 그리고 이런 신불당과 학원 학군으로 묶인 구불당이 하락분을 모두 회복하고 그 이상 올라갈 것으로 예상합니다.

9.13대책도 호재입니다. 사실상 조정지역 이상의 곳에 추가 투자는 쉽지 않은 상황입니다. 세금 문제도 그렇고 일단 언론에서 호들갑 떠는것처럼 하락한 곳도 없어 투자할 곳이 마땅치 않습니다. 비조정지역들, 그중에서 PD수첩에서 홍보를 해준 빠숑님의 추천지역은 투자자들이 유입되기 좋은 조건이 된 것이죠. 서울에서 투자하려면 최소 3억은 있어야 하는데 구불당은 아파트 가격 자체가 3억이 안되는 곳들이 있으니까요.

거기다 대전 둔산동처럼 오래되어도(둔산동은 분당보다 오래되었습니다) 학군 수요만 충분하다면 오를 수 있는것처럼 2004년식 구불당도 여력이 충분하다는 투자자간의 컨센서스가 이뤄질 수 있습니다.

천안을 넘어 아산시까지(천안 아산을 합치면 인구 100만에 가깝습니다) 아이 가진 부모라면 다들 이렇게 생각합니다. '우리 애 교육시키려면 불당으로 들어가야한다' 구요. 실제로 천안 자체가 삼성 공장으로인해 젊은 도시인데 불당동은 특히 더 젊은 곳입니다. 상가에는 짐보리나 베베궁같이 영유아 시설부터 입시를 위한 학원까지 교육의 모든것이 갖춰져있고 심지어 이런 시설을 도보로 이용할 수 있기 때문이죠. 제가 산 집의 현재 세입자도 아들이 이번에 수능을 보고 내년에 나가는 전형적인 학군 수요입니다.

외지에서 임장을 돌기 전 미리 샀더라면 천정도 더 싸게 살 수도 있었겠지만 제수씨가 현장 상황을 알려준 덕에 그나마 너무 늦지는 않은 것 같습니다. 단체 임장은 10월 초, 그러니까 9.13대책 이후 본격적으로 이뤄졌다고 합니다. 이 얼마나 부지런한 사람들인지!! 대책 나오고 추석 전 추가대책 나온 후 2주만에 투자 방향을 잡고 임장을 다녔다는것인데, 참 수도권만 지켜보던 제가 너무 안일했던것이 아닌가 하는 생각까지 듭니다.

현재 저가 매물이 빠른 속도로 소진되며 연말까지 매물이 정리되고 내년 초부터 물건 부족 현상이 나타나며 신불당같은 퀀텀 점프가 나오지 않을까 기대합니다.
현재 네이버 부동산 상에 거래 완료된 건이 굉장히 많습니다. 급등 전 거래량 폭발 상태로 보여집니다. 남아있는 물건들도 일부는 주인이 보류하거나 중복 물건임을 감안하면 곧 반응이 있을것 같습니다.