전세대출 금지조치

연봉 7000이상 가구에는 전세대출을 금지하는 조치를 취할 수도 있다고 아주 큰 이슈몰이중입니다. 부동산 상승의 원인을 갭투자, 그것도 전세자금을 이용한 갭투자때문이라는 것이죠.

반은 맞고 반은 틀린 진단입니다. 8.2대책으로 대출이 조여지기 전까지는 본인이 살 집에 최대한 대출을 받아 남는 돈으로 갭투자를 했습니다. 하지만 8.2대책 이후 대출 한도가 작아지면서 투자하기 어려워졌습니다. 거기서 찾은 방법이 전세를 살면서 전세 대출을 최대한 받아 그 돈으로 투자를 하는 것이지요. 거주와 소유를 분리하여 투자하라는 이전 글의 방법입니다.

따라서 최근 방식의 갭투자를 막는 효과는 있겠으나 과거 방식으로 투자된 자금과는 무관하며, 특히 최근 급등의 주체인 실거주자를 막기에도 역부족입니다.

어쨌거나 이번 정부는 앞뒤 안가리고 그냥 진행할 수도 있으니 진짜 한다면 어떻게 진행될지 생각해봐야겠습니다.

1. 월세 시대로의 진행?
우리나라에만 있는 전세라는 제도는 임대시장에서 큰 역할을 차지하고있습니다. 전세를 통해 현금흐름을 쉽게 가져갈 수 있고 월세도 매매가 기준이 아닌 전세가 기준을 통해 싸게 살 수 있게 해줍니다. 그런데 전세자금을 공급하지 않는다라면 당연히 반전세, 월세로 흘러갈 것입니다.

하지만 급격한 월세 문화로의 변경은 불가능하기에 반대급부로 담보대출 비율을 풀어줄 가능성이 있습니다. 당장 전세금 다 빼주라고 할 경우 엄청난 혼란이 일어날 수 있으므로 월세 전환을 위해 집주인에게 전세자금 반환을 위한 자금을 내주고 월세로 조정하는 것이죠.

2. 그럼 정부는 왜 이런 생각을 할까?
전 세금이라고 생각합니다. 현재 정부가 진행하려는 일들은 모두 소득주도성장, 세금주도성장입니다. 지금은 세금이 좀 남는지 주구장창 써대는데 결국엔 바닥을 드러낼겁니다. 이를 방지하기위해 더 긁어내야하는데 전세는 이를 방해합니다.

전세에 대한 간주임대료가 너무 작기 때문이죠. 통상 매매7억이면 전세 4억, 월세로는 보증금 약간에 월 150 만원은 받습니다.
월세로 하면 연 1800, 공제 400만원 빼서 1400에 대해 과세됩니다.
하지만 전세는 4억에서 3억 공제, 과세대상 1억에 대한 간주임대료율 1.8% 하면 180만원에 다해서 과세합니다.

정부 입장에서는 뭐가 더 좋을까요? 세금이 엄청나게 걷힐겁니다. 위 경우에서 월세가 전세가 아닌 매매가 기준으로 산출된다면 월 150만원이 아니라 250만원은 받아야 할 것이니까요. 연 3천만원, 매매가 7억 대비해서는 4.6%수익률일 뿐이지만 대한민국 직장인중에서 현금으로 연 3천만원씩 낼 수 있는 사람이 얼마나 될까요.

3. 실제 이런 상황이 온다면 세입자는 현금흐름이 급격히 마이너스로 돌아설 것입니다. 가뜩이나 좋지 않은 내수가 더욱 냉각될 것입니다. 임대인도 임대인 나름대로 종합 과세를 적용받는다면 세금이 꽤나 나올겁니다. 즉 월세 받아서 세금내고 대출 원리금 갚으면 또 나름대로 쓸 돈이 없을것입니다.

4. 결과적으로 사회적 반발도 꽤나 클 것이고 후폭풍도 만만치 않을것으로 시행하더라도 연봉 기준이 변경될 것으로 예상합니다. 7000이면 어지간한 대기업 외벌이만으로 초과되고 맞벌이라면 중견기업만 되어도 넘습니다. 전세는 장기적으로는 없어지는게 부동산 시장에도 득이 될테지만 무슨 일이든 급격히 바꾸는것은 좋지 않습니다. 최저임금을 급격히 올리자 고용 및 저소득층 수입이 줄어버린것처럼요.