모르면 기현상, 알면 당연한 현상

아주 오래전 인류에게는 자연 현상이 두려움의 존재였습니다. 지진이나 천둥이 하늘이 노하여 인간에게 벌을 내리는 것이라 생각했죠. 현대인들에게는 웃긴 이야기일테지만 당시 사람들에겐 공포의 대상이었을겁니다. 모르는 현상이 벌어지니까요.

거래량이 줄었는데 가격은 계속 오르니 이를 "기현상" 이라고 정의할 수도 있겠습니다. 상황이 어떻게 돌아가는지 모르는 사람들에게는요. 하지만 전후 사정을 다 안다면 당연한 결과입니다.

작년말 기사입니다. 2014년 박근혜 정부가 택지개발촉진법을 폐지한 것을 다시 추진해보겠다는 내용입니다. 하지만 딱히 추진된 내용은 없습니다.

게다가 택지라는것이 자 한 번 해봅시다! 한다고 뚝딱 끝나는 것이 아닙니다. 광교는 7년, 위례는 5년이 걸렸습니다. 2018년도에 해보자고 추진해도 입주는 2023년에나 가능합니다. 물론 지금도 추진 자체를 안하고 할만한 땅도 딱히 없으니 2023년도 불가능합니다.

여기에 재건축 초과이익 환수제(재초환)로 재건축 추진도 어렵습니다. 죽쒀서 정부 세금으로 다 낸다면 어느 누가 힘들게 사업을 추진할까요. 그나마 용적률 여유가 있는 땅에도 추가적인 공급이 안되는 것이죠.

재개발도 마찬가지입니다. 도심재생의 이유로 추진이 무척 더딘데다가 재개발은 사업 태생적으로 신축 물량보다 기존 다세대 등의 명실 물량이 더 큽니다. 하면 할수록 집이 줄어드는 사업이지요. 재개발을 하면 전체 집이 줄고, 안하면 새아파트가 안늘어나는 양날의 검같은 사업입니다.

여기에 8.2대책 양도세 중과가 올 4월부터 시행되었습니다. 공교롭게도 거래량 급감은 올 4월부터 진행되었습니다. 이를 해석하자면 팔 다주택은 3월까지 다 팔았고 남은 다주택자는 임대사업 등록 등으로 존버한다는 뜻입니다. 실제로 임대사업자 등록이 폭증하였습니다.

이 모든 배경을 조합해봅시다.
1. 신규 택지 개발에 따른 추가 물량이 없다.
2. 재건축에 따른 추가 일반분양 물량이 없다.
3. 다주택자의 매도 물량이 없다.

결론은 물건이 없다입니다. 그리고 앞으로도 없습니다. 다주택 중과 시행 이후 거래가 급감하며 거래량이 없으니 떨어질 것이고 어차피 오른거 한 번 기다려보자는 생각들이 많았습니다. 거기에 정부의 종부세 개편안도 관망의 이유가 되었습니다. 종부세에 놀란 다주택자들이 팔 수도 있었으니까요.

하지만 종부세는 소폭 인상으로 가닥이 잡혔습니다. 리스크가 하나 제거된 것이죠. 이에 따라 다주택자들은 최종적으로도 홀딩을 선택했습니다. 하지만 당장 집이 필요한 사람들이 있었고 정부 정책으로 떨어질 일은 없어보이니 호가에 사기 시작했습니다. 3월 고점 호가에 거래가 진행되니 집주인들도 급할것이 없어졌구요.

거기에 서울시의 여러 부동산 호재 정책이 시장의 입에서 오르내리니 다시금 불이 붙었습니다. 다른점이 있다면 지금은 물량이 없다는 점이죠.

아무리 사고싶은 사람이 많아도 매물이 없으면 거래량이 늘 수가 없습니다. 하루 10개 한정 상품이라면 하루 최대 10개만 팔 수 있는것이죠. 게다가 한장상품이라하니 웃돈까지 붙는 상황이구요.

이렇듯 거래량이 주는데도 가격이 오르는 상황의 배경은 명확합니다. 공급 물량이 없다는 것. 그리고 한동안 해소가 불가능하다는 것과 지방에서도 올라와 매수세에 가담한다는 것이죠. 이런 상황에서는 무슨 짓을 해도 가격을 잡을 수 없습니다. 노통때는 운좋게 상승 막바지에 금융위기가 왔지만 지금은 아직은 그럴 기미가 보이지 않습니다. 이대로 가다가는 역사상 가장 집값을 많이 올린 (무능한) 대통령이 될 수도 있을 것입니다.