종부세 개편 후 부동산 시장 예상

종부세 인상안이 생각보다 강력하지 않았습니다. 여러 분석기사를 통해 기대 이하라는 보도에 놀랐는지 재산세도 건드릴 수 있다는 시그널을 보냈지만 국민중 극소수가 내는 세금과 보편적으로 내는 세금에 대한 조세저항이 다르기때문에 쉽지는 않을 것으로 예상합니다.

이렇듯 보유세가 매도를 이끌어낼 만큼의 인상폭이 아니므로 다주택자의 매물이 나올리가 만무합니다. 임대사업 등록한 물건도 있을것이고, 양도세가 너무 커서 매도를 꺼리는 물건도 있을것이지만 애시당초 종부세때문에 매도해야겠다는 상황이 아닌 것이죠.

사실 상반기의 강남 부동산 시장은 급등 피로감, 재초환, 보유세 인상 이슈로 소강 상태에 들어갔었습니다. 급등 피로감은 약 3개월간의 기간조정기를통해 어느정도 완화되었고, 재초환이 현실화되며 재건축이 아닌 물건으로 관심이 집중되었습니다. 이제 보유세마저 걱정할 것이 없는 상황이 되었으니 다시 상승 추세로 갈 조건들이 만족되었습니다.

정부 입장에서도 재건축 물건 바짓가랑이를 잡고 늘어져 전체적인 조정장인것 같은 착시 효과로 대대적으로 보도하였으니 부동산 폭등에 대한 책임론에서 벗어나는 명분도 세워졌습니다.

그간 잠실에서 2억이 하락했느니 언론플레이를하며 면죄부를 얻은 것이죠. 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지 모르는 사람들은 2억 하락했다는 기사에 열광하며 아파트 폭락의 전초전이라는 기대를 갖게되었습니다.

하지만 잠실의 경우 초거대단지에서 매물의 특성에 따라 가격이 천차만별입니다. 파크리오의 경우 잠실나루역에서 가까운 동은 걸어서 3분 거리도 안되지만, 먼 동은 10분 넘게 걸어야 합니다. 어떤 동은 한강 조망이 가능하고 어떤동은 불가능합니다.

이 경우 초역세권 vs 비역세권 매물의 가격차 5%, 한강뷰 vs 비한강뷰 가격차 5%, 고층 vs 저층 가격차 5% 총 15%의 가격차가 RR물건과 가장 안좋은 물건의 차이로 나타날 수 있습니다. 15억 기준이라면 2.2억 정도까지 같은 단지 안에서 차이가 난다는 것이죠.

하지만 단순히 파크리오가 15억에 거래되었다가 13억에 거래되었다고하면 자세한 내막을 모르는 사람들은 2억 떨어졌다고 받아들이며 또 그렇게 믿어버리는 것입니다.

하지만 강남권이 기간조정을 거치는동안 서울 2급지의 약진이 나타났습니다. 강남접근성이 우수한 초역세권단지들이 연초대비 10% 이상씩 오른 것이죠. 이런 단지들은 가격이 상대적으로 낮아 전체 아파트 가격 지수에 큰 영향을 주지는 않지만 강남권이 재건축 조정으로 주춤하던 사이에도 감정원 시세가 지속 상승하는 원동력이 되었습니다.

즉, 강남권의 아파트들과 비강남권의 단지들 사이의 갭이 어느정도 줄어들었다는 것입니다. 대장이 치고나가고 후발 주자도 오르고, 대외 상황이 더 나빠질 것이 없는 상황에서 마지막 남은 부동산시장의 악재인 보유세마저 그저 그런 수준으로 나왔다면 결과는 자명합니다.

곧 정부 정책을 보고 실망한 무주택자, 안도한 예비 투자자들을 중심으로 강남불패를 외치며 어떻게든 더 오르기 전에 입성하려고 할 것입니다. 이미 개포지역의 분양시장에서 보여준 엄청난 경쟁률이 시장에 얼마나 많은 강남 입성 희망자가 있는지 보여주었습니다. 강남이 조정세를 마친 모습을 보인다면 긴가민가하고있던 타 지역들의 상승세도 동시에 일어날 것입니다. 전에는 강남 눈치를 보며 천천히 올랐으나 이제는 너나할것없이 지금이 아니면 안될것처럼 오르는 장세가 연출될 가능성도 있습니다.