홍콩의 상황

3.8평짜리 주차장 1칸이 8억, 평당 2.2억에 팔렸다고 합니다. 만일 저 지역에 우리나라같은 용적률 300%짜리 34평 아파트를 짓는다고 하면 대지면적만 11평에 달하므로 아파트에 대한 땅값만 25억 가까이 되겠죠.

이처럼 홍콩이라는 도시는 서울보다 훨씬 비싼 부동산 가격을 유지하고있고 지금도 계속 오르고 있습니다. 저 주차장은 작년에 5억 가량에 거래되었던 물건이라고 합니다.

아는 후배도 홍콩 지사 발령을 받아 작년에 나갔는데 집을 구했다고해서 보내온 사진을 보니 정말 콩알만한 방, 거실, 부엌 하나씩 있는, 우리나라고 치면 분리형 원룸 정도 되는곳에 자리를 잡았습니다. 나름 글로벌 금융기업에 다니는 친구인데 말이죠. 그만큼 홍콩의 부동산 시세가 살인적이라는 뜻이죠. 그럼에도 지속적으로 상승하는것은 그쪽도 소득 양극화가 지속되고 있다는 뜻으로 해석됩니다. 현대의 자본주의 사회에서는 소득의 차이를 줄이는 것이 거의 불가능합니다. 개천에서 용나는 시대는 지났죠. 일반 샐러리맨은 일정 한계를 벗어날 수 없고 자산이 자산을 벌어들이는 사회이므로 쌓아놓은 소득에 따라 격차가 벌어져만 갑니다.

이는 우리나라도 마찬가지이며 강남의 집값이 미쳤다고 할 수 없는 이유이기도 합니다. 강남이라는 입지에 들어갈 수 있는 가구수는 한정되어있으니 자산이 많은 순으로 들어가게되어 능력 있는 사람들은 20억을 기꺼이 지불하고 들어가는 것입니다. 주변 지역들도 강남에 가까운, 또는 생활 환경이 우수한 순으로 채워져나가는 것이구요.

일반적으로 팔리는 서울의 3종주거지 땅값 자체가 평당 5000정도 하니 30평대 아파트를 짓기위한 대지지분 가치는 대략 가구당 6억 정도 소요됩니다. 중심부일수더 더 비싸고 교통, 교육 등의 생활 환경에 따라 더 비싸집니다. 거기에 건설사에서 최고급 시설을 만들며 지으면 건축비도 가구당 3~4억씩 소요됩니다. 물론 건설사 마진도 들어가겠구요.

하여 서울시내에서 분양하는 새아파트의 최저가는 9~10억 정도라고 보는것이 합리적일것입니다. HUG의 제재로 어느정도 분양가를 막고는 있지만 9억 이상가는 분양가가 비싼게 아니라는것이고 실제로 9억이 넘는 아파트들의 경쟁률만 봐도 메리트 있는 가격이라는 것을 알 수 있습니다.

여기에 매년 지가가 오르고, 건설을 위한 자재, 인건비 등이 오르면 그 가격은 더 오른다고 보는 것이 합리적일 것입니다. 최저임금도 15%씩 올려대니 모든 서비스 가격이 오를 수 밖에 없겠죠. 현재 재건축 아파트 규제로 주춤하고있는것처럼 보이지만 장기적인 뷰에서는 부동산 불패를 예상하는 이유입니다.

따라서 어떻게든 서울에서 분양을 받던지, 전매 가능한 분양권을 사던지, 비교적 신축 아파트를 사는 것은 언제나 옳습니다. 구축도 신축에 비해 싸게만 산다면 깔고 앉은 대지지분 가치를 봤을 때 손해는 나지 않을것입니다. 재건축 아파트들만 재초환으로 인해 불확실한데, 실제 재초환 납부 후 어떻게 진행되는 실사례가 나오면 이또한 관망 분위기가 사라지리라 봅니다.