전세가 하락에 대해서-2

전세 시세가 하락 추세에 있다고 합니다. 제가 사는 지역은 잘 모르겠는데 강남권에서 그런 현상이 나타난다고 보도되고있습니다. 하지만 매매가와 전세가는 크게 상관관계가 없습니다. 약간 있기는 한데 현실적으로 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다 정도의 관계가 있겠네요.

신반포 8차의 매물입니다. 매매가 13.5억에 전세가 2.5억입니다. 전세가가 엄청 낮은데 곧 폭락할까요? 아니죠. 물론 재건축 단지이기때문에 극단적으로 나타나는 현상이기는 하지만 매매가와 전세가는 상관이 없다는 예로 들수 있겠습니다.

이전 글에도 썼듯 전세가 하락은 결국 전세가 공급이 많이 되서 그렇습니다. 이 전세가 왜 많이 공급되는지 생각해볼 문제입니다. 첫째 기존 전세가 계속 존재합니다. 정부의 다주택자 양도세 강화로 임대사업자 등록이 부쩍 늘었다고 합니다. 즉 이런 물건들은 계속 임대로 나올거라는거죠. 둘째 매매건수가 늘었습니다. 실거주를 위한 매매도 있을테지만 미리 사놓고 돈이 모일때까지 기다리는 무주택자의 매매가 늘었다는 것이죠.

두번째 케이스의 경우 본인이 전세 수요 1만 담당하다 전세수요 1, 전세공급 1 을 담당하는 형국이 되어 공급이 늘어난 것입니다.

이중에서도 최근 매매가 어려운 월세낀 매물들이 속속 거래된 것이 가장 큰 원인이라 볼 수 있는것이죠. 전세 물건도 결국 이전에 전세였던 물건이면 공급은 그대로인데 월세 물건을 어렵게 매수한 후 전세로 전환하는 케이스가 많습니다.

한 단지의 임대물량은 약 50%정도일 것입니다. 1000세대급 단지라면 500세대정도는 임대로 사는 세대이고 계약기간 24개월로 생각하면 한달에 21개의 만기 물건이 나옵니다. 여기서 갭투자자가 물건 서너개만 더 넣어줘도 전세 물량이 20%늘어나는것이기때문에 큰 영향을 미칩니다.

미친듯이 거래가 일어난 작년 늦여름부터 올겨울까지 그 많은 거래량중 일부가 전세 물량으로 변하게되어 현재의 전세물량 과다 장세가 온 것으로 생각됩니다. 이제 4월 양도세 중과가 시작되어 거래량이 줄어들테니 시간이 지나면 어느정도의 가격선에서 안정을 이룰 것이라 생각합니다.

불과 몇년전만 하더라도 전세난이다 전세가 씨가 말랐다 라고 하던 시절이 있었습니다. 아파트값이 안오른다하니 갭투자도 적고 시세차익보다는 수익형으로 접근했기 때문입니다. 당시에는 우리나라도 월세 문화로 넘어가는것 아니냐는 의견도 있었죠.

하지만 아파트 상승기가되니 갭투자도 늘고 월세받는것보다 전세 레버리지를 활용하여 시세차익을 노리는것이 더 이득이라는 인식이 팽배해져 다시 전세가 늘고있습니다.

지금 뉴스기사나 사람들의 생각을 보면 전세가가 떨어지면 매매가가 떨어진다고 하는데 이는 정반대로 생각하는 것이라 할 수 있겠습니다. 아파트값이 오르기때문에 전세 공급이 늘어난거고 그래서 전세값이 떨어진 것 뿐인것이죠. 오히려 전세가율(절대값인 전세가가 아니라 매매가대비 전세가율)이 상승한다고 할 때가 아파트값 하락기라고 볼 수 있습니다.