전세가 하락에 대하여

최근 아파트 상승세가 둔화되며 전세가가 하락하기때문에 서울 아파트 가격도 조정될 수 있다는 주장이 나오고 있습니다.

전세가는 갭투자의 중요 팩터 중 하나로 무시할 수는 없는 사항인것은 부정할 수 없습니다.
하지만 현재 나오는 전세 물량이 왜 나왔는지에 대한 고찰이 필요합니다.

작년 8.2대책 근처만 해도 전세가에대한 별다른 이슈가 없었습니다. 하지만 최근 급등 지역을 중심으로, 특히 올 연말 대규모 입주를 앞둔 송파 지역에서 역전세난 우려가 발생하고 있습니다.

우선 전세가 많다는 것은 그만큼 갭투자자가 많다는 의미일 것입니다. 그런데 이 갭투자자가 정말 투자만을 위한 갭투자자인지 아니면 실거주를 염두에 둔 갭투자자인지 생각해봐야합니다.

8.2대책으로 실거주 2년 요건을 만족하지 않으면 양도세가 발생합니다. 다주택자인 경우 중과세까지 들어가구요. 이런 상황에서 순수한 갭투자자는 그리 많지 않았으리라 생각합니다. 갭은 점점 벌어지고 취등록세 뜯기고 양도세까지 뜯기면 사실상 수익률이 만족할만한 수준은 못될 것이기 때문이죠.

대부분 급등하는 집값을 바라보다 추후 실거주를 위해 현재 호가에서 집을 마련해두려는 갭투자자가 더 많았을 것입니다. 또는 상위 아파트로 갈아타기를 하던가요. 이런 사람들이 집을 쉽게 내놓을 것이냐 묻는다면 전 아니라고 봅니다. 투자이기는 하지만 실거주 목적이기때문에 손절이라는 옵션은 없을 것입니다. 차라리 대출을 더 받던지 돈을 융통해서 하락분을 보전하겠죠. 이는 금리 상승폭이 그리 크지 않을거라는 저의 예측과 합쳐져 도출된 예상입니다.

이번 겨울 가격 급등기때 거래량이 엄청났다고 합니다.

때문에 단순히 순간적인 공급 증가로인해 전세 수요자 우위 시장이 발생한 것으로 판단합니다. 4월 이후 다주택자 물량이 잠기고 거래량이 감소하면 전세가도 안정을 찾으리라 예상합니다.

그 근거로 그닥 오르지 않은 지역의 전세가를 들 수 있습니다. 시세가 크게 오르지 않은 지역, 즉 갭투자자의 유입이 적은 지역의 전세가는 보합이거나 오히려 소폭 상승했습니다.

아주 예전에 잠실 파크리오 입주때가 생각이 납니다. 당시 30평대 전세가가 2억까지 내려갔었고 아파트 값이 거품이다라는 소리도 많았죠. 입주 당시 시세가 7~8억이었던 점을 감안하면 말도 안되는 전세가였죠. 6000세대 이상 대단지여서 가능한 일이었습니다.

하지만 지금은 매매가 15억 이상에 전세 8억 정도입니다. (가격이 워낙 급등해서 전세가율이 낮네요) 단기간 보면 자산이기에 등락이 있을것입니다. 하지만 시간이 지나면 인플레이션에의해 점진적 우상향 할 것입니다. 언론에서 호들갑 떠는것은 무시하고 본인 판단대로 움직여야하겠습니다.