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스택 사냥꾼
정년보다 더 빠른 은퇴를 위해 재테크를 공부하고 있습니다. 조기 은퇴를 위해!!

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2017. 9. 13. 07:46 시사 TALK
결론부터 말하면 못합니다.

일부 국회의원들과 무주택자들은 보유세 인상이 부동산 가격을 잡는데 무슨 특효약인것마냥 보유세 인상하면 다 죽는다고 협박을 하는데요, 국회의원들이야 선동해야하니까 그렇다 쳐도 무주택자분들은 정말 딱합니다 선동에 놀아나는 꼴이라니.

보유세 인상의 주된 논리가 미국에 비해 보유세가 낮아 현실화 해야한다인데 그건 사실입니다. 미국보다 낮아요. 그런데 취등록세는 엄청나게 높습니다. 한마디로 세금을 미리 땡겨내고 나중에 덜 내는 구조인거죠.

보유세 인상이 실현되면 필연적으로 취등록세 인하가 요구될테고, 이 경우 정부 입장에서는 실제 세금 걷히는 현실적인 문제도 같이 생각해봐야하는데 정부로서는 얻을 게 없어보입니다.

그리고 보유세 인상의 후폭풍도 걱정해야합니다. 보유세 인상 = 집주인 현금 흐름의 마이너스 입니다. 이 마이너스를 그동안은 시세 상승이 상쇄해줬는데 상쇄가 안되면 세입자에게 전가됩니다. 전세가나 월세가 현실화 될겁니다.(오르는게 아니라 제자리 찾는겁니다. 제 예전글에서 현재의 전월세 시세는 실제 가치 대비 매우 낮다고 했었죠)

정부가 서울 주요 입지에 임대주택 100만호정도 공급할 수 있다면 해도 됩니다. 못할거같으면 서민 임대를 민간에 맡겨놓은주제에 이제와서 주인행세하면 안되는겁니다.

상황이 이러니 맨날 협박만 하고 실행에 못옮기는거에요. 섣부르게 진행하다 부작용이 생기면 상황이 더 악화되는거니까요.

그런데 만약 진짜 시행한다면? 무조건 1주택을 매입해야합니다. 올라가는 전월세 가격 감당하느니 차라리 그 돈을 은행에 주는게 나으니까요. (사실 시행 안해도 1가구 1주택은 진리입니다)

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posted by 스택 사냥꾼
2017. 9. 10. 06:42 시사 TALK

8.2 대책 발표 이후, 어쨋거나 부동산 시장이 얼어붙으며 거래가 뜸해지고, 재건축 물건에 대해 시세가 하락하는 모습이 보였습니다. 정부의 정책이 어느정도 약발이 먹히는 모습이었는데요, 실제로도 그럴까요?

이전 글에서 언급하였던 성남 분당, 판교의 조정지역 지정으로인해 매수 수요가 이쪽으로 몰리며 풍선 효과가 일어나고 있다고 했습니다.

정부에서도 이를 눈치(?)채고 서둘러 추가 대책을 발표하며 해당 지역을 투기과열지구로 지정했는데요, 이런 일이 발생한 원인에 대해 두 가지 시나리오를 생각해 볼 수 있습니다.

첫째는 누군가의 사적 이익을 위해 의도적으로 해당 지역을 풀어줬다는 것과,

둘째는 이렇게 조금이라도 상승의 조짐이 보인다면 추가적인 대책을 통해 제재를 가할 수 있다는 유연성을 과시하고싶어서 입니다.

이 두개 다 아니라면 심각합니다. 아무 생각도 없이 만든 대책이라는 뜻이니까요.

애시당초 강남 4구라 불리는 강동구보다도 시세가 높은 판교가 조정지역이었다는게 논리적으로 말이 안됩니다. 정부는 우린 이만큼 유연하게 대처할 수 있다라는걸 보여주는 추가대책이라는 자체 평가를 하겠지만, 시장에서는 불완전한 대책을 급하게 내놓는다라고 받아들일 수 있는 위험한 도박입니다. 하려면 제대로 해야지요. 무슨 게임 패치도 아니고 한달사이에 바뀌는 대책을 누가 신뢰할까요? 이렇게 쉽게 건드릴 수 있다면 다음 정권에서도 쉽게 건드릴 수 있는 것 아니냐 라는 생각은 안할까요?

사실 이건 문제도 아닐 정도로 다음 조치는 최악입니다. 바로 분양가 상한제이죠. 분양 원가를 고려하여 분양가를 주변 시세대비 낮게 책정하게만들어 신규 분양가가 시세를 이끄는 것을 방지하겠다는 아주 저차원적인 사고 구조의 정책인데요,

하나의 예를 보도록 하죠. 반포 아크로 리버파크가 2013년 분양 당시 평당 4000만원 정도에 나왔습니다. 지금은 저층도 평당 5800만원 수준입니다. 당시에는 분양가 상한제 적용되어 분양한건데 그거 적용해서 주변 시세가 낮아졌나요?

정부에서는 새아파트가 가격이 낮으면 구축 아파트 가격이 거기에 맞게 수렴할거라고 생각하는지 모르겠으나, 시장 참여자들은 새아파트가 말도 안되게 싸게 나왔으니 저거 당첨만되면 로또라고 생각할겁니다.

이런 경우 몇가지 부작용이 예상되는데 첫째는 불법 통장거래입니다. 분양가 상한제로 당첨=로또를 만들어 버렸으니 가점제와 추첨제를 모두 적용한다해도 청약통장이 거래되어 들어올 판인데, 가점제만 한다면 가점 높은 통장만 있으면 무조건 당첨입니다. 이러면 투기꾼들이 가만히 있을까요? 가점 만점에 가까운 통장을 높은 값을 치루고라도 구해와서 청약을 넣을겁니다. 애초에 일반적인 가점 고점자의 경우 강남의 재건축 아파트를 살 수 있는 여력이 없는 계층일 확률이 높은데요, 투기꾼들의 자본과 결합하여 100% 당첨 가능한 조건으로 청약이 들어오겠지요. 이럴 경우 실거주 물량은 0에 가까울 것이고, 투기꾼들 손에 넘어간 분양권 호가는 주변 아파트 호가+@로 시세를 형성하여 결국 입주 시점에서는 그 지역 가격 상승을 이끌겁니다.

두번째는 재건축 사업성 악화입니다. 아주 오래전부터 재건축 대상 아파트에 거주하여 살아온 사람들이야 매수가가 낮으니 왠만하면 찬성이겠지만, 투자 목적으로 들어온 사람들은 재건축 사업성이 낮아 추가 분담금이 소요될 경우 일단 전세를 주고 재건축을 반대할 것입니다. 내가 어렵게 구입한 아파트를 재건축하는데 내 돈은 더 들어가고, 아무것도 투자 안하고 청약통장 하나 들고 들어온 일반 분양자는 로또를 맞는다면 어느 누가 재건축에 찬성할까요?

이렇게 재건축 물량이 줄어든다는것은 새 아파트 물량이 줄어든다는 뜻이고, 이는 어렵게 재건축을 실시한 단지의 분양권에 엄청난 희소성을 부여해줍니다. 희소성은 곧 시세를 뜻하고 이런 단지는 주변의 대장이되어 시세 상승을 이끌겁니다.

저도 촛불집회에 참여하고 투표도 했으나, 이번 정부의 정책들은 논리적으로 이해하기 어려울뿐더러, 부동산 대책에 대해서는 그 후폭풍이 두려울 정도로 감정적인 조치로 보입니다. 풍선효과 정도가 아니라 풍선이 터질 지경이네요.

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posted by 스택 사냥꾼
2017. 9. 6. 07:58 시사 TALK
어제 장 초반 코스피는 상승 모습을 보여주었습니다. 그러다 하락하였는데 재미있는건 대형 IT주들은 상승을 넘어 폭등하였습니다.

이는 북핵 리스크에 따른 패닉과는 거리가 먼 것이라 할 수 있습니다. 북핵 리스크 패닉은 월요일 아침 9시부터 9시 반까지 개인 투자자들에게만 있었던 것 같네요.

하지만 미국 휴일로 미 장은 오늘 하락세로 마감하였는데요, 장중 저점대비 약간은 반등의 모습을 보였습니다.

개인적으로는 북핵 때문에 떨어졌다기보다는 그냥 떨어질 때가 되어서 잠시 조정이 있었다고 생각합니다.
북핵 리스크는 한풀 꺾여다 보는것이지요.

따라서 보유하고있던 현물들은 언제나처럼 그냥 들고 가고, 장 초반 미 증시 하락에 따른 손절 물량이 나올 경우 상방 베팅을 할 예정입니다.
어제 외국인들 풋 매수 규모를 봐서는 장 초반 털 수 있는 분위기를 만들고 갈 것 같네요.
posted by 스택 사냥꾼
2017. 9. 5. 13:06 시사 TALK
좀 더 정리하고 두번째 글을 쓰려 했으나 정부가 오늘 추가 보완대책이라고 내놓은 부분을 추후에 다루기 위해 조금 일찍 글을 써봅니다. 금리 문제와 보유세 문제도 다음 글에서 생각해보겠습니다.

이전 글에서 분당 풍선효과 문제를 이야기했는데 조정지역에서 투기과열지구로 올렸네요. 투기지역이 아니라 과열지구로 한 것을 봐서는 정책 만든 사람이 똥멍청이이거나 그 지역에 집이 있나 하는 생각이 듭니다.

어쨌든 8.2 대책을 다 읽어본 후 정부의 메세지는 의외로 단순 명료합니다.

이겁니다. 다주택자 다 좋은데 임대사업자로 등록해서 세금 내고 장사합시다.

현재 1채 이상의 주택을 보유한 가구가 전체의 50% 가 넘습니다.
그리고 부동산 경기 침체는 산업 전반적인 경기 침체로 연결될 수 있습니다.
정부가 원하는건 연착륙이지 경착륙이 아니라는 것이지요. 정부는 임대사업자 제도를 통해 이전부터 다주택 양도세 회피 방안을 제시하고 있었습니다.

경제 살리기가 모든 정부의 모토이고 이를 실현하기위해 노력하는데 그 반대인 건설경기 하강을 원하지는 않겠죠.

다른 측면에서는 세금 문제가 있습니다. 아파트 시세가 정체되면 그만큼 거래도 줄어듭니다. 그러면 엄청난 세수가 펑크가 나겠지요. 이를 채워줄 수 있는것이 임대사업자에 대한 과세입니다.

현재는 양도세 완화 요건이 많아 굳이 복잡하게 임대사업자 등록도 안하고 따라서 세금도 안내고 부동산을 보유했지만, 앞으로는 양도세와 임대소득세 중 어떤것이 유리할지 계산해봐야 할 것입니다.
아무래도 양도세가 클테니 장기보유하려는 다주택자들은 임대사업자로 등록하여 투명하게 관리할 것으로 예상합니다.

이는 현재 임대시장을 고려할 때 당연한 정부의 방향입니다. 겉으로는 다주택자들이 투기꾼이며 적폐라고 규정짓지만, 실상 자가 초과보유세대의 물량이 민간 임대시장에 싼 값으로 공급되고있는 상황입니다.

다주택자들이 임대 물량을 내놓지 않으면 무주택자들은 살 곳이 없습니다. 심지어 전세라고 하는 본인이 손해보는 장사를 하고 있습니다.
5억짜리 집을 사서 4억에 전세를 주고 재산세도 내줍니다. 세입자 입장에서는 이리 고마운 사람이 어디 있을까요?

이렇게 양질의 주택을 싼 값에 공급하여 주거 안정에 이바지하는 사람들에게 적폐라니 참 어이가 없습니다.

부동산 폭락을 외치는 무주택자들을 보면 조삼모사의 원숭이가 생각납니다. 예를들어 공덕 자이 30평형의 매매가는 9억이 넘습니다. 이게 반전세로 나오면 3억에 90만원입니다. 6억 차액에 대해 연 1080만원을 받는다는 것인데요, 수익률이 2%도 안됩니다. 카카오뱅크에 넣으면 수익이 더 생길텐데 싸게 임대를 주고 있는 것이지요. 왜 그럴까요? 주인이 착해서? 아니죠, 아파트 시세 상승에 대한 기대감으로 싸게 임대를 놓으며 보유하는것이지요.

그런데 그 기대감이라는 무형의 자산이 없어진다면 어떻게 될까요? 차액 6억에 대해 못해도 연 4%의 수익을 추구할겁니다. 그러면 연 2400만, 월세로 200만이 됩니다.
결국 3억에 90짜리 집이 3억에 200만이 되는 것이지요. 안될것같죠? 전세가 없는 외국 대도시 사례들을 살펴보면 알게될겁니다.

이렇듯 정부 정책 방향은 어쨌거나 부동산 가격 안정에 있고(하락이 아닙니다) 돈줄을 막아버림으로써 어느정도 효과를 보는 중입니다. 실수요까지 잡아버리니 전세가 씨가 마를겁니다. 사야 할 사람이 돈이 없어 전세를 살게 될테니까요.

다음 단계는 아마도 임대료 상승으로 이어질겁니다. 전세가가 오르든 월세가 오르든. 왜냐하면 집주인들은 자선사업가가 아니기 때문이죠. 시세로 이득을 볼 수 없다면 다른 수익 구조를 찾게됩니다. 이는 부동산이라는것이 거주라는 효용을 갖는 특이 자산이기때문에 가능합니다.

제가 추천드리는 대응방법은 다주택자라면 얼른 임대사업자 등록하여 비과세 기간 5년을 채울 것, 무주택자라면 어떻게든 1주택을 마련할 것 이 두가지 입니다. 제일 좋은 것은 분양가 상한제 적용 지역에 분양 당첨이 되는것이겠구요. 1주택자도 서울 시내 역세권 여유되는 곳에 추가 매수도 나쁘지 않습니다. 물론 임대사업자 등록하고 페어플레이 해야겠죠?

주식 관련해서는 어찌되었건 분양가 상한제와 정부 눈치보기로인해 분양가가 낮게 책정될 것이고, 이는 건설사 마진 악화를 의미합니다. 건설주는 당분간 건드리지 않는 것이 좋을 듯 합니다.

임대료가 오르면 그 뒤는 말 안해도 뻔합니다. 규제가 조금이라도 풀리는 순간 폭등입니다. 냉정하게 부동산 시장에서의 본인 포지션을 잡아야 할 때입니다.
posted by 스택 사냥꾼
2017. 9. 4. 10:10 시사 TALK
역시 코스피는 하락 시작하였으나 생각했던 시나리오와는 약간은 다른 모습을 보여 관망중입니다. 생각보다는 견조하네요. 아마도 외인 포지션 때문인듯 합니다.

2310 포인트 정도에서 기다리던 콜 물량 매수가 되지 않아 아쉽네요. 2317까지만 찍고 반등했으니까요.

시황을 보자면 외인의 대규모 풋 정리, 선물 매수가 이루어졌습니다. 반면 개인은 풋 콜 모두 매수중이네요.

이런 모양새라면 현 수준에서 유지하며 양쪽 프리를 빼는 모습을 보일 것 같군요.

시장은 항상 개인이 지는 방향으로 가려고 하니까요.

현물 보유자로서 그저 지켜봐야겠네요.
새로운 시장의 방향이 보이면 그때 다시 콜 또는 풋에 진입 결정하겠습니다.
확실하지 않으면 움직이지 않습니다.
posted by 스택 사냥꾼
2017. 9. 3. 15:36 시사 TALK

오늘은 오전에 글을 쓰고 푹 쉬려고 했는데, 북한에서 그러질 못하게 하네요.

오늘 6차 핵실험을 감행하였고 곧 3시 30분에 중대한 보도를 하려고 한다고 합니다.

아마도 핵실험에 관한 내용일텐데요,

 

현재 감지된 진도를 봤을 때, 역대 가장 강력한 핵실험으로 예측됩니다.

대륙간 탄도미사일에 이어 핵실험이라면 두 개가 합쳐졌을 때 미국도 위협할 수 있다는 것을 보여주는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

전 세계에 대한 광역도발이라고 볼 수 있겠지요.

 

이 내용을 주식 시장과 결합하여 생각해보겠습니다.

최근 외국인들의 포지션이 하방쪽에 꽤나 쏠려있었습니다. 풋옵션 매수가 지속되고 있었는데요, 9월 9일까지는 어느정도 북한 리스크를 계속 안고 가는 분위기였으므로 크게 이상한 일은 아니었는데, 설마 핵실험 정보도 미리 알고있었나 싶을 정도네요.

 

어쨌거나 월요일 하락은 피할 길이 없어보입니다. 최근 2300~2350 정도의 박스권에서 투자 심리가 좋지 않은 상태에 외국인 하락 포지션, 강력한 핵 도발이라면, 외국인의 선, 현물 매도에 의한 급락이 예상됩니다.

 

하지만 언제나처럼 전쟁은 일어나지 않을 것이고, 시장은 빠르게 안정을 찾아갈 것입니다. 물론 어디까지 떨졌다가 언제 다시 오를지는 아무도 모르는 일이지만요.

 

대응 시나리오를 대략 짜보자면,

1. 현물은 전체적으로 2% 정도 평가손실이 발생할 것 같습니다. 개별 주식마다 하락률은 다르겠지만 평균적으로는 그렇게 될 것 같네요. 조금 아깝긴 하지만 안팔면 그저 평가손실일 뿐이니 그냥 놔두겠습니다. (샀다 팔면 세금 수수료로 0.33% 의 확정 손실이 발생합니다.)

 

2. 코스피 지수 30포인트 이상 하락 시 KODEX 레버리지나 삼성전자 매수로 대응하고 싶으나, 남아있는 예수금이 크지 않네요. 따라서 ELW 콜을 활용하여 저점 분할 매수를 하겠습니다.

아래의 310, 307.5 콜로 대응하고, 아마도 금요일 종가 대비 -50% 이상인 가격에서 공략해야겠지요.

 

3. 코스피 지수가 15포인트 이상 하락하지 않고 반등의 모습을 보이면 ELW 302.5 풋으로 대응할 예정입니다.

 

종합적으로 이정도 이슈라면 내일 코스피 지수 30~40 포인트 정도 하락이 예상되며, 그에 맞추어 대응하나 최종적으로는 지수 상방을 꺾을만한 이슈는 아니라고 판단한 것입니다. 다만 지난번 이슈들에 비해 그 여운이 오래 갈 것 같기는 합니다. 하루 이상 하락세가 지속될 것 같습니다.

 

외인 포지션이 변동되는 상황을 봐야겠지만 이슈 임팩트로는 코스피 지수 120일선인 2310포인트까지는 기본적으로 열어놔야 할 것 같네요. 다운슈팅까지 감안하면 화요일 2300 아래까지 터치하는 것도 열어놔야 하겠구요. 따라서 콜 접근 시 내일 30%, 화요일 70% 의 비중으로 포지션을 쌓는것이 좋겠네요.

 

워런트는 레버리지 효과가 크기때문에 전체 투자금의 1% 이내로 분할 매수 대응해야 합니다. 저같은 경우 그 이상에서는 짜놓은 시나리오대로 대응하기에 멘탈이 흔들리게 되니까요.

 

posted by 스택 사냥꾼
2017. 9. 3. 07:27 시사 TALK

정부의 강력한 의지가 담긴 부동산 8.2대책, 그 이후 어떻게 될지 생각해보겠습니다.

이어지는 내용들은 제 개인적인 의견이니 참고만 해주세요.(우리나라에서 부동산은 너무 민감한 문제니까요)

 

생각해볼 내용들이 많아 두 번 나누어 글을 쓰고, 첫 번째로 부동산 시장 그 자체에 대한 향후 전망, 그리고 두 번째 글에서는 이것이 우리의 생활과 주식시장에 미칠 영향에 대해 생각해보겠습니다.

 

우선 8.2 대책이 무엇인지에 대해 정확히 알아야겠죠?

8.2 대책은 부동산 투기가 심한 지역을 지정하고 거기에 투자에 걸림돌이 될 만한 제약들을 만들어놓은 것입니다.

 

지역 지정은다음과 같고 제약이 심한 순서입니다.

 

1. 투기지역 : 서울 강남/서초/송파/강동/용산/성동/노원/마포/양천/영등포/강서 와 세종시 총 12개 지역을 말합니다.

 

2. 투기과열지구 : 서울 전체와 경기도 과천을 말합니다.

 

3. 조정대상지역 : 경기도 성남/하남/고양/광명/남양주/동탄2 와 부산 해운대/연제/동래/부산진/남/수영구와 기장군을 말합니다.

 

이들 지역에 어떤 제약 조건이 생겼나 하면(주요한 것만 살펴보겠습니다.)

 

1. 공통적으로는 양도소득세 장기보유 특별공제가 사라졌고, 2주택자의 경우 기본세율 +10%, 3주택 이상부터는 +20% 적용됩니다.

1주택자라도 2년만 소유하면 양도소득세가 비과세 되던것이 2년간 거주해야 하는 것으로 변경되었습니다.

 

2. 조정대상지역의 경우 분양권 전매시 양도세율은 무조건 50% 입니다.

신규 청약 건수가 생기면 가점제 75%, 추첨제 25%적용합니다.

 

3. 투기과열지구는 LTV/DTI를 40%로 제한합니다. 2주택 이상 보유시 30%로 제한합니다.

분양권 재당첨 기간을 5년으로 하고 당첨시 등기시까지 전매를 금지합니다.

부동산 거래 시 자금조달계획을 신고합니다. 신규 청약시 100% 가점제를 실시합니다.

 

4. 투기지역은 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한합니다.

 

위 제한조건은 투기지역은 투기과열지구, 조정대상지역의 제한사항을 모두 포함하고, 투기과열지구는 조정대상지역의 제한사항을 모두 포함하는 것입니다. 양도세 중과세의 경우 내년 4월부터 시행하겠다고 합니다.

 

 

위 제한 조건들에대한 정부의 속내와 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지 생각해보겠습니다.

 

1. 양도소득세 강화 관련 : 정부는 최근 기승을 부리는 갭투자자의 수익을 줄이겠다는겁니다. 통상 갭투자자는 매매가-전세가 차이만 들고 전세입자를 들여 레버리지 투자를 하는데, 본인이 실제 거주하지는 않습니다. 따라서 거주 2년 제한 조건이 들면 무조건 양도세 중과세에 걸리게 되므로 수익이 줄어 기대 수익이 작아집니다.

 

이에대한 제 예상은 대출에 의한 갭투자자는 줄 것 같습니다. 보통 신용대출로 1억~2억 정도 동원 가능한 직장인이 갭투자로 재테크를 하게되는데 은행 이자와 양도세를 생각하면 확실히 그 수요는 줄 것입니다. 하지만 본인 돈으로 하는 갭투자자는 줄지 않을 것 같네요.

 

내년 4월부터 적용하겠다는것은 유예기간을 줄테니 낄끼빠빠 하라는 이야기입니다. 쫄리면 뒈지시던가죠. 하지만 수익이 없는 곳에 세금도 없습니다. 양도세를 낸다는건 어찌되었건 수익이 난다는 소리로, 극심한 눈치보기가 예상됩니다. 시세 하락이 크지 않다면 다음 정권까지 기다려보겠다는 사람도 많을겁니다. 왜냐하면 수십년간의 역사가 부동산은 결국 상승한다는걸 보여줬기 때문이죠.

 

2. 대출 규제 강화. 사실상 왠만한 집을 사려면 이제 LTV 40% 적용됩니다. 8억 집이면 4.8억은 내 돈이 있어야 하는 것이지요. 물론 신용대출이 있지만 이율이 담보대출보다는 높고, 장기 상환이 안되기때문에 그 규모가 크지는 않을것입니다. 정부는 대출 규제를 통해 가계 부채를 관리하고, 쓸데없는 수요가 부동산 시장에 유입되는걸 막고 싶었을겁니다.

 

그런데 5억 대출이라 해도 현재 금리에 30년을 걸면 원리금 상환액이 월 200만원 정도였습니다. 맞벌이 부부에게는 가능한 금액이었죠. 그런데 이제는 8억 집에 3억 대출만 나오니 실제 집을 살 능력이 있는 사람들도 본인 자산이 축적되지 않으면 살 수 없게 되었습니다.

 

더 깊게 생각하면 부모가 돈이 많은 사람은 초기 자산을 많이 투여해서 일부 대출을 받고 여전히 집을 살 수 있습니다. 그런데 초기 자산은 없지만 노력해서 높은 월급을 받는 사람들은 집을 살 수 없습니다. 결국 그나마 중산층으로 가는 사다리였던 부동산의 신규 집입을 어렵게 만든 것입니다. 수요를 잡아 부동산 값을 잡아보겠다는 정부의 의지는 실수요까지 잡아버리게 된 것입니다.

 

3. 투기지역 주택담보대출 1건 강화. 일부 지역의 투기지역 지정에는 의문이 있지만 주로 강남 4구와 마용성(마포, 용산, 성동) 을 타겟으로 합니다. 이들 지역은 30평대기준 못해도 8억을 넘는 시세를 보입니다. 기존 대출이 있다면 신규로 매수하기 어려워 진다는 것이지요. 역시 매수세를 잡아 가격을 잡겠다는 생각으로 보이는데 딱 거기까지입니다. 이들 지역은 주거 환경이 뛰어나며, 앞으로 더 좋아질 곳으로, 신규 수요가 없다하여 딱히 기존 거주자들이 나갈 곳도 아닙니다. 오히려 그들만의 리그, 그들만의 성이 구축되어 서울 시내의 외딴섬(좋은 의미로)이 될 확률이 높습니다.

 

4. 청약 가점제 실시. 청약을 해보면 아시겠지만 가점이 높으려면 일단 나이가 많아야 합니다. 그래야 무주택 기간도 늘리고 청약 통장 가입 기간도 늘리고 가족도 더 생기고 하죠. 그래서 신혼부부의 경우 당첨제 물량을 노려야 하는데 이제는 다 가점제라고 합니다. 젊은 사람들은 당첨이 불가능한 구조로 바뀌었습니다. 청약 시장을 잡아 분양가를 낮춰 신규 분양에 따라 주변 시세까지 잡겠다는 정부의 의지가 보입니다. 일단 분양가는 좀 낮추는 추세입니다만, 여전히 청약 경쟁률은 1:1 을 훌쩍 넘습니다. 오히려 가점이 높은 청약통장을 거래하는 불법이 성행할 것으로 보입니다. (청약 통장을 산다는 광고를 보신 적이 있을겁니다.)

 

5. 자금 조달계획 제출. 정부는 부모의 지원으로 아파트를 구매하는 수요를 잡아보고자 실제 아파트를 살 수 있는 능력이 있는지 증명하라는 것입니다. 하지만 그동안 부모가 지원하는 돈에 증여세를 내기 싫어서 몰래 지원한 것 뿐이지, 진짜 돈 많은 집들은 그냥 증여세 내고 돈 지원할겁니다. 아니면 부모가 부동산을 직접 사서 증여하던가요. 5억 증여하고 자진신고하면 증여세가 8천쯤 나옵니다.

 

그리고 이해가 안가는 점이 하나 있다면, 지역 구분 시 기준이 뭔지 모르겠다는겁니다. 성남 분당의 경우 30평대 아파트가 7억 선입니다.(1년도 안되서 1억이 올랐지요). 판교의 경우 9억입니다. 노원구의 경우 5~6억 정도입니다. 그런데 노원구는 투기지역이고 분당 판교는 조정지역입니다. 누가 봐도 말이 안되는 상황이며 분당, 판교의 풍선 효과가 우려됩니다.

 

실제 벌어지는 상황입니다. 호갱노노에서 검색해본 분당 정자동 상록우성 37평의 실거래가가 8.2 대책 전 7.5억 ~ 8억 선이었습니다.

아래 네이버 부동산의 호가(물론 호가일 뿐입니다.)는 8.5억 선입니다. 한달만에 5천을 올려 부르고 있습니다.

 

제 지인도 분당 아파트를 내놓았다가 매수 희망자가 너무 많아 다시 거둬들였고 호가를 정책 전보다 5천 올려 부르려고 하고 있습니다.

 

이것만 봐도 정부에서 과연 각 항목별 실제 효과가 어떻게 될지 깊이 생각하고 정책을 만든 것인지 심각하게 의문이 듭니다.

 

 

이 내용들을 종합해보면 부동산을 잡기 위해 실수요까지 잡아버린 격이 되었습니다. 시장경제에서 가격은 수요와 공급의 수에 의해 결정됩니다. 저라면 공급을 늘려 가격을 잡겠지만, 정부는 수요를 줄이는 방향으로 정책을 결정하였습니다. 괜찮은 입지에 신도시를 만들 땅이 없다는 것을 감안하면 이해는 가는 결정이지만, 언젠가는 큰 부작용(부동산 폭등) 으로 돌아올 수도 있다는 생각이 듭니다.

 

그리고 비교적 주거 환경이 좋은 곳을 오히려 조정 지역으로 풀어버리므로써 풍선 효과를 일부러 유발한 것은 아닌지 의심이 들정도입니다. 분당, 판교 사례에서 그 진정성을 심각하게 의심하지 않을 수 없고, 정부 요직자들도 2주택자이면서 2주택 이상인 자들을 적폐세력인양 호도하는 부분도 마음에 들지 않습니다. 누구에게나 사연은 있게 마련인데다가, 전 시장주의자이다보니 정부의 지나친 개입은 부작용을 낳는다고 생각합니다.

 

정부를 이기는 개인은 없습니다. 하지만 시장을 이기는 정부도 없습니다.

posted by 스택 사냥꾼
2017. 9. 1. 21:12 시사 TALK
이번 기아차 통상임금 판결 결과는 예상대로 노조의 승리로 1심이 마무리 되었습니다.

보통 누군가 연봉이 얼마냐고 물으면 기본급 얼마에 상여 고정으로 나오는게 얼마야 라고 답하지는 않죠. 총 해서 얼마야 라고 하니까요. 고정적으로 주는 상여는 누구라도 연봉이라고 생각하니 당연한 판결입니다.

하지만 회사는 그렇게 생각하지 않겠죠. 수당이나 성과급을 그나마 적게 주려고 기준 연봉을 작게 잡으려 한건데 이 꼼수가 통하지 않게 된다면 비용이 늘어날테고 이건 막아야 할 일이었을테니까요.

어찌되었건 이번 판결로 노동에 대한 정당한 가치를 모든 사람이 찾게 되었으면 합니다.

하지만 우린 시사 뉴스에서 주식 관련 답을 찾아야겠죠? 제 생각에 이번 통상 임금 관련 임팩트는 별로 없다고 봅니다. 기아차 노조 승리 금액이 4000여억원인데 이게 몇년간 쌓인 금액이죠. 1년으로 보면 큰 돈은 아닐겁니다. 왜냐하면 기아차는 1년에 벌어들이는 순이익이 1조가 넘으니까요.

1년 고정비가 800~1000억 늘어난 정도? 이정도는 전체 순이익의 10% 도 되지 않으니 이미 주가가 많이 하락한 기아차에 그리 큰 임팩트는 없을겁니다. 애초에 몇조 단위 이야기한대로 판결이 나왔다면 모르겠지만요.

그리고 회사 입장에서는 어떻게든 또 답을 찾아낼겁니다. 임금 체계를 개편하든 근로 계약서에 관련 조항을 삽입하던지 해서요.

산업 전반으로 퍼져나가면 어쩌냐는 의견도 있지만 결국 노동자에게 흘러가는 돈은 다시 시장 경제를 활성화합니다. 거시적으로 보면 시장에 긍정적인 영향을 줄 것이라 봅니다. 물론 그 효과가 아주 천천히 나타나 체감하기는 어려울테지만요.
posted by 스택 사냥꾼
2017. 8. 31. 21:45 시사 TALK

요즘 뜨거운 화두 중 하나는 뭐니뭐니해도 대선 공약 중 하나였던 탈원전일겁니다.

무시무시한 원자력 발전을 포기하고 깨끗한 태양광 풍력 에너지를 활용하자는건데요, 언뜻 들으면 굉장히 좋은 것 같네요. 저도 깜빡 넘어갈 뻔 했습니다.

 

일단 발전소의 용량에 대해 생각해봐야겠네요.

정부의 8차 전력계획수급 초안에 따르면 2030년 최대 전력 요구치는 112.3 GW에서 101 GW로 축소되었습니다. 현재 최대 공급 캐퍼는 97GW 쯤 되고 실제 피크치는 여름철 86 GW 정도입니다.

 

현재로써는 10% 이상의 예비 전력이 있으니 문제가 없습니다. 정부 예측대로라면 2030년 최대치 대비 4 GW 에 해당하는 부족분과 예비 10 GW 를 추가로 건설해내면 문제가 없겠군요. (물론 중간에 가동 중단되는 발전소들이 나오겠지만 감안하지는 않겠습니다.)

 

총 14 GW, 숫자가 어려우니 보통 발전소 용량을 나타내는 MW 로 쓰도록 합시다. 그러면 14,000 MW 에 해당하는 설비가 추가되어야 합니다. 현재 해상 풍력에 쓰이는 풍력 발전기 1기가 5 MW 정도 합니다. 기술이 개발되면 더 높아질 수도 있겠지만 장담 못하는 부분이니 이대로 계산하면 2800개가 필요하네요. 풍력발전소 하나당 20개씩 모아놓으면 전국에 140 군데가 필요합니다. 과연 140군데나 뚫을 수 있을까요? 주민들이 반대할텐데. (가동 중단분까지 감안하면 더 많이 필요하겠지요?)

 

원전 2기 용량이 2800 MW 인데 이걸 풍력으로 대체하려면 560기가 필요합니다. 이거 하나 대체하는것도 큰 도전이 될 것 같네요.

 

물론 태양광 등등으로 분산하면 필요한 부지가 줄어들겠지만 어찌되었건 현재의 신재생 수단으로 전부 커버하기에는 문제가 있어보입니다. 태양광의 경우 밤에는 에너지를 얻을 수 없다는 문제도 있구요.

 

그리고 현재 핫이슈인 전기차의 보급이 점점 늘면 어떻게 될까요? 전력 수요가 정부 예상처럼 얌전하게 오를까요? 전기차 보조금까지 주며 전기차를 장려하는데, 막상 그 전기를 만드는 비용이 증가한다면? 그걸 넘어 전력 수요 감당을 못하게 된다며? 블랙아웃만은 피하면 좋겠네요.

 

현재 신재생 에너지로 분류되는 바이오 매스라는것도 있는데 이게 뭔지 아시면 깜짝 놀랄겁니다. 목재를 베어서 가공하고 남은 찌꺼지들을 압착하여 우드 펠릿이라는걸 만드는데, 이게 바이오 매스에요. 영어로 하니까 그럴듯 하지 실상 옛날 교실에서나 쓰던 화목 난로 연료입니다. 심지어 이걸 신재생 에너지라고 보조금까지 지급하니 해외에서 수입해서 발전소를 돌리고 있습니다. 차라리 석탄을 태우고말지 나무라니 참 웃기죠?

 

이것도 현재 신재생 에너지 비율로 잡혀있는데 실상은 석탄 발전소보다 더 안좋습니다. 석탄은 화학 구성비를 정확히 알기에 산화 후 나오는 산화물도 예상할 수 있어 환경설비를 통해 걸러낼 수 있습니다. 하지만 우드 펠릿은 어떤 나무가 쓰였는지 알 수 없어 모든 경우의 수에 대비해 환경 설비를 더해야 하고 공정도 더 복잡합니다. (순수한 나무가 아니라 가구처럼 코팅되고 페인팅되고 약품처리된 것도 우드 펠릿으로 가공됩니다.)

 

그리고 LNG 발전. 안되면 LNG 발전소 만들어 쓰면 되지!! 하는데 연소하면 질소 산화물이 발생합니다. 그리고 연료 특성상 도심지역에 열병합 발전소 연료로 사용중이고 설비 1개당 발전 용량도 석탄 발전소에비해 작습니다. 아무리 깨끗하더라도 도심 지역에 여러개의 LNG발전소가 생겨야만 한다면, 그것도 그리 좋지만은 않을 것 같습니다.

 

가장 큰 의문점은 최근 개발된 석탄 화력 환경 기술로 현재의 법적 오염물 기준치를 모두 만족하여 운전이 가능하고, 원전의 경우 한국형 원전은 기존 사고가 난 곳들과 기술 적용 자체가 다른데 이마저도 적폐로 몰아가니 참 신기합니다.

 

판도라를 보고 감명을 받아 그런거라면, 드라마의 악녀 연기자가 주변에 지나갈 때 "나쁜년" 이라고 외치며 싸다구를 날리는 분이라고 생각하겠습니다. 현실과 오락 매체를 구분 못하는게 참 어이가 없지만 실제로 그런 분들이 있다고 하니 불가능한 일은 아닐 듯 합니다.

 

어찌되었건 소시민이 이렇게 생각해봐야 대세는 탈원전, 탈석탄이니 별 수 있겠습니다. 그냥 적응하는 수 밖에요. 정치적 포지션에서 탈원전 못하면 꼴이 아주 우습게 될 것이므로 무난하게 탈원전으로 결정될 듯 합니다.

 

게다가 정부는 전기료가 크게 오르지 않을거라는데 5년 정도는 맞는 말일겁니다. 한전 족쳐서 요금 못올리게하면 되니까요. 마침 세일 가스/오일에 의한 저유가시대라 한전으로써도 충분히 가능할겁니다.

 

그 뒤는? 저도 모르겠네요 한전이 손해보고 팔게할지. 아마도 외국인 한전 주주들이 가만히 있지는 않을테지만요.

 

아무튼 서론이 지나치게 길었는데 이제부터 탈원전, 탈석탄이 주식 시장에 미칠 영향을 예상해보도록 하죠. 뭐 단기적인건 이미 표시가 나고있어 예측 할것도 없겠네요. 한전기술, 한전KPS, 두산중공업 모두 직격탄을 맞았죠. 탈원전이 통과되면 직격탄을 한번 더 크게 맞을겁니다. 이미 주가가 떨어졌지만 더 떨어지겠죠. 물론 그때가 저점일 거라고 생각합니다. 더이상 나빠질 게 없는 상태일테니까요.

 

장기적으로는? 제가 가장 걱정하는 부분입니다. 장기적으로 유가가 이 상태를 유지하리라는 보장은 없습니다. 현재 중동 지역을 제외한 기타 산유국들은 저유가로 경제에 직격탄을 맞았습니다. 베네수엘라 같은 경우에는 심각한 상태라고 하는데요, 지금 무너지는 나라들의 공급량이 사라지면 언젠가는 유가가 우상향 할 것이라고 봅니다. 지금은 세일 업체들이 에너지 패권을 잡기 위해 물량공세를 하는 기간이라고 봅니다. 미국의 정치적인 요인도 좀 끼어있다고 보구요.

 

유가가 오르기 시작한다면 어찌될까요? 5,6년 전에는 현재 수조원의 흑자를 내는 한전이 적자기업인 적도 있다는거 아시나요? 에너지 도입 비용은 큰데 단가를 못올리니 적자 내는건 한순간입니다. 하지만 물가도 오르고, 에너지 도입 비용도 오르고, 신재생 투자비용은 크고, 판매 단가를 올릴 수 밖에 없겠죠.

 

단가가 올라가면 가정에서야 뭐 몇 만원 더 내는 수준이겠지만 기업 입장에서는 그 파급 효과가 장난이 아닐겁니다. 포스코 같은 곳은 전기 잉곳으로 쇳물을 녹여 철강 제품을 만듭니다. 이러한 산업군의 상품 매출원가가 상당부분 뛸 것이라고 봅니다. 이런 산업 기초 자재의 가격이 뛰면 연계된 산업 경쟁력 약화로 이어지고 이는 우리나라의 경기 침체의 도화선이 될 수도 있다고 봅니다.

항상 유가를 주시하며 전력 공급 단가에서 눈을 떼면 안될 것입니다.

 

저같은 경우 유가가 상승하기 시작하면 서서히 주식시장에서 발을 뗄 예정입니다. 하지만 이건 아주 먼 미래의 이야기가 될테니 지금은 그냥 상승장을 즐겨야겠죠? 

posted by 스택 사냥꾼
2017. 8. 29. 20:42 시사 TALK

오늘은 일하는 내내 북한 미사일 발사와 관련된 이야기를 하고싶어 퇴근이 기다려졌습니다.

 

주식 투자를 제대로 시작한 이후 생긴 버릇이 어떤 뉴스를 보면 이와 연관되어 주식 시장에 어떤 영향을 미칠까 하고 예상해 보는 것입니다.

누군가는 머리 아프게 그런거 일일이 어떻게 따지냐 하겠지만 돈이 벌리는 일이라면 재미가 없을 수 없지요.

 

오늘 아침 일어나 출근 준비를 하며 뉴스를 보니 괌까지 타격할 수 있는 사거리에 미사일을 발사했다는 뉴스가 나왔습니다.

 

국가적으로는 비상사태이며 전쟁의 위협을 느낄만한 뉴스이지만, 투자자 입장에서는 오늘은 일당 벌 수 있는 일이 생기겠구나 하는 생각이 들었습니다.

 

어렸을때부터 북한 도발은 수없이 봐오며 커왔고, 결론적으로는 어떻게든 흐지부지 유야무야 넘어가는걸 수없이 목격했습니다.

이 때문에 한반도의 긴장상태는 한반도에 대해 잘 모르는 외국인들에겐 충격적인 사건이고, 그 속에 살고 있는 우리들은 어찌보면 조금은 무감각하게 대하며 살아가고 있지요.

 

투자자의 입장에서 가장 좋은 건 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다.

북한 리스크는 어떨까요? 경험상 좋은 것을 싸게 파는 이벤트입니다.

수십년간 몸으로 체득한 경험으로는 단기 이벤트에 그칠 것이라 예상할 수 있는 것이지요.

 

장 시작 전 도발의 수준이 어찌되었건 급락 후 단기 급반등 하는 모습이 익숙하며, 오늘도 그럴 것이라 생각을 했습니다. 막상 장이 시작되자 그리 큰 폭의 하락이 발생하지는 않았지만 어쨌거나 하락은 했습니다. 하지만 원하던 수준의 세일은 벌어지지 않아 관망했지요.

 

그러다 외국인이 선물, 현물을 대거 매도하며 낙폭을 키워나갔습니다. 지수 25포인트 가량 떨어질 무렵 전 상방에 베팅하기로 결정하였습니다. 더 떨어져봐야 30포인트 언저리이고 3일 안에는 반등할 것이라는 예상이 있었지요.

 

평소같으면 삼성전자나 코덱스 레버리지에 베팅했을텐데, 오늘은 무슨 자신감이 붙었는지 ELW 지수 콜에 상방 포지션을 올려나갔습니다. (저점은 아무도 모르기때문에 분할매수하였습니다. ELW는 생소한 분들이 많을텐데 나중에 자세히 알아볼게요, 옵션의 일종이라고 보면 됩니다 위험해요!!)

 

다행히 최저점은 아니지만 저점까지 매수 완료 후 반등이 시작되더군요.

생각보다 당일 반등이 커서 워런트의 수익률이 괜찮게 나왔습니다.

 

역시나 북한 리스크 = 단기 하락 후 반등 이라는 공식이 오늘도 맞았네요.

 

 

 

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posted by 스택 사냥꾼